Artikelserie Schimmel Teil 1: Was ist Schimmelpilzbefall oder Schimmel in der Wohnung?

Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Schimmel, Wohnung, Schimmelpilzbefall, Kältebrücken, Schimmelbildung
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Wann entstehen Schimmelpilze, was fördert die Schimmelbildung und was sind Wärmebrücken bzw. Kältebrücken?

Wenn man von Schimmel in der Wohnung als mietrechtliches Problem spricht, sind damit biologische Schimmelpilzarten gemeint, die unerwünschte Folgen für die Mieter oder Bewohner von Wohn- oder Geschäftsraum haben. Der Schimmel in der Wohnung bzw. der Schimmelpilz kann zu Geruchsbelästigung führen, er kann auf Wänden, Tapeten oder Möbeln sichtbar werden, er kann allergische Reaktionen auslösen oder zu Vergiftungen – im Extremfall mit tödlichem Ausgang – führen.

Welchen Schimmel unterscheidet man?

Aus mietrechtlicher Sicht unterscheidet man:

I. Wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch sichtbare Stockflecken oder ggfls. farbige, schwarze oder weiße Schimmelbildung an oder unter Tapeten)

II. Nicht wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsneutraler Schimmel, Schimmelpilzsporen lagern sich nicht sichtbar ab und befinden sich nur in der Raumluft)

III. Gesundheitsschädlicher (giftiger bzw. toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder aufgrund der Schimmelart und/oder aufgrund seiner hohen Konzentration in der Raumluft)

IV. Nicht gesundheitsschädlicher (ungiftiger bzw. nicht-toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder wegen zu niedriger Konzentration und/oder wegen ungiftiger bzw. keine Gesundheitsschäden verursachender Schimmelpilzart).

Welche Schimmelpilzarten sind toxisch?

Schimmelpilzarten werden von der Fachwelt in vier Risikogruppen (Risikogruppen 1-4) eingeteilt. Die Einteilung basiert auf § 3 der Biostoffverordnung (Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei Tätigkeiten mit biologischen Arbeitsstoffen).

Schimmelpilze, die in Risikogruppe 1 fallen sind grundsätzlich unbedenklich. Bei diesen Schimmelpilzen ist es unwahrscheinlich, dass sie bei Personen, die sich in den betroffenen Räumen aufhalten, Krankheiten verursachen. In dieser Risikogruppe befinden sich allerdings auch solche Schimmelpilze, die bei stark immungeschwächten Personen Schäden hervorrufen können und solche Schimmelpilzarten, die Allergien hervorrufen können.

In Risikogruppe 2 fallen solche Schimmelpilze, die bei Mietern bzw. bei Personen, die sich in den Räumen aufhalten, Krankheiten hervorrufen können.

In Risikogruppe 3 fallen Schimmelpilze, die eine schwere Krankheit bei Mietern hervorrufen können, oder im Fall betroffener Gewerberäume eine ernste Gefahr für Beschäftigte darstellen können. Eine Vorbeugung oder Behandlung der durch diese Schimmelpilze verursachten Krankheiten ist möglich.

In Risikogruppe 4 fallen Schimmelpilzarten, die schwere Krankheiten hervorrufen, gegen die vorbeugende Maßnahmen und Behandlungen nicht bekannt sind.

Toxisch sind also solche Schimmelpilzarten, die in Risikostufen 2-4 einzuordnen sind. Die bekanntesten und in der Praxis weit häufigsten toxischen Schimmelpilzarten sind Aspergillus fumigatus und Aspergillus flavus. Diese sind in Risikostufe 2 eingeordnet. Zu Risikogruppe 3 gehören die Schimmelpilze Coccidioides immitis, Blastomyces dermatitidis und Histoplasma capsulatum.

Die Rechtsprechung hat keine konkreten Grenzwerte entwickelt, nach denen zwingend eine gesundheitliche Belastung der Mieter und damit ein Mangel der Mietsache gegeben ist. Wie das Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht) in einer Entscheidung vom 3.6.2010 (Aktenzeichen: 12 U 164/09) ausführte, kann die Frage, ob Schimmelpilze in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährden, nicht allgemein beantworten werden, sondern letztlich nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden.

Was ist die Ursache für Schimmel?

Ursächlich für den Schimmel in der Wohnung ist grundsätzlich eine zu hohe Luftfeuchtigkeit (ab 70 % Raumluftfeuchtigkeit) und/oder eine zu hohe Feuchtigkeit in den Wänden. Mitursächlich kann auch eine zu niedrige Temperatur in den Räumen sein. Bei hoher Luftfeuchtigkeit und niedrigen Temperaturen in den Räumen entsteht vermehrt dann Schimmel, wenn die Räume nicht ausreichend durchlüftet werden.

Schimmel kann vermehrt auch an sogenannten Wärmebrücken (fälschlicherweise auch Kältebrücken genannt) entstehen. Wärmebrücken sind Stellen in der Wand, die, wenn es draußen kalt ist, konstruktionsbedingt Wärme schneller nach außen leiten, als andere Teile der Wand. Oft sind Wärmebrücken (die sich an der Zimmerwand wie „Kältebrücken" anfühlen) neben Fensterrahmen oder dort zu finden, wo Stahlträger verbaut sind. Die Stellen an der Wand sind dann kälter. Diese Kälte fördert bei hoher Luftfeuchtigkeit (über 70 %, jedenfalls aber über 80 %) die Bildung von Schimmel auf der Wandoberfläche der kalten Stelle. Wenn an der Wärmebrücke die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten wird, bildet sich an der Wandoberfläche Tauwasser, welches der Schimmelbildung ebenfalls förderlich ist. Eine sogenannte Wärmebrücke liegt im Allgemeinen dann vor, wenn die kalte Wandstelle den Wert von 12,6 °Celsius unterschreitet.

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