Schönheitsreparaturen und Kaution:
Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Schönheitsreparatur, Mieter, Vermieter, Kaution, MietvertragWas Vermieter fordern dürfen und was nicht
Der Streit über Schönheitsreparaturen gehört zu den häufigsten Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Es ist wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen und Urteile zu verstehen, um unnötige Kosten oder Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
1. Gültigkeit von Klauseln im Mietvertrag
- Unwirksame Klauseln: Wenn ein Mietvertrag den Mieter pauschal zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, ist dies unwirksam. Beispiele sind:
- Starre Fristenregelungen, wie „alle 3 Jahre streichen".
- Verpflichtung, die Wohnung „frisch renoviert" zurückzugeben, auch wenn sie bei Einzug unrenoviert war.
- Allgemeine Farbvorgaben, z. B. „Wände müssen weiß gestrichen sein."
seit 2022
- Renovierungspflichten bei unrenovierten Wohnungen: Laut aktueller Rechtsprechung (BGH) sind Klauseln, die Mieter zur Renovierung verpflichten, in der Regel unwirksam, wenn die Wohnung bei Einzug nicht renoviert war. Eine Renovierungspflicht kann nur durch eine individuelle Vereinbarung (nicht durch allgemeine Vertragsklauseln) entstehen.
2. Was gilt als Schönheitsreparatur?
Zu den Schönheitsreparaturen zählen Arbeiten, die dazu dienen, die normalen Gebrauchsspuren des Mieters zu beseitigen. Dazu gehören:
- Tapezieren oder Streichen von Wänden und Decken.
- Streichen von Heizkörpern, Türen, Fensterrahmen und Fußleisten.
- Entfernen von Dübellöchern und kleineren Wandbeschädigungen.
Wichtig: Größere Reparaturen, wie der Austausch von Bodenbelägen oder die Behebung von Schäden durch Abnutzung der Bausubstanz, fallen in die Verantwortung des Vermieters.
3. Übergabezustand der Wohnung
- Rückgabe in „besenreinem" Zustand: In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass die Wohnung besenrein zurückgegeben werden muss. Das bedeutet:
- Entfernen von grobem Schmutz.
- Beseitigung von Müll, persönlichen Gegenständen und starken Verschmutzungen.
- Veränderungen an der Wohnung: Ein Mieter ist verpflichtet, unzulässige bauliche Veränderungen (z. B. eigenmächtig entfernte Trennwände oder stark auffällige Wandfarben) wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.
4. Vereinbarungen zur Endrenovierung
Endrenovierungsklauseln sind oft problematisch. Sie können wirksam sein, wenn sie nicht starre Bedingungen enthalten und der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat. Beispiele für unwirksame Klauseln:
- „Die Wohnung ist bei Auszug vollständig zu renovieren, unabhängig vom Zustand."
- „Alle Wände sind beim Auszug weiß zu streichen."
Kaution im Detail
Typische Streitpunkte und Lösungsansätze
- Unberechtigter Einbehalt der Kaution: Mieter können eine Rückzahlung einklagen, wenn der Vermieter keine nachvollziehbaren Ansprüche geltend macht.
- Diskussion über den Zustand der Wohnung: Hier helfen Übergabeprotokolle, die bei Ein- und Auszug erstellt werden sollten. Ohne Protokoll ist es schwer für den Vermieter, Mängel nachzuweisen.
- Unklare Abrechnungen: Der Vermieter darf keine pauschalen Abzüge vornehmen, sondern muss detailliert darlegen, wofür die Kaution verwendet wurde.
Praxistipps für Mieter
- Übergabeprotokoll anfertigen: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug mit Fotos und einem schriftlichen Protokoll.
- Kaution nicht vorschnell aufgeben: Wenn der Vermieter die Kaution einbehält, fordern Sie eine detaillierte Abrechnung ein und lassen Sie diese ggf. von einem Anwalt prüfen.
- Schönheitsreparaturen nur bei klarer Pflicht durchführen: Überprüfen Sie die Klauseln im Mietvertrag sorgfältig oder holen Sie rechtliche Beratung ein.
Dieser Ratgeber stellt nur eine erste Übersicht zu möglichen Streitfällen zwischen Mieter und Vermieter dar. Falls Sie Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche benötigen, können Sie sich gerne direkt an mich wenden. Als erfahrener und bundesweit tätiger Rechtsanwalt unterstütze ich Sie bei der Kommunikation mit Ihrem Vertragspartner und sorge dafür, dass Ihnen alle zustehenden Rechte eingeräumt werden.