Mietminderung und Betriebskostenabrechnung

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Eine berechtigte Mietminderung reduziert nicht nur die Nettomiete, sondern auch die Betriebskosten. Dies ist bei der jährlichen Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter zu berücksichtigen.  

Bereits im Jahr 2005 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Bemessungsgrundlage einer Mietminderung nach § 536 BGB die Bruttomiete (Miete einschl. aller Betriebskosten) ist (BGHZ 163, 1). Der konkrete Minderungsbetrag im Einzelfall wird so errechnet, dass man eine prozentuale Minderungsquote ermittelt und diese mit dem Betrag der monatlichen Bruttomiete multipliziert.

In einem weiteren Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2011 (Az. XIII ZR 223/10) wurde nunmehr dazu Stellung genommen, inwieweit eine Minderung der Bruttomiete bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen ist. In der Regel rechnet der Vermieter von Wohnraum die Heiz- und Betriebskosten einmal jährlich gegenüber seinem Mieter ab. Sofern dieser Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten erbracht hat, so wird anhand der Betriebskostenabrechnung ermittelt, ob der Mieter Nachzahlungen zu leisten oder der Vermieter ein Guthaben zurückzuzahlen hat.

In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter allerdings einen ungeminderten Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten zugrunde gelegt und nun überlegt, ob die vollen Vorauszahlungsbeträge oder nur die entsprechend der Minderungsquote reduzierten Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten anzurechnen seien. Hierzu hat der BGH klargestellt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen selbstverständlich auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren wäre. Einer berechtigten Minderung der Bruttomiete sind also auch die tatsächlich im Folgejahr ermittelten Heiz- und Betriebskosten entsprechend der Minderungsquote zu reduzieren. Nur dieses (reduzierte) Ergebnis kann dem Mieter zugerechnet werden.

Der BGH weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass eine etwaige Nachforderung am einfachsten dadurch zu berechnen sei, dass die von der Mieterseite im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zzgl. der abgerechneten Betriebskosten abzgl. des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenüber gestellt werden.

Bei dieser Berechnungsweise stellt sich nicht die Frage, ob der Minderungsbetrag anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlungen aufzuteilen oder lediglich auf den Nettomietzins anzurechnen. Vielmehr werden einfach die Gesamtjahreswerte gegenüber gestellt, um eine etwaige Nachzahlungspflicht oder ein Guthaben des Mieters zu ermitteln.