Nebenkosten: Vermieter ist nicht verpflichtet angemessene Vorauszahlungen zu verlangen

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OLG: Betriebskosten sind verbrauchsabhängig und können nicht im Vorhinein kalkuliert werden

Leider nicht selten kommt es vor, dass bereits bei der ersten Nebenkostenabrechnung eine erhebliche Nachzahlung fällig wird, die ein großes Loch in die Kasse des Mieters reißt. Dieser ist nämlich davon ausgegangen, dass die erst vor Kurzem vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung ausreicht, um die tatsächlich anfallenden Kosten abzudecken, und hat dies seinem Budget zugrundegelegt. In diesem Fall werde ich oft gefragt, ob sich nicht der Vermieter schadenersatzpflichtig gemacht hat, und man mit diesem Argument die Zahlung verringern kann.

Kein Verstoß gegen vorvertragliche Aufklärungspflicht

Diese Frage hat das Oberlandesgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 08.03.2012, I – 24 U 162/11 im Fall eines angemieteten Ladenlokals abschlägig beantwortet. Der dortige Mieter machte wegen der von Anfang an zu gering kalkulierten Vorauszahlungen vergeblich einen Verstoß gegen die vorvertragliche Aufklärungspflicht aus §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB – culpa in contrahendo - geltend. Das Gericht war der Ansicht, dass die Vermieterin nicht gehalten war, dem Mieter das Risiko der Wirtschaftlichkeit des geschlossenen Vertrags abzunehmen. Grundsätzlich sei der Mieter gehalten, sich selbst umfassend zu informieren und ggf. Fragen zu stellen. Nur wenn die Vermieterin diese sodann beantwortet, müssen die Angaben  vollständig und richtig sein. Dass die Mitarbeiter der Vermieterin aber behauptet hatten, die Vorauszahlungen seien im Hinblick auf die tatsächlich anfallenden Kosten ausreichend, konnte der Mieter nicht beweisen. Ebenso bestanden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Nebenkostenvorauszahlungen bewusst zu niedrig gehalten worden waren.

Elke Scheibeler
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Vermieter muss Einschätzung für tatsächlich anfallende Betriebskosten nicht mitteilen

Von sich aus sei ein Vermieter, so das Oberlandesgericht, nicht verpflichtet, seine Einschätzung im Hinblick auf die tatsächlich anfallenden Betriebskosten mitzuteilen, da diese teilweise auch verbrauchsabhängig seien wie etwa die Heizungskosten, und somit im Vorhinein nicht kalkuliert werden können. Zudem gewähre der Vermieter dem Mieter ja sogar ein zinsloses Darlehen, wenn er zu geringe Vorauszahlungen einfordere. Hinzu kam außerdem noch, dass das Gericht die Nachzahlungen von ca. EUR 200,00 pro Monat im Hinblick auf die Vorauszahlungen von EUR 400,00 nicht für „extrem" hielt, wie es der Mieter wohl behauptete.

Mit seiner Argumentation folgte das Oberlandesgericht einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 11.02.2004, AZ VIII ZR 195/03 in einem Fall, in dem es um eine Wohnraummiete ging.

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