Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses: Was ist zu beachten?

5.11.2024 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Schönheitsreparaturen, Kaution, Mietwohnung, Streichen, Mieter, Auszug

Vor einem Auszug stellt sich Mietern und Vermietern oft die Frage, ob die Wohnung nun neu gestrichen werden muss oder nur kleine Fehler behoben werden müssen.

Die Frage, ob eine Wohnung beim Auszug komplett renoviert werden muss, führt oft zu Unsicherheiten bei Mietern und Vermietern. Grundsätzlich gilt: Schönheitsreparaturen und Streicharbeiten müssen nicht automatisch bei jedem Auszug durchgeführt werden. Ob eine Renovierungspflicht besteht, richtet sich immer nach dem individuellen Mietvertrag und der Abnutzung der Wohnung.

Gesetzlich sind keine Schönheitsreparaturen vorgesehen. Gewöhnliche Schäden an der Wohnung gehören zur normalen Abnutzung der Mietsache dazu. Dafür bezahlt man dann die Miete. Häufig gibt es aber Regelungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen, die diese dem Mieter auferlegen. Diese können unwirksam sein, wenn zu starr. Laut Rechtsprechung sind etwa starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen unwirksam. Die Klauseln müssen vielmehr als Orientierung verstanden werden und an den tatsächlichen Zustand der Wohnung angepasst sein. Eine Verpflichtung zur Endrenovierung besteht nur, wenn die Wohnung während der Mietzeit über das Normalmaß abgenutzt wurde oder Schönheitsreparaturen fällig sind. Wurde die Wohnung nur "normal" beansprucht und die üblichen Fristen (z. B. 8 Jahre für Wohnräume) noch nicht erreicht, besteht zumeist keine Pflicht zur Renovierung.

Eine häufige Regelung besagt, dass die Wohnung in neutralen, hellen Farben übergeben werden muss. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter zwingend streichen muss – nur dann, wenn die Wände nicht mehr in einer neutralen Farbe gehalten sind. Wenn also keine auffälligen Farben wie Rot an den Wänden sind, ist ein Neuanstrich nicht erforderlich.

Besondere Fälle: Flecken und kleine Ausbesserungen

Flecken an den Wänden können zur normalen Abnutzung gehören. Wenn die Flecken oder Beschädigungen an Wänden und Decken aber nicht vom Mieter zu verantworten sind (Kinder), sondern aus anderen Gründen entstanden, haftet hierfür der Vermieter. Er muss diese beseitigen, auch wenn er sie nicht zu verantworten hat. Das kann etwa bei Restfeuchte in Neubauten oder späteren Schäden bei Starkwassereignissen vorliegen. Diese gelten meist als Vermietersache und müssen nicht vom Mieter beseitigt werden.

Wenn ein Mieter aber Ausbesserungen vornimmt, müssen diese fachgemäß sein. Das bedeutet nicht, dass man zwingend einen Maler beauftragen muss. Man sollte die Wand aber durch Ausbesserungen nicht etwa fleckig hinterlassen oder etwa Zargen falsch mitanstreichen.

Was tun bei am Ende des Mietverhältnisses?

Am besten ist es, wenn sich Mieter und Vermieter bei der Übergabe der Wohnung einig sind, welche Mängel bestehen und wer diese verantwortet. Letztlich kommt es dann aber oft auf das Verhandlungsgeschick und die Kooperationsbereitschaft beider Seiten an. Einigt man sich nicht, hat der Vermieter den strukturellen Vorteil, einen Schaden von der Kaution abzuziehen und diese nur teilweise oder gar nicht auszuzahlen. Der Mieter kann das aber vor Gericht angreifen und die vollständige Auszahlung fordern und durchsetzen.