Sind vom Mieter durchgeführte oder finanzierte Umbaumaßnahmen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen?

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 7. Juli 2010 (Az. : VIII ZR 315/09) entschieden, dass vom Mieter durchgeführte und finanzierte Umbauarbeiten, die zu einer Wohnwertverbesserung geführt haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Regel nicht zu berücksichtigen sind. Der Zustand der Wohnung sei grundsätzlich ohne die wohnwerterhöhenden Investitionen der Mieter zu beurteilen.

Mieterseitige Investitionen dürfen bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden, es sei denn die Parteien haben eine abweichende Vereinbarung getroffen oder der Vermieter hat die vom Mieter verauslagten Kosen erstattet (so bereits LG Baden-Baden WuM 1993, 358; LG Hamburg WuM 1990, 441; LG Köln WuM 185, 334; AG Ahlen WuM 1985, 334). Vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Wohnwertverbesserungen sind bei der Ermittlung der Vergleichsmiete selbst dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Umbaumaßnahmen abgeschrieben sind (vgl. LG Halle WuM 2000, 551; LG Baden-Baden WuM 1993, 358) oder wenn sie auf einer vertraglichen Verpflichtung beruhen. Andernfalls müsste der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung im Ergebnis doppelt bezahlen.

Roger Blum
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Ergibt sich aus dem Mietvertrag nicht, dass ein bestimmtes Merkmal bei Vertragsschluss bereits vorhanden war und macht der Mieter geltend, dass er selbst die Wertverbesserung vorgenommen hat, so ist der Vermieter für das Vorhandensein bei Vertragsschluss beweispflichtig (vgl. AG Frankfurt/Main, Urt. v. 15.4.2005, Az. : 33 C 293/05-50).

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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