Mietrecht: Die Mietminderung – ein zweischneidiges Schwert

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Viele Mieter beklagen sich über einen schlechten Zustand der von Ihnen angemieteten Wohnung. Die Bandbreite der Mängel ist dabei kaum überschaubar. In erster Linie dreht es sich allerdings zumeist um Mängel der angemieteten Wohnung selbst, wie z.B. :

• unzureichende Beheizbarkeit der Wohnung
• Ungeziefer in der Wohnung
• Schimmelbefall
• etc.

Doch auch von außerhalb kommende Einwirkungen können zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Im Vordergrund stehen hier meist Lärmbelästigungen von einem Nachbarn des gleichen Anwesens oder auch von der Baustelle von nebenan, die den Mieter um den nächtlichen Schlaf bringen können.

Können die Streitigkeiten von den Mietvertragsparteien nicht auf einem einverständlichen Wege beseitigt werden, so stellt sich in der Regel früher oder später die Frage, ob der Mieter die bestehende Situation zu einer Mietminderung nutzen kann. Welche Voraussetzungen gelten hierfür? Wie kann ein Vermieter auf die geltend gemachte Minderung der Miete reagieren bzw. diese möglicherweise abwehren? Wie und woraus errechnet sich die Höhe einer Mietminderung? Die nachfolgenden Ausführungen sollen hierbei etwas Licht ins Dunkel bringen.

1. Voraussetzungen der Mietminderung

Eine Mietminderung ist gemäß § 536 BGB bereits dann möglich, wenn ein Sach- oder Rechtsmangel vorliegt, der den ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung aufhebt oder nicht unerheblich mindert. Ganz geringfügige Mängel, die letztlich keinen spürbaren Einfluss auf die Gebrauchsmöglichkeiten der Wohnung haben, lösen daher keine Minderung der Miete aus.

Weitere Voraussetzungen hat eine Mietminderung nicht, so dass an dieser Stelle mit zwei weit verbreiteten Irrtümern aufzuräumen ist:

Zunächst setzt eine Mietminderung grundsätzlich keine Erklärung des Mieters oder eine Zustimmung des Vermieters voraus. Vielmehr wird die Miete bereits gesetzlich gemindert, so dass der Mieter ab dem Auftritt des Mangels, nur noch eine reduzierte Miete zu zahlen hat. Dennoch sollte der Mieter selbstverständlich den Vermieter über das Vorliegen eines Mangels informieren, schon um ihm die Möglichkeit zu geben, den Mangel zu beheben. Tut er dies nicht, kann der Mieter möglicherweise seine Rechte verlieren, s.u. .

Auch ist klarzustellen, dass eine Minderung auch dann eintritt, wenn der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich ist. Es ist auch ohne Bedeutung, ob er den Mangel überhaupt beseitigen kann. Eine Minderung ist daher z.B. auch dann möglich, wenn auf dem Nachbargrundstück, auf das der Vermieter keinen Einfluss hat, Bauarbeiten vorgenommen werden, die zu einer erheblichen Lärm- oder Geruchsbelästigung führen.

2. Höhe der Minderung

Hat sich der Mieter zu dem Schritt entschlossen, aufgrund bestehender Mängel eine verminderte Miete an den Vermieter zu zahlen, so steht er zumeist vor dem Problem, die richtige Höhe der Mietminderung zu ermitteln.

Die Minderung wird anhand eines prozentualen Abschlags von der gesamten Miete berechnet. Hierbei werden in die Berechnung auch etwaige Nebenkostenvorauszahlungen mit einbezogen. Ein diesbezüglicher Streit der Gerichte wurde in den vergangenen Jahren durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes beendet.

Doch welcher Prozentsatz ist nun maßgebend? Diese Frage ist nicht einfach zu beantworten, da nach der Ansicht der Gerichte stets jeder Einzelfall für sich abzuwägen ist. In der Praxis haben sich verschiedene Mietminderungstabellen herausgebildet, die einen ersten Anhaltspunkt geben können. Hier einige Beispiele:

• Fehlende Nutzbarkeit des vermieteten Gartens, ca. 10 %
• Ungeziefer, zwischen 0 % - 100 % je nach Ungezieferart und Intesität
• „blinde", milchige Fenster, ca. 5 %
• Defekter Fahrstuhl bei Wohnung im 4. OG, ca. 10 %

Für den Mieter birgt die Mietminderung dabei ein nicht zu unterschätzendes Risiko. Denn der Vermieter ist jederzeit dazu berechtigt, die von dem Mieter einbehaltene Miete einzuklagen. In einem solchen Verfahren ist dann zu klären, ob die Mietminderung auch berechtig war. Lässt sich der angebliche Mangel dabei nicht beweisen (der Mieter ist hierfür beweispflichtig!) oder wurde zuviel Miete einbehalten, so hat der Mieter die einbehaltene Miete nachzuzahlen und darüber hinaus auch die entstandenen Anwalts- und Gerichtskosten zu tragen. Schließlich kann dem Vermieter bei ausbleibender Mietzahlung auch ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen.

3. Rechte des Vermieters

Auch wenn die Voraussetzungen einer Minderung nach der gesetzlichen Ausgangsposition gering sind, stehen dem Vermieter verschiedene Gegenrechte zur Verfügung.

Zunächst ist es Sache des Mieters, nachzuweisen, dass ein angeblicher Mangel tatsächlich besteht. Die Beweislast liegt hier bei dem Mieter. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, so kann auch eine Minderung nicht geltend gemacht werden.

Darüber hinaus ist in der Rechtssprechung anerkannt, dass eine Mietminderung selbstverständlich dann nicht eintritt, wenn der Mieter selbst den Mangel verursacht. Lässt sich vorhandener Schimmel z.B. auf eine unzureichende Lüftung der Mieträume durch den Mieter zurückzuführen, dann ist eine Minderung ausgeschlossen.

Ebenfalls ausgeschlossen ist die Minderung gemäß § 536 b BGB, wenn der Mieter den bestehenden Zustand der Wohnung bei Vertragsschluss kannte oder hätte kennen müssen. Wer als Mieter eine Wohnung in der Innenstadt neben einer Straßenbahnhaltestelle anmietet, kann daher nicht nach wenigen Wochen unter Hinweis auf die Lärmbelästigung nun die Miete mindern.

Von besonderer Bedeutung für den Vermieter ist auch die Vorschrift des § 536 c BGB. Ein Minderungsrecht des Mieters besteht demnach nicht, wenn dieser den Mangel dem Vermieter nicht angezeigt hat und der Vermieter daher nicht in der Lage war, die Mängel zu beheben.

Sollte sich die Minderung als gerechtfertigt herausstellen, so kann der Vermieter – soweit ihm dies möglich ist – die vorhandenen Mängel beseitigen und hierdurch eine weitergehende Minderung verhindern. Denn klar ist: Eine Minderung darf nur solange geltend gemacht werden, wie der Mangel tatsächlich besteht.

Wenn der Mieter die Miete mindert, obwohl die Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind, kann der Vermieter seine Ansprüche im Wege der Klage geltend machen und evtl. weitergehende Rechte (Kündigungsrechte) ausüben.

Praxistipp Mieter:

Haben Sie als Mieter Mängel in Ihrer Wohnung festgestellt, so sollten Sie diese zunächst möglichst umgehend dokumentieren und fotografieren, damit diese im Streitfalle nachgewiesen werden können. Sodann ist der Vermieter in Kenntnis zu setzen, damit dieser gegebenenfalls Abhilfe schaffen kann. Bei der Berechnung der Mietminderung sollte auf vorhandene Tabellen zurückgegriffen werden. Eine zu hohe Minderung kann nachteilige Rechtsfolgen haben, so dass eine ausführliche (anwaltliche) Beratung – insbesondere wenn zu erwarten ist, dass die Minderung einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen wird - im Vorfeld sicherlich anzuraten ist.

Praxistipp Vermieter:

Möchte Ihr Mieter die Miete kürzen, so sollten Sie zunächst überprüfen, ob die Minderung gerechtfertigt ist. Liegt überhaupt ein (nachweisbarer) Mangel vor? Wurden Sie frühzeitig genug informiert? Kannte der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsschluss? Ist die geltend gemachte Höhe gerechtfertigt? Vor Vertragsschluss ist anzuraten, bereits vorhandene Mängel (Lärmbelästigungen etc.) mit in den Vertrag aufzunehmen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Auch hier sollte angesichts der Konsequenzen und finanziellen Auswirkungen stets erwägt werden, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Gerne steht der Autor Mietern wie auch Vermietern bei der Durchsetzung oder der Abwehr einer Mietminderung zur Verfügung. Bitte nehmen Sie bei Bedarf Kontakt mit dem Autor auf.

Der Autor ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Dr. Seither in Landau i.d.Pfalz und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Immobilienrecht des Deutschen Anwaltsvereins. Er ist insbesondere im Bereich des Mietrechts und des WEG-Rechts tätig und ist unter anderem Leiter der Geschäftsstelle Landau-Südpfalz des Vermietervereines und berät Vermieter wie Mieter. Sein Interessenschwerpunkt liegt darüber hinaus im Bereich des (Internet-) Kaufrechts und der Internetauktionen.

Haben Sie Fragen oder Anregungen zu obigem Artikel, so können Sie sich gerne mit uns in Verbindung setzen. Gerne beraten wir Sie bei Ihren mitrechtlichen Fragestellungen.