Schimmel in der Wohnung – Miete mindern, aber wie?

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Ein Schimmelbefall in der eigenen Wohnung ist ein großes Ärgernis für jeden Betroffenen, auch da stets Gesundheitsgefährdungen zu befürchten sind. Schimmel in der Wohnung stellt daher einen Mangel dar, den es besonders schnell zu beseitigen gilt.

Das Gesetz gibt dem Mieter dabei folgende Ansprüche gegen den Vermieter : 

1. Ein Minderungsrecht nach § 536 BGB

Minderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

2. Einen Schadensersatzanspruch nach § 536a BGB

Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.

(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn:

  1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder

  2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Eine Mietminderung kann danach erfolgen, für die Zeit, in der die Tauglichkeit der vom Schimmel betroffenen Wohnung durch diesen Mangel aufgehoben oder gemindert ist, dies hat zur Folge, dass nur eine angemessene Miete zu entrichten ist, so dass die Miete angemessen herabgesetzt werden kann. Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Wohnungsbenutzung bleibt dabei außer Betracht.

Für die Höhe der Minderung der Miete sind dabei folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • zeitlicher Umfang des Mangels

  • Berücksichtigung der Jahreszeit

  • flächenmäßiger Anteil des Mangels an den betroffenen Räumen

  • aber auch die gesteigerten Ansprüche des Mieters im Hinblick auf die vereinbarte Miethöhe

Zur Beweissicherung sollten die Schäden aufgenommen werden. So empfiehlt sich eine Fotodokumentation oder die Hinzuziehung von Zeugen, die den Schimmelbefall im Streitfall beschreiben und die Mängel detailliert in Bezug auf Art und Ausmaß benennen können.

Bei Feuchtigkeitsschäden, wie Schimmelpilzen, Wasserrändern oder Stockflecken muss der Vermieter dann nach herrschender Meinung darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Erst dann muss der Mieter dafür Beweis erbringen, dass die Schäden nicht durch ihn verursacht worden sind, z.B.durch fehlerhaftes Lüften, mangelhaftes Heizen oder trocknen von Wäsche in den Wohnräumen.

Wichtig für die wirksame Mietminderung ist die vorherige Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter. Laut BGH Entscheidung vom 3. November 2010 (Az. VIII ZR 330/09) setzt eine Minderung wegen eines Mangels, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, voraus, dass der Mieter dem Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzt.

Daher sollte eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter mit der Mängelanzeige sowie der Ankündigung der Mietminderung erfolgen.

Des Weiteren können Schäden an Möbeln, Kleidung, Gardinen oder auch wegen verdorbenen Lebensmittel die durch den Schimmel verursacht worden sind vom Vermieter ersetzt verlangt werden. Auch hier ist eine genaue Dokumentation der Schäden und deren Ursache für die Beweissicherung notwendig.

Der Mieter hat ebenso das Recht, den Schaden auch selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen und den Ersatz der notwendigen Aufwendungen vom Vermieter zu verlangen. Voraussetzung hierfür ist der Verzug des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels.

Im Rahmen einer Rechtsberatung kann über Ihre Rechte bei Mängeln in der Mietwohnung aufgeklärt und Ihnen Hinweise zur weiteren Vorgehensweise gegeben werden.

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