Vermieter können ab sofort leichter die Miete erhöhen

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Der Bundesgerichtshof hat am 16. Juni 2010 über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Gründeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist. Zu Recht urteilte nun der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung. (Urteil VIII ZR 99/09)

Zur Begründung reicht laut BGH ein so genannter einfacher Mietspiegel, der nicht nach wissenschaftlichen Standards erstellt wird. Es darf sich sogar auf das Mietniveau der Nachbarstadt berufen werden. Einen qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde, halten die Richter nicht unbedingt für nötig. Somit dürfen jetzt auch einfache Mietspiegel als Orientierung für Mieterhöhungen dienen, die nicht mit einem Sachverständigengutachten untermauert sind.

Ein Mieter aus Baden-Württemberg hatte sich gegen eine Mieterhöhung von 76,69 Euro pro Monat gewehrt. Mit dem aktuellen Urteil wurde er endgültig zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet. Sein Vermieter hatte die Miete für eine Wohnung in Backnang erhöht und sich dabei auf den Mietspiegel der Nachbargemeine Schorndorf gestützt. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Stuttgart sahen darin eine ausreichende Grundlage für die geforderte Mieterhöhung. Im Rahmen der Revision wurden diese Ansichten vor dem BGH schließlich bestätigt.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit ausgeführt, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) alleinige Grundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung (§ 558d Abs. 3 BGB) dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz hierfür dar. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter derartige Einwendungen allerdings nicht vorgebracht. Grundsätzlich bleibt einem Mieter also auch nach dieser Entscheidung des BGH diese Möglichkeit erhalten. Er könnte insofern z.B. vortragen, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet. Das Gericht muss solchen Einwendungen dann nachgehen. Bleiben hiernach im Ergebnis Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.