Mietrecht von A-Z

Rechtslage zuletzt geprüft am: 21.12.2024 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Mietbindung, Mieter, Vermieter, Mietvertrag, Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag

3. Teil: Variationen der Mietbindung

Vermieter und Mieter haben die Wahl, wie sie sich aneinander binden wollen. Das Mietrecht gibt ihnen mehrere Modelle zur Hand, damit sie den Vertrag ihrer Lebensplanung anpassen können.

Generell wird ein Mietvertrag ohne zeitlich Begrenzung geschlossen, wobei der Mieter mit einer Frist von 3 Monaten ohne Angaben von Gründen, der Vermieter nur aus besonderem Grund kündigen kann (z.B. wegen Eigenbedarf oder außerordentlich). Daneben bietet das Gesetz jedoch auch spezielle Vertragsarten, von den die drei wichtigsten in der Folge dargestellt werden sollen.

Zeitmietverträge

Nach der Reform des Mietrechts gibt es nunmehr nur noch einen Typ des Zeitmietvertrages. Der neue so genannte qualifizierte Vertrag kann so lange laufen, wie seine Vertragspartner es wollen. Das alte Mietrecht begrenzte die Laufzeit auf fünf Jahre.

Seit dem 01.09.2007 gibt es in der Regel bestimmte Voraussetzung für die zulässige Befristung eines Mietvertrages:

Der Vermieter muss schon im Vertrag den Befristungsgrund angeben: Eigenbedarf; Umbau, Sanierung, Abriss; Werkswohnung. Fehlt einer der Gründe, läuft der Vertrag über unbestimmte Zeit, gilt rechtlich als unbefristeter Vertrag.

Der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret und nicht nur schlagwortartig benannt werden.

Vier Monate vor Ablauf der Frist, kann der Mieter nachfragen, ob der Grund noch besteht. Ist er entfallen, kann der Mieter darauf bestehen, dass der Vertrag unbefristet weiterläuft.

Staffelmietvertrag

Bei der Staffelmiete vereinbaren Mieter und  Vermieter, dass die Höhe des Mietzinses für bestimmte, in der Zukunft liegende Zeitabschnitte bereits im voraus festgelegt wird. Die Miete erhöht sich also automatisch, zu einem jeweils vorausbestimmten Zeitpunkt. Voraussetzung ist jedoch, dass die Staffelmietvereinbarung wirksam ist. Der Ausschluss der Kündigung seitens des Mieters kann hierbei gem. § 557a Abs.3 BGB für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.

Indexmietvertrag

Bei Vereinbarung einer Mietanpassung (Indexmiete), haben sich die Mietparteien darauf geeinigt, dass die weitere Entwicklung des Mietzinses durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden soll (Bsp: die Miete soll in dem Maße steigen, wie der allgemeine Lebenshaltungsindex). Auch hier muss die Vereinbarung zu Ihrer Gültigkeit, insbesondere unter Einhaltung der Schriftform, wirksam abgeschlossen sein.

Für beide Vertragsarten gibt es seit der Mietreform - wie bei dem qualifizierten Zeitvertrag - keine gesetzlich festgelegte Höchstdauer mehr.

Das alte Mietrecht befristete Staffelverträge auf höchstens 10 Jahre. Indexverträge liefen mindestens 10 Jahre.

Gerne ist die Kanzlei Recht und Recht in Kronberg bereit, Ihren Mietvertrag nach Wirksamkeit und Gültigkeit zu überprüfen oder einen Mietvertrag nach Ihren Vorstellungen und im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten zu gestalten.

Alexandros Kakridas
Rechtsanwalt

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