Mietrecht aus Investorensicht Teil 23: Allgemeine Geschäftsbedingungen im Gewerberaummietrecht

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Ausschluss von Rechten des Mieters durch Klauseln des Vermieters im Mietvertrag

Im Gewerberaummietrecht können die Rechte des Mieters durch Allgemeine Geschäftsbedingungen wesentlich weitergehend beschränkt werden, als dies im Wohnraummietrecht zulässig ist.

Die Vereinbarung eines Aufrechnungsverbotes ist nur zulässig, wenn die Aufrechnung mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig bleibt.

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
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Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Prenzlauer Allee 189
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Zulässig sind auch Klauseln, die die Aufrechnung nur unter bestimmten Voraussetzungen zulassen, etwa die Regelung, dass der Mieter nur dann gegenüber dem Vermieter aufrechnen kann, wenn er dies mindestens einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses, mit dem die Aufrechnung erklärt werden soll, dem Vermieter schriftlich ankündigt.

Leistungsverweigerungs- und Zurückbehaltungsrechte können formularmäßig beschränkt werden. Schließt der Vermieter diese Rechte vollständig aus, muss er damit rechnen, dass die Gerichte von einer Unwirksamkeit der Vereinbarung ausgehen. Ein absoluter Ausschluss des Rechts auf Mietminderung ist unwirksam.

Neben der Beschränkung von Mieterrechten werden dem Mieter im Gewerbemietrecht häufig auch Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache übertragen. Solche Vereinbarungen sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig, wenn die verlangten Arbeiten der Erhaltung der Grundsubstanz dienen (Fassadenarbeiten, Dacheindeckung).

Praxistipp: Gewerbemietverträge enthalten oft Klauseln, die dem Mieter die Geltendmachung einer Mietminderung erschweren, z.B. werden entsprechende Rechte von der vorherigen gerichtlichen Geltendmachung abhängig gemacht. Mieter übersehen dies häufig und mindern bei Vorliegen von Mängeln ohne weiteres die Miete. Dies führt zu einem Zahlungsrückstand, auf den der Vermieter möglicherweise eine Kündigung stützen kann, obwohl die Mietminderung in der Sache berechtigt war.

Fazit und Ausblick

Investoren sollten sich darüber im Klaren sein, dass der Erwerb von Mietwohnungen neben den derzeitigen Chancen im Hinblick auf sichere Geldanlage und Wertsteigerungen auch erhebliche Risiken beinhaltet. Das deutsche Mietrecht verschafft Mietern einen zuverlässigen Schutz vor einer renditeorientierten Durchsetzung der Vermieterinteressen. In der Praxis hat so mancher Vermieter schon viel Geld und Zeit investiert und sich trotzdem an einem seine Interessen konsequent verfolgenden und gut beratenen Mieter „die Zähne ausgebissen“. In letzter Zeit ist gerade in Berlin zu beobachten, dass Käufer einzelner Wohnungen, die ihrerseits ihren ständigen Aufenthalt im Ausland haben, mit der Verwaltung Ihres Eigentums überfordert sind. Hier werden oft die aufgrund der Rechtssituation im Heimatland gebildeten Vorstellungen auf das deutsche Mietrecht übertragen. Das führt zu oft enttäuschten Erwartungen, manchmal zu gravierenden finanziellen Einbußen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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