Neues zu den Schönheitsreparaturen

Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Renovierungspflicht, Schönheitsreparaturen, BGH, Quotenabgeltungsklauseln, unwirksam

BGH stärkt Mieterrechte

Der Bundesgerichtshof hat erneut mieterfreundlich entschieden. Für den Vermieter wird es schwieriger, den Mieter an den Renovierungskosten zu beteiligen.

In zwei richtungsweisenden Entscheidungen vom 18.03.2015 hat der BGH die Rechte der Mieter gestärkt. Die Urteile liegen im Volltext noch nicht vor, allerdings lassen sich die wesentlichen Entscheidungsgründe den Presseerklärungen des BGH entnehmen.

1. Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Wohnung (Az.: VIII ZR 185/14)

Übernimmt ein Mieter einer Wohnung unrenoviert, so muss er diese grundsätzlich auch nicht renovieren.

Andernfalls würde der Mieter verpflichtet, Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, was eine unangemessene Benachteiligung darstelle. Eine solche Klausel könnte in Einzelfällen dazu führen, dass die Wohnung vom Mieter in einem besseren Zustand zurückgegeben werden muss als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Der BGH lässt allerdings eine Hintertür offen. Eine Renovierungspflicht kann auch bei Übergabe einer nicht renovierten Wohnung in Ordnung sein, wenn hierfür ein angemessener Ausgleich vom Vermieter gewährt wird. Was ein angemessener Ausgleich ist, lässt das Gericht leider offen. Nicht ausreichend ist es nach Ansicht des BGH, wenn für das Streichen von 3 Zimmern ein Nachlass in Höhe einer halben Monatsmiete gewährt wird.

2. Quotenabgeltungsklauseln (Az.: VIII ZR 242/13)

Neuigkeiten gibt es auch zu den sog. Quotenabgeltungsklauseln. Diese regeln die anteilige Kostentragungspflicht des Mieters an den Renovierungskosten bei Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen.

Im Grundsatz soll kein Anspruch auf anteilige Kostentragung mehr bestehen, wenn der Mieter vor Ablauf der allgemeinen Renovierungsfristen auszieht. Sieht der Mietvertrag also vor, dass bestimmte Räume alle 5 Jahre gestrichen werden müssen und zieht der Mieter nach 3 Jahren wieder aus, so kann er grundsätzlich nicht mehr in Höhe von 60 % (entspricht einem Anteil von 3/5 der Gesamtkosten) der Renovierungskosten zur Kasse gebeten werden. Es stelle nach dem BGH eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar ersichtlich ist, welche Kosten ggf. auf ihn zukommen können. Diese Formulierung lässt jedoch auch Spielraum für die Vermieter. Kann der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses klar erkennen, wann welche Kosten auf ihn zukommen, so könnte eine solche Klausel wirksam sein. Die meisten der heute verwendeten Klauseln dürften diese klare Verständlichkeit jedoch nicht aufweisen.