Verbot der eigenmächtigen Räumung durch den Vermieter

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Wie man als Vermieter richtig vorgeht

So mancher Vermieter irrt, wenn er meint, dieses in die Wege leiten zu können - Schlösseraustausch, Ausräumung der Wohnung und Verwertung der Sachen des Mieters bis hin zur Renovierung.

Räumt aber ein Vermieter ohne vollstreckbaren Räumungstitel (zumeist ein Urteil) die Wohnung eines Mieters, haftet er z. B. für den entstandenen Schaden. Diese Ersatzpflicht umfasst vor allem eine eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände, was der Bundesgerichtshof (BGH) am 14.10.2010 entschieden hatte, BGH, Az. : VIII ZR 45/09.

In dem verhandelten Fall war der Mieter für einige Monate verschwunden und wurde von Verwandten sogar als vermisst gemeldet. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt hatte, nahm er die Wohnung ohne Räumungstitel in Besitz und räumte sie aus.

Dieses ist aber nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH rechtlich nicht möglich. Der BGH sprach dem Mieter einen Schadenersatz für die vom Vermieter entsorgten Gegenstände zu. Der Vermieter habe eine "verbotene Selbsthilfe" vorgenommen, lautete die Urteilsbegründung. Der Vermieter hätte die Gegenstände nur aufbewahren dürfen und in einer Bestandsliste erfassen müssen.

Eine eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung habe nicht auf einem gerichtlichen Titel beruht. Dies gelte selbst dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt sei. Der Vermieter müsse sich zuerst einen gerichtlichen Räumungstitel beschaffen. 

Wie lange der Mieter unerreichbar ist, spielt dabei keine Rolle.

Auch kommt es nicht darauf an, wieviele Monatsmieten der Mieter dem Vermieter schuldet.

Es ist nach Erlass eines Räumungstitels allein Sache des zuständigen Gerichtsvollziehers, die Räumung und Herausgabe der betroffenen Mietwohnung zu vollstrecken.

Daran geht kein Weg vorbei, auch wenn dieses momentan zeitaufwendig und vor allen finanziell für den Vermieter nachteilig ist, weil er die Prozess- und Vollstreckungskosten im Voraus zahlen muss.

Eine Mietkaution (bis zu drei Monatsmieten) bietet da nur eine eingeschränkte Sicherheit.

- neue Rechtsschutzmöglichkeiten für die Vermieter sind in Zukunft möglich - derzeit leider noch nicht.