Nebenkostenabrechnung: Zulässigkeit von Grundsteuernachforderung und deren Verjährung

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Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter die Abrechnung spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist er mit einer Geltendmachung und Nachforderung ausgeschlossen. Es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Eine nachträgliche Grundsteuerfestsetzung liegt hingegen außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters. Da diese vom Steueramt festgesetzt wird, ist es dem Vermieter zwangsläufig nicht möglich, auf eine rechtzeitige Änderung des Grundsteuerbescheids hinzuwirken. Eine Nachforderung der Grundsteuer ist daher nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht ausgeschlossen, da der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

In diesem Zusammenhang ist aber darauf zu achten, ob der Anspruch nicht gleichwohl schon verjährt ist. Denn nach herrschender Rechtsauffassung ist bei der Bestimmung des Verjährungsbeginns von Nebenkostennachforderungen auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter abzustellen. Frühestens mit diesem Zeitpunkt tritt die Fälligkeit der Nachforderung ein (BGH, IBR 1991, 146 ). Die Verjährungsfrist beginnt demnach mit Ablauf des jeweiligen Jahres der Rechnungsstellung.

Weiterhin ist zu beachten, dass eine Nachforderung von Grundsteuern aufgrund eines geänderten Grundsteuerbescheids lediglich eine Korrektur der im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bereits erfolgten Grundsteuerabrechnung darstellt.

Da eine Betriebskostennachforderung einen einheitlichen Anspruch begründet, der mit erstmaligem Abrechnen fällig wird und die einzelnen Betriebskostenpositionen nur unselbstständige Bestandteile dieses Anspruchs sind, ändert sich bei einer nachträglichen Korrektur einzelner Positionen nichts an der bereits eingetretenen Fälligkeit und dem Beginn der Verjährungsfrist. Eine nachträgliche Korrektur löst keinesfalls eigenständig den Lauf einer neuen Verjährungsfrist aus.