Modernisierung und Instandhaltung / Instandsetzung Schönheitsreparaturen

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Der Unterschied zwischen einer Modernisierung und einer Instandhaltung / Instandsetzung durch den Vermieter liegt zum einen darin, dass der Vermieter die Modernisierung durchführen kann, die Instandhaltung hingegen vornehmen muss.

Zum anderen kann der Vermieter die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umlegen. Bei der Instandhaltung ist ihm dies nicht bzw. nur in sehr geringem Umfang möglich.

Instandhaltung sind sämtliche Maßnahmen, die notwendig sind, um die Mietsache in einem ordnungsgemäßen und gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und zukünftige Schäden zu vermeiden (z.B. Streichen einer Tür, um zu vermeiden, dass das Holz fault). Unter einer Instandsetzung versteht man die Beseitigung bereits eingetretener Schäden (z.B. Ersatz defekter Fenster). Sowohl die Instandhaltung als auch die Instandsetzung muss der Mieter dulden. Kosten dürfen ihm jedoch keine auferlegt werden (mit Ausnahme von Kleinreparaturen, deren Kosten jedoch vertraglich begrenzt werden müssen, z.B. 100-200 € pro Jahr).

Unter eine Modernisierung fallen dagegen alle Maßnahmen, die die Mietsache verbessern, sowie Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser. Eine Modernisierung kann der Vermieter nach eigenem Ermessen vornehmen. Auch kann der Vermieter die Kosten für die Modernisierung anteilig auf den Mieter umlegen (max. 11% der Modernisierungsaufwendungen als Aufschlag auf die Jahresmiete) oder die Miete anhand von Vergleichswohnungen erhöhen. Allerdings muss der Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um eine Modernisierung vornehmen und ebenso um die Miete zu erhöhen. So muss bsw. die Modernisierung 3 Monate vor Beginn der Arbeiten dem Mieter angekündigt werden. Dieser hat dann wiederum die Möglichkeit, der Modernisierung unter bestimmten Voraussetzungen zu widersprechen (wenn die Modernisierung z.B. eine Härte für den Mieter bedeuten würde). Der Mieter muss also im Gegensatz zur Instandhaltung / Instandsetzung nicht in jedem Fall eine Modernisierung dulden. Gleichwohl hat der Vermieter natürlich das Recht, sein Eigentum zu verbessern und kann diesen Wunsch notfalls auch mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.

Sollten Sie von einer Modernisierung betroffen sein oder als Vermieter eine solche durchführen wollen, bietet sich eine anwaltliche Beratung in jedem Fall an. So können bereits im Vorfeld Probleme vermieden werden bzw. geklärt werden, welche Rechte Mieter und Vermieter haben. Gerne können Sie sich hierzu auch an unsere Kanzlei wenden. Wir vertreten sowohl Mieter als auch Vermieter in allen Fragen des Mietrechts.