Verjährung des Erstattungsanspruchs bei nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen

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Der Bundesgerichtshof hat gerade entschieden (Urteil vom 04. Mai 2011, Az: VIII ZR 195/10), dass der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von aufgrund unwirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht geschuldeten, aber dennoch ausgeführten Renovierungen innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjährt. Der BGH hat damit klargestellt, dass auch solche Ansprüche der kurzen Verjährung des § 548 BGB unterfallen, welcher an sich in erster Linie für Ersatzansprüche des Vermieters gilt und wie folgt lautet:

§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Im entschiedenen Fall mietete ein Ehepaar in Freiburg bis Ende des Jahres 2006 eine Wohnung. Der zugrunde liegende Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Das Ehepaar ließ dennoch in Unkenntnis der Unwirksamkeit dieser Klausel die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses renovieren. Erst später brachten Sie nach anwaltlicher Beratung in Erfahrung, dass sie zur Ausführung dieser Renovierung wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Ende des Jahres 2009 reichte das Ehepaar sodann Klage gegen den ehemaligen Vermieter auf Rückerstattung der Renovierungskosten ein, wobei sich der Vermieter im Prozessverlauf auf Verjährung berief.

Das Amtsgericht Freiburg (Urteil vom 5. März 2010, Az: 6 C 4050/09) hatte die Klage zunächst abgewiesen. Auch das Landgericht Freiburg (Urteil vom 15. Juli 2010, Az: 3 S 102/10) wies die eingelegte Berufung des Ehepaars zurück, worauf diese Revision beim BGH einlegten. 

Der Bundesgerichtshof bestätigte letztlich die untergerichtlichen Entscheidungen zugunsten des Vermieters. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat ebenso entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt wurden.

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