Rauchmelder in Mietwohnungen
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Rauchmelder, Rauchwarnmelder, Modernisierung, Wohnung, MietePflicht für Rauchmelder - aktuelle Informationen für Mieter und Vermieter
In den letzten Monaten hat sich die Diskussion über die Frage des Einbaus von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen im Vergleich zu den Vorjahren wieder verstärkt.
Landesbauordnungen (LBO)
Da Rauchwarnmelder eine gute Vorsichtsmaßnahme vor Feuergefahren für Wohngebäude und die darin lebenden Mieter darstellen, haben die meisten Bundesländer in ihren Landesbauordnungen bereits eine Pflicht für die Vermieter zur Nachrüstung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen.
Die Bundesländer Sachsen und Baden-Württemberg haben bisher (noch) keine solche gesetzliche Pflicht vorgesehen.
Nordrhein-Westfalen: Rauchmelderpflicht ab 01. April 2013
In Nordrhein-Westfalen wird ab dem 01. April 2013 der Einbau von Rauchwarnmeldern für Vermieter Pflicht. Ich verweise auf meinen Ratgeber „Rauchmelderpflicht in Mietwohnungen in NRW ab 01. April 2013".
Wo müssen Rauchmelder angebracht werden?
Die Landesbauordnungen, die eine Pflicht zur Anbringung von Rauchwarnmeldern vorsehen, legen einheitlich fest, dass die Rauchwarnmelder nur in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungswege dienen, zu installieren sind.
Duldungspflicht der Mieter
Unabhängig davon, ob der Vermieter Rauchwarnmelder anbringt, weil er hierzu nach der Landesbauordnung verpflichtet ist oder ob er das Anbringen freiwillig übernimmt, kann der Vermieter die Installation von Rauchmeldern nur dann erfolgreich durchführen, wenn der Mieter die Maßnahme dulden muss.
1. Bundesländer mit gesetzlicher Nachrüstpflicht
Grundsätzlich ist eine Veränderung an der Mietwohnung durch den Vermieter nach § 554 BGB zu beurteilen: Danach hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen allerdings nicht unter § 554 Abs. 2 BGB. Der Mieter muss den Einbau dennoch dulden, § 242 BGB.
Wenn es sich nicht um eine Notmaßnahme handelt, ist der Einbau der Rauchmelder vom Vermieter vorher anzukündigen, damit der Mieter sich darauf einstellen kann.
Der Vermieter braucht dazu nicht die dreimonatige Frist des § 554 Abs. 3 BGB einzuhalten. Stattdessen ist der Mieter ist verpflichtet, mit dem Vermieter möglichst bald einen Termin zur Montage zu vereinbaren.
2. Bundesländer ohne gesetzliche Nachrüstpflicht
In den Bundesländern, in denen die Landesbauordnungen keine gesetzliche Pflicht für den Einbau von Rauchwarnmeldern vorsehen, kann sich die Duldungspflicht des Mieters aus § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB ergeben.
Rauchmelder erhöhen den Gebrauchswert der Wohnung
Das setzt zunächst voraus, dass durch die Installation der Rauchmelder eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung gegeben ist.
Der Einbau von Rauchmeldern erhöht die Sicherheit der Mietsache und damit den Gebrauchswert der Wohnung. Er stellt daher eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache dar.
Der Mieter ist somit grundsätzlich verpflichtet, dem Vermieter den Zutritt zu der Wohnung zu gewähren und den Einbau hinzunehmen. Entsprechendes gilt für die jährliche technische Überprüfung der Rauchmelder (Wartung), die stattfinden muss.
Vorherige Ankündigung entfällt
Die Duldungspflicht des Mieters entsteht grundsätzlich erst dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Maßnahme mit einem Vorlauf von drei Monaten in Textform ankündigt.
Für den Einbau von Rauchmeldern gilt diese dreimonatige Ankündigungsfrist aber nicht. Denn bei dem Einbau des Rauchmelders handelt es sich um eine Bagatellsache. Die Ankündigungspflicht entfällt bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB )
Keine Duldungspflicht bei besonderer Härte
Die Duldungspflicht des Mieters entfällt, wenn der Einbau von Rauchmeldern für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter im Haus nicht zu rechtfertigen ist. (§ 554 Abs. 2 Satz 2 BGB)
