Ursachen der Schimmelpilzbildung in Mietwohnungen – Baummängel oder Nutzungsverhalten

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Kommt es in einer Mietwohnung zu Bildung von Schimmelpilz, wird von Vermieter und Mieter häufig über die Verantwortung gestritten. Kommt der Fall vor Gericht, stellt sich dann die Frage, wer was darlegen und beweisen kann. Dazu das Amtsgericht Dortmund: Bei der Beurteilung, ob ein Schimmelpilzbefall der Wohnung bauseits verursacht wurde oder auf ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten zurückzuführen ist, ist nach den beteiligten Sphären zu entscheiden. Zunächst hat der Vermieter zu beweisen, dass kein Baumangel vorliegt.

Steht dann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass es am Objekt keine Baumängel gibt, muss der Mieter beweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Gelingt ihm dies nicht, kann der Vermieter grundsätzlich vom Mieter den Ersatz des ihm durch die Bildung von Schimmelpilz entstandenen Schadens verlangen. Der Mieter kann dann auch nicht die Miete mindern. Der Vermieter ist nämlich in diesem Fall im Wege des Schadensersatzes von den Folgen der automatisch kraft Gesetzes eintretenden Minderung der Miete freizustellen. Faktisch bedeutet dies, dass die schuldhafte Mangelverursachung durch den Mieter einen im Gesetz nicht ausdrücklich vorgesehenen Ausschlusstatbestand darstellt (AG Dortmund, Urteil vom 29. September 2015 – 425 C 7665/14 –, Rn. 25, juris).

Fachanwaltstipp Mieter:

Die Sachverständigen im Zusammenhang mit Schimmelpilzbildung in einer Mietwohnung im Prozess sind ebenso unberechenbar wie die Gerichte mit ihrer Rechtsprechung zum Thema. Ich empfehle unbedingt, Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen und dann zurückzufordern. Wer einfach so die Miete mindert, riskiert später eine fristlose Kündigung und den Verlust der Wohnung.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter müssen sich in der Praxis gar nicht so viele Sorgen machen. Häufig helfen die Gerichte dem Vermieter, indem sie vorschnell auf das vermeintlich unzulässige Nutzungsverhalten des Mieters abstellen. Das gilt auch für die von den Gerichten beauftragten Sachverständigen. Vermieter von Wohnungen, in denen modernisiert wurde oder die aus sonstigen Gründen für schimmelpilzanfällig sind, empfehle ich unbedingt, die Mieter im Mietvertrag oder in einem späteren Anschreiben bzw. in einer Änderungsvereinbarung auf das geschuldete Lüftungs- und Heizverhalten konkret hinzuweisen.

Quelle:

AG Dortmund, Urteil vom 29. September 2015 – 425 C 7665/14 –, Rn. 24, juris