Mietminderung - Im Zweifel Mietzahlung unter "Vorbehalt", um fristlose Kündigung zu vermeiden
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Miete, Mängel, Mietminderung, Minderung, Kündigung, VorbehaltAktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Kündigungsrisiko Mietminderung
Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob dem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands gekündigt werden kann, wenn er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels an der Wohnung nicht entrichtet. (Urteil v. 11. 07.2012 - Az.: VIII ZR 138/11)
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB der Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten habe, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das ist der allgemeine Sorgfaltsmaßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB. In der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11.07.2012 - Nr. 108/2012 heißt es hierzu wie folgt:
- "Für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters besteht auch in den Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels, hier der Schimmelpilzbildung, fehlerhaft einschätzt. Der Mieter kann bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein. Im vorliegenden Fall kann der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens der Beklagten verneint werden. Den Beklagten musste sich die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren."
BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11
Anmerkung vom Anwalt:
Bei Mängeln an der Wohnung steht den Mietern nach wie vor das Recht zur Minderung zu: - § 536 Abs.1 BGB:
" Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln - Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht...."
Mieter tragen das Risiko der fristlosen Kündigung, wenn in tatsächlicher Hinsicht kein Mangel vorliegt. Das ist nicht neu! Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist konsequent, zumal der Bundesgerichtshof gleich den passenden Rechtstipp für betroffene Mieter mitliefert, indem er darauf hinweist, dass Mieter bei Zweifeln an der Begründetheit einer Minderung die Miete auch unter "Vorbehalt" zahlen können, um sich so dem Risiko der fristlosen Kündigung nicht auszusetzen.