Ratgeber und Information zum Thema Eigenbedarfskündigung

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Die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter

Der Mieterschutz in Deutschland gibt Mietern das Recht, ihren Mietvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen zu können. Vermieter haben dieses Recht allerdings nicht. Wenn er das Mietverhältnis kündigen möchte, muss er den Grund der Kündigung schriftlich begründen. Ein möglicher Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf.

Wie können Mieter bei einer solchen Kündigung vorgehen? Welche Kündigungsfrist muss der Vermieter einhalten? Im folgenden Ratgeber klären wir diese Fragen für Sie. Haben Sie noch Fragen, die darüber hinausgehen, stehe ich Ihnen als Anwalt für Mietrecht gerne in meiner Anwaltskanzlei in Wiesbaden zur Verfügung.

Wann sind Kündigungen des Vermieters überhaupt möglich?

Aus Eigenbedarf ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Denn aufgrund des Eigenbedarfs hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung und der damit verbundenen Aufhebung vom Mietverhältnis.

Weitere Gründe für eine ordentliche Kündigung können sein:

• Wenn der Mieter seinen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen ist und zwar in erheblichem Maße.
• Das Fortführen des Mietverhältnisses führt zu erheblichen Nachteilen beim Vermieter (wirtschaftliche Nachteile, da eine angemessene Verwertung des Gebäudes oder Grundstückes nicht möglich ist).

Aus diesen Gründen kann der Vermieter das Mietverhältnis hauptsächlich ordentlich kündigen. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung. Diese Kündigung kann auch aus anderen Gründen erfolgen, beispielsweise wenn es den Parteien nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis bis zur Kündigungsfrist fortzuführen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf

Kündigt der Vermieter aus Eigenbedarf, so will er die Wohnung selbst nutzen. Entweder für sich selbst oder für Angehörige. Bei den Angehörigen muss es sich um Verwandte in erster Linie handeln, also um:

• Eltern
• Kinder oder Stiefkinder
• Geschwister
• Großeltern
• Enkel
• Neffen oder Nichten

Auch für andere Verwandte kann unter Umständen ein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Das hängt davon ab, wie eng die persönliche Beziehung zwischen Verwandten und Eigentümer der Wohnung ist. Falls die Kündigung aus diesem Grund angefochten werden kann, sollten Sie sich dafür an einen Anwalt zwecks Beratung wenden. Ein Gericht entscheidet, ob die Eigenbedarfskündigung zulässig ist.

Der Eigenbedarf kann auch für Personen angemeldet werden, die nicht zur direkten Verwandtschaft gehören. Auch in diesem Fall sollte ein Anwalt eingeschaltet werden. Es können beispielsweise folgende Personen sein:

• Ehepartner
• Schwiegereltern
• Patenkinder
• Pflegepersonal
• Haushaltshilfen

Auch hier wird im Einzelfall entschieden, ob die Kündigung gerechtfertigt war.

Das muss durch den Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachtet werden:

Bei dieser Art der Kündigung handelt es sich um die häufigste Form einer ordentlichen Kündigung. Eine Eigenbedarfskündigung wird vom Mieter oft als Ungerechtigkeit empfunden. Dieser erfüllt immer seine Pflichten aus dem Mietvertrag und soll trotzdem die Wohnung räumen? Das wird oft nicht verstanden und führt daher oft zu einem Rechtsstreit, bei dem Sie wiederum einen Anwalt einschalten sollten.

Für den Vermieter sieht das Ganze etwas anders aus. Wenn er persönlich eine Wohnung benötigt, warum soll er dann nicht seine eigene Wohnung benutzen? Warum extra eine weitere Wohnung anmieten und zusätzliche Kosten haben?

Da diese Art der Kündigung so oft zu einem Rechtsstreit führt, gibt es strenge Vorschriften für die Kündigung, die vom Vermieter einzuhalten sind. Nur dann wird die Kündigung auch wirksam. Zunächst muss das Kündigungsschreiben nachweislich schriftlich zugestellt werden. Eine Kündigung auf anderem Wege ist nicht möglich. Außerdem muss im Kündigungsschreiben genau aufgeführt werden, für wen der Eigenbedarf in Anspruch genommen werden soll. Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, muss begründet werden, warum er sich ausgerechnet diese Wohnung ausgesucht hat. Außerdem muss die Kündigungsfrist eingehalten werden.

Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten die gleichen Kündigungsfristen, wie bei allen ordentlichen Kündigungen des Mietverhältnisses.

Die Fristen orientieren sich an der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Mietzeit von weniger als fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Liegt die Mietzeit zwischen fünf und acht Jahren, so sind es sechs Monate und bei einer Mietzeit von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate. Diese Fristen muss der Vermieter einhalten.

Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung aus Eigenbedarf

Erhält der Mieter eine Kündigung aus diesem Grund, so kann er dagegen Widerspruch einlegen. Das ist bis zu zwei Monate vor dem Auszugstermin möglich. Der Widerspruch kann immer eingelegt werden, hat allerdings nicht immer Aussicht auf Erfolg. Das ist nur der Fall, wenn die Kündigung nicht rechtmäßig war oder der Vermieter Fehler gemacht hat.

In den folgenden Fällen kann die Kündigung unrechtmäßig sein.

• Der Vermieter hat eine der o.g. Formalien nicht eingehalten, beispielsweise die Zustellung per Post.
• Es handelt sich um einen Fall mit unzumutbarer Härte. Dies kann etwa der Fall sein, wenn älteren oder kranken Menschen ein Auszug nicht zumutbar ist.
• Die Wohnung ist ungeeignet für den zukünftigen Zweck. Es soll beispielsweise eine ältere, gehbehinderte Verwandte in eine Wohnung ohne Aufzug ziehen.
• Der Vermieter ist keine natürliche Person. Handelt es sich beim Vermieter um eine juristische Person wie eine GmbH oder AG, so ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich.
• Die Wohnung soll in Zukunft als Gewerbe und nicht mehr als Wohnraum genutzt werden. Möglich wäre die Kündigung aus Eigenbedarf in diesem Fall allerdings, wenn nur Teile der Wohnung zu einem Büro umfunktioniert werden sollen.
• Ein konkreter Umzug in die Wohnung vom Vermieter oder seinen Verwandten gar nicht geplant ist.

So gibt es viele Fallstricke für Vermieter und Mieter, sodass beide Seiten einen Anwalt für Mietrecht und Eigenbedarfskündigungen einschalten sollten.

Neben einer Klage besteht auch die Möglichkeit, dass sich Vermieter und Mieter gütlich zu einigen. So kann ein teurer Rechtsstreit vermieden werden. Der Vermieter könnte beispielsweise eine Abfindung zahlen oder den Mieter bei den Umzugskosten unterstützen. Allerdings ist eine solche Einigung nicht durch einen Gerichtsvollzieher vollstreckbar, sodass auf Vermieterseite davon abgeraten wird, da dies ggf. Die Räumung der Wohnung verzögert.

Wenn der Widerspruch durch das Gericht im Rahmen einer Räumungsklage abgelehnt und der Mieter zum Auszug verurteilt wurde, sollte er innerhalb einer durch das Gericht festgelegten Räumungsfrist ausziehen, um eine teure Zwangsräumung zu vermeiden.

Eine Räumungsklage und eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher ist für den Vermieter in diesem Fall die einzige Möglichkeit, den Auszug durchzusetzen. Alles andere wäre illegal, so etwa eine eigenmächtige Räumung. Wenn der Vermieter so vorgeht, kann der Mieter Schadensersatz fordern.

Die Kündigung aus Eigenbedarf ist in § 573 BGB geregelt. Der § 574 beschäftigt sich mit einem möglichen Widerspruch durch den Mieter.

Die fehlerhafte Eigenbedarfskündigung

Eine Kündigung aus Eigenbedarf durch den Vermieter muss nicht direkt das Ende des Mietverhältnisses bedeuten. Oft werden hierbei Fehler durch den Vermieter gemacht, die die Kündigung unwirksam machen und es muss, teilweise viele Monate später, erneut gekündigt werden.

Sollten Sie in einem solchen Fall Unterstützung brauchen, stehe ich gerne als Anwalt im Mietrecht für Sie zur Verfügung.

Das Mietrecht ist ein sehr komplexes Rechtsfeld, welches vielen Änderungen unterworfen ist. Um Ihre Rechte so gut wie möglich durchsetzen zu können, sollten Sie daher einen Spezialisten beauftragen.

Vereinbaren Sie gerne einen Beratungstermin mit mir, bei dem wir uns Ihr Problem genau ansehen können. Ich kann Ihnen dann auch schon mitteilen, ob eine mögliche Klage Aussicht auf Erfolg hat oder eher eine außergerichtliche Einigung anzustreben ist. Bei beidem unterstütze ich Sie gerne in und um Wiesbaden.