Mietminderung bei Mängeln

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§ 536 Abs. 1 BGB besagt, dass wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht, der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit ist. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Insbesondere bei Mietverhältnissen über Wohnraum spielt diese Regelung eine wichtige Rolle. Beim Vorliegen eines entsprechenden Mangels (der nicht grob oder vorsätzlich vom Mieter verursacht wurde), darf der Mieter die Miete entsprechend kürzen – im Extremfall sogar um bis zu 100%. Ein Mangel in diesem Sinne liegt dabei immer dann vor, wenn für den Mieter die Wohnqualität gemindert ist und er die Wohnung nicht so nutzen kann, wie es im Vertrag geregelt ist.

Nachfolgend ein paar häufige Beispiele, die zu einer Mietminderung berechtigen:

1.       Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden. Hier wird allerdings häufig um deren Ursache gestritten: sind Schimmel oder Feuchtigkeit auf einen Baumangel zurückzuführen oder ein falsches Mietverhalten, etwa unzureichendes Lüften? Für Letzteres liegt die beweislast beim Vermieter. Dabei kann Schimmel in der Wohnung eine Mietminderung um bis zu 100% rechtfertigen. So entschied zum Beispiel das AG München in einem Urteil vom 11.06.2010 (412 C 11503/09). Das Gericht urteilte hier: Ständiges, durchgehendes Lüften sei einem Mieter nicht zumutbar. Es widerspräche eklatant den an eine normale Wohnnutzung zu stellenden Anforderungen. Das für eine Wohnnutzung erforderliche Lüftungsverhalten dürfe nicht so weit gehen, dass dadurch die Nutzung der Wohnung und das Lebensverhalten des Mieters eingeschränkt werden. Insbesondere müsse es dem Mieter zum Beispiel möglich sein, einer beruflichen Tätigkeit nachzugehen, bei der er tagsüber nicht in der Wohnung sein und folglich nicht lüften könne. Das erforderliche Lüften müsse daher auch in den Morgen- und Abendstunden durchführbar sein.

2.       Lärm. Insbesondere Lärmbelästigung durch Nachbarn kann einen Mangel darstellen. Hier kommt es vor allem auf die allgemeinen Ruhezeiten zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr an. Alltägliche Gebrauchsgegenstände wie die Waschmaschine oder der Haartrockner dürfen allerdings auch außerhalb dieser Zeiten gebraucht werden. Gleichermaßen kann eine übermäßige Störung der Nachtruhe eine Mietminderung von 20% nach sich ziehen. Aber auch bei ständigem Lärm durch Bauarbeiten im Haus oder der näheren Umgebung kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.

3.       Ausfall von Heizung oder Warmwasser. Gerade in den Wintermonaten stellt sich dieser Mangel als erheblich dar. Aufgrund der damit einhergehenden Minderung der Wohnqualität kann daher eine Minderung um bis zu 75% angemessen sein. Nicht nur der vollständige Ausfall, sondern auch eine unzureichende Beheizung rechtfertigt eine Mietminderung. So muss es dem Mieter möglich sein, in der Zeit zwischen 7 und 22 Uhr eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius zu erreichen.

Um die Mieterrechte durchsetzen zu können ist es erforderlich, dass der Mieter diese dem Vermieter sofort mitteilt. Die Mitteilung sollte am besten schriftlich erfolgen. Der Vermieter ist  dann zur Beseitigung des Mangels verpflichtet. Die Mietminderung selbst bedarf keines gesonderten Antrages, stattdessen darf der Mieter per Gesetz die Miete für den Zeitraum kürzen, in dem der Mangel tatsächlich vorliegt.