Vermieter können aufatmen – „hilfsweise" ordentliche Kündigung" bleibt wirksam

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Wenn man als Mieter seine Miete nicht bezahlt, droht die Kündigung. Ab einer Summe von zwei Monatsmieten und mehr wird dann regelmäßig gleich „außerordentlich fristlos" gekündigt. Allerdings kann man als Mieter den Kopf meist aus der Schlinge ziehen, wenn man die ausstehenden Beträge doch noch zahlt. Die Kündigung der Mietwohnung wird dann unwirksam, §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 3 BGB.

Will der Vermieter seinen Mieter auf jeden Fall loswerden, dann kündigt er nicht nur fristlos, sondern immer auch „hilfsweise ordentlich fristgemäß zum nächstmöglichen Zeitpunkt". Denn obwohl schließlich doch gezahlt wurde, bleibt die unpünktliche Zahlung ein Kündigungsgrund. Zwar keiner, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, aber immerhin reicht es als „nicht unerhebliche Pflichtverletzung" für die Kündigung innerhalb der gesetzlichen Vorschriften aus, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Jörn Blank
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Landgericht Berlin änderte die bisherige Praxis

Insofern war der Fall, der am 30. März 2017 durch das Amtsgericht Pankow-Weißensee (Aktenzeichen 102 C 333/16) entschieden wurde, eigentlich nicht besonders spannend. Der Mieter war mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Es folgte die fristlose Kündigung sowie „rein vorsorglich" die ordentliche Kündigung. Die Mietschulden beglich der Mieter und blieb in der Wohnung. Der Vermieter wollte ihn trotzdem loswerden, klagte auf Räumung und bekam damit im Grundsatz vom Amtsgericht recht. Das wollte der Mieter nicht akzeptieren und ging vor dem Landgericht Berlin in die Berufung.

Vertrag kann nur einmal gekündigt werden

Der Bundesgerichtshof hatte die „Sicherheitskündigungen" in der Vergangenheit immer akzeptiert. Umso überraschender, dass sich ein Landgericht nun dagegen wendete. Die Berliner Richter erklären das damit, dass sich der BGH bisher nie mit einem Argument der Berliner auseinandergesetzt haben.

Und das geht so:

Wird ein Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund gekündigt, weil zwei Monatsmieten und mehr ausstehen, dann ist das Mietverhältnis erst einmal beendet. Zu diesem Zeitpunkt würde eine weitere Kündigung nur ins Leere laufen, weil es kein Mietverhältnis mehr gibt. Deswegen bleibt die hilfsweise Kündigung wirkungslos – der Mieter durfte in seiner Wohnung bleiben, LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2017 – 66 S 90/17.

Vermieter atmen auf – BGH erteilt der Berliner Idee eine Absage

Dem Argument der Berliner wollte sich der Bundesgerichtshof jedoch nicht anschließen und macht das Leben der Vermieter (vor allem: ihrer Anwälte) etwas leichter. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung gehe nicht „ins Leere".

Es sei außer acht gelassen worden, dass Willenserklärungen (nichts anderes sind Kündigungen) immer auszulegen sind. Stattdessen hätten die Berliner Richter einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters) künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten. Denn aus „objektiver Mietersicht" bringt ein Vermieter mit der doppelten Kündigung zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärt fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehene Umstands nachträglich unwirksam wird, BGH, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 + VIII ZR 261/17.

Tipp für Mieter

Für Mieter ändert sich nur wenig – wenn es zu einem Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten oder mir gekommen ist, sollten alle Hebel in Bewegung gesetzt werden, diesen Rückstand auszugleichen. Allerspätestens zwei Monate nachdem der Vermieter Räumungsklage eingereicht hat. Wenn gleichzeitig ordentlich gekündigt wurde, wird man sich (sollte kein anderer formaler Unwirksamkeitsgrund vorliegen) inhaltlich damit auseinandersetzen müssen, wie es zu den Zahlungsverzug gekommen ist. Bei Fragen rund um das Thema Kündigung – außerordentlich oder ordentlich – stehen Ihnen sowohl als Vermieter als auch als Mieter die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank gerne für eine Beratung oder Vertretung zur Verfügung.

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