Mietrecht: Die häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern – und wie sie rechtlich geregelt sind

25.2.2025 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Mieter, Vermieter, Mietrecht, Kündigung, Miete

Das Mietrecht ist eines der wichtigsten und am häufigsten angewandten Rechtsgebiete in Deutschland. Angesichts der großen Zahl an Mietverhältnissen überrascht es nicht, dass zwischen Mietern und Vermietern immer wieder Streitigkeiten entstehen. Diese Konflikte drehen sich oft um Betriebskostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen, Mietminderungen und die Rückzahlung der Kaution. Der folgende Artikel beleuchtet die häufigsten Streitpunkte und erläutert die wesentlichen rechtlichen Grundlagen.

1. Betriebskostenabrechnung: Was darf umgelegt werden?

Die Betriebskostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte im Mietrecht. Gemäß § 556 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen. Verpasst der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er trägt daran keine Schuld.

<>Nicht alle Nebenkosten sind automatisch umlegbar. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören unter anderem Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und Gartenpflege. Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten dürfen hingegen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Mieter haben das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen und sollten von diesem Recht Gebrauch machen, um fehlerhafte Abrechnungen zu erkennen.

2. Schönheitsreparaturen: Wann muss der Mieter renovieren?

Ein weiterer häufiger Streitpunkt betrifft die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen. Unter Schönheitsreparaturen versteht man Maßnahmen wie das Streichen von Wänden und Decken oder das Lackieren von Heizkörpern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren mehrfach entschieden, dass starre Renovierungsfristen in Mietverträgen unwirksam sind. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, unabhängig vom Zustand der Wohnung alle drei Jahre zu renovieren, ist demnach nicht zulässig.

Ist die Wohnung beim Einzug unrenoviert übergeben worden, kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen, es sei denn, der Mieter hat hierfür eine angemessene Entschädigung erhalten. Mieter sind außerdem nicht verpflichtet, farbige Wände beim Auszug in neutralen Farben zu streichen, sofern dies nicht ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde.

3. Mietminderung: Wann ist sie zulässig und wie hoch darf sie sein?

Nach § 536 BGB ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt. Typische Mängel sind etwa Schimmelbefall, Heizungsausfälle im Winter oder anhaltender Baustellenlärm. Der Mieter muss den Mangel jedoch unverzüglich dem Vermieter anzeigen und diesem die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben.

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Während bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter eine Minderung von bis zu 100 Prozent zulässig sein kann, sind bei geringfügigen Mängeln wie einem tropfenden Wasserhahn Mietminderungen nicht gerechtfertigt. Orientierung bieten sogenannte Mietminderungstabellen, die auf gerichtlichen Entscheidungen basieren.

4. Kaution: Rückzahlung und Einbehalt

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis. Gemäß § 551 BGB darf sie maximal drei Monatskaltmieten betragen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen zurückzahlen, sobald er geprüft hat, ob noch Ansprüche bestehen.

Der Vermieter darf die Kaution beispielsweise für ausstehende Mieten, Schadensersatzforderungen oder Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung einbehalten. Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter hierfür in der Regel eine Prüfungs- und Abrechnungsfrist von drei bis sechs Monaten. Wird die Frist überschritten, ohne dass berechtigte Ansprüche bestehen, kann der Mieter die Kaution zurückfordern.

5. Eigenbedarfskündigung: Rechte und Pflichten

Die Eigenbedarfskündigung ist für viele Mieter ein einschneidendes Ereignis. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Eigenbedarf detailliert begründen. Pauschale Aussagen wie „Ich brauche die Wohnung für meine Familie" reichen nicht aus.

Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt, beispielsweise bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder einer unzumutbaren Wohnungsalternative. Die Widerspruchsfrist beträgt gemäß § 574b BGB zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses.

6. Tierhaltung in Mietwohnungen: Was ist zulässig?

Die Frage, ob ein Mieter Haustiere halten darf, ist regelmäßig Gegenstand von Auseinandersetzungen. Kleintiere wie Hamster, Meerschweinchen oder Fische darf der Mieter grundsätzlich ohne Erlaubnis halten. Bei Hunden und Katzen kann der Vermieter eine Zustimmung verlangen, darf sie aber nicht pauschal verweigern. Vielmehr muss eine Interessenabwägung erfolgen. Liegen berechtigte Gründe wie Allergien anderer Mieter oder eine erhebliche Lärmbelästigung vor, kann die Haltung untersagt werden.

7. Fazit

Das Mietrecht ist komplex und von einer Vielzahl gesetzlicher Regelungen sowie aktueller Rechtsprechung geprägt. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten ihre Rechte und Pflichten genau kennen, um Streitigkeiten zu vermeiden oder erfolgreich zu lösen. Besonders bei Betriebskostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen, Mietminderungen und Eigenbedarfskündigungen empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung des Sachverhalts und der zugrunde liegenden vertraglichen Vereinbarungen.

Im Zweifel kann eine rechtliche Beratung helfen, teure Fehler zu vermeiden und bestehende Ansprüche durchzusetzen. Mieter sollten ihre Rechte konsequent wahrnehmen, Vermieter hingegen ihre Pflichten ernst nehmen, um ein faires und rechtssicheres Mietverhältnis zu gewährleisten.