Schönheitsreparaturen - eine unendliche Geschichte?

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Seit über 15 Jahren feilt der BGH am Recht der Schönheitsreparaturen - meist zu Lasten der Vermieter

Die Frage nach dem Renovierungspflichten stellt sich regelmäßig, wenn ein Mieter aus seiner Wohnung ausziehen will. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt sich seit zwei Jahrzehnten mit den „Schönheitsreparaturen". Dabei produziert das Gericht regelmäßig Schlagzeilen, wenn es einmal mehr ein Urteil fällt und immer wieder neue Varianten der entsprechenden Klausel für unwirksam erklärt.

Gesetz besagt: Renovierungskosten müssen vom Vermieter getragen werden

Hintergrund der mieterfreundlichen Rechtsprechung ist der, dass der Gesetzgeber mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Grundsatz aufstellt, dass Vermieter die Mieträume während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten müssen. Da gemäß § 538 BGB der Mieter keine Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung reparieren muss, die durch den alltäglichen Gebrauch herbeigeführt wurden, ergibt sich aus diesen beiden Vorschriften, dass der Vermieter für die Renovierung zuständig ist (das gilt natürlich nicht für Schäden, die durch eine unsachgemäße Behandlung entstanden sind).

Schönheitsreparaturklauseln hebeln gesetzliche Regelung aus

Allerdings hat es der Gesetzgeber zugelassen, dass die Vorschriften durch eigene Regelungen im Mietvertrag ersetzt werden können. Deswegen finden sich in fast allen Wohnraummietverträgen Regelungen, mit denen Vermieter ihre Renovierungspflichten auf den Mieter abwälzen.

Ganz so einfach geht dieser „Trick" jedoch nicht. Denn für einen Vermieter wäre es natürlich ein Leichtes, den regelmäßig wirtschaftlich schwächeren Mieter dazu zu zwingen, alle möglichen Regelungen zu unterschreiben. Im Fall von Schönheitsreparaturen ist es besonders leicht, denn sie lassen sich gut im Kleingedruckten verstecken und sie entfalten ihre Wirkung ja erst beim Auszug – einen Zeitpunkt, den die wenigsten Mieter beim Einzug im Blick haben.

Deswegen gibt es mit § 307 Abs. 1 BGB noch einen „Extra-Schutz". Danach darf eine vorformulierte Klausel dem Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Und genau das versuchen Vermieter immer wieder, wie der BGH in immer neuen Urteilen feststellen muss.

Keine starren Fristen

Den ersten Paukenschlag gab es, als sich der BGH mit den sogenannten „starren" Renovierungsfristen beschäftigte (Az. VIII ZR 361/03; VIII ZR 178/05). Dabei ging es um Fristen, nach deren Ablauf bestimmte Zimmer in der Wohnung renoviert werden mussten. Beispielsweise im Wohnzimmer nach fünf Jahren, das Badezimmer schon nach drei Jahren. Und zwar unabhängig davon, ob diese Renovierung überhaupt tatsächlich notwendig war.

Solche Klauseln liefen also darauf hinaus, dass ein Mieter vertraglich auch dann dazu verpflichtet wurde, seine Wohnung neu zu streichen und zu tapezieren, obwohl alles noch tipptopp in Ordnung war. Eine solche Klausel, so fanden die Bundesrichter, benachteilige einen Mieter unangemessen und sei deswegen unwirksam.

Eine unwirksame Klausel bedeutet, dass sie quasi „nicht vorhanden" ist. Damit gilt dann wieder die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig ist – die Mieter konnten also ohne weiteres einfach ausziehen.

Anpassungen halfen den Vermietern nur bedingt

Seitdem haben die allermeisten Vermieter natürlich dazu gelernt und es werden – wenn überhaupt – Zeiträume nur noch „vorgeschlagen", nach deren Ablauf üblicherweise damit zu rechnen ist, dass eine Renovierung notwendig sein könnte. Das hilft allerdings bei den meisten Mietverträgen aus der Zeit vor 2015 auch nicht viel – jedenfalls dann, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben wurde.

Denn mit seinem Urteil vom 18. März 2015 (AktZ. VIII 185/14) stellt der BGH fest, dass es auch dann eine unangemessene Benachteiligung ist, wenn ein Mieter eine unrenovierte Wohnung übernimmt, dafür keine angemessene Entschädigung erhält und dann am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen vornehmen müsse.

So schreitet die Entwicklung weiter voran und man darf gespannt sein, ob und wo sie einmal endet. Mittlerweile finden sich in Mietverträgen sogar schon Klauseln, mit denen Vermieter gar nicht mehr die Mieter dazu zwingen wollen, die Renovierungen durchzuführen. Mit diesen neuen sogenannten „Freizeichnungsklausel" wollen Vermieter vielmehr sichergehen, dass sie selbst nicht gezwungen werden, die Wohnungen zu streichen und zu tapezieren.

Bei Fragen rund um das Thema Schönheitsreparaturen stehen Ihnen sowohl als Vermieter als auch als Mieter die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank gerne für eine Beratung oder Vertretung zur Verfügung.