Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?

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Mögliche Reaktionen des Mieters

Zurzeit hagelt es Mieterhöhungen. Viele Mieter wissen nicht mehr, wie sie die geforderten Beträge aufbringen sollen. Besteht doch die Miete oft auch aus Nebenkosten, die durch Nachzahlungen längst zur zweiten Miete geworden sind. Viele Erhöhungsverlangen sind jedoch unwirksam. Jeder Mieter sollte eine einfache Checkliste im Kopf haben:

Schriftliche Mieterhöhung" Sie muss von allen Vermietern stammen und an alle Mieter  zugestellt werden. Auch bei Ehepaaren und Wohngemeinschaften.

Richtiger Absender" Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Wenn ein Erbe erhöht, dann nur mit Erbschein, erhöht eine Hausverwaltung oder ein Anwalt nur mit Originalvollmacht, die lesbar mit dem ganzen Namenszug der Vermieter unterschrieben ist. (Keine Paraphe!!)

Gesetzliche Frist eingehalten" Die letzte Mieterhöhung auf eine Vergleichsmiete muss über 12 Monate her sein.

Begründung: hier besonders aufpassen! Der Vermieter muss mit einer Begründung aufwarten, dass die neue Miete ortsüblich ist. Das geht mit einem Mietspiegel, einer Vergleichsmiete, einem Sachverständigengutachten.

Diese Einordnungen sind jedoch oft unrichtig.

Suchen Sie im Internet nach dem qualifizierten Mietspiegel. In Berlin zum Beispiel wird deutlich abgefragt, welche Merkmale wohnerhöhend oder wohnmindernd sind. Daraus errechnet sich eine Mindest- und Höchstspanne der Miete. Es zählt der Mittelwert!

Sind Ihre Eigenleistungen ausgespart"  Haben Sie mit Wissen des Vermieters Arbeiten in der Wohnung durchgeführt, die ein Wohnmerkmal des qualifizierten Mietspiegels betreffen, darf dieses vom Vermieter (z.B. moderne Küche, modernes Bad etc.) nicht berücksichtigt werden.

Wohnungsgröße" Stimmt die Größe Ihrer Wohnung" Sie darf max. 10% vom Mietvertrag abweichen.

Kappungsgrenze berücksichtigt" Die Miete darf in 3 Jahren höchstens um 20% steigen.

Überlegungsfrist nutzen! Die beiden nachfolgenden Monate nach der Erhöhung können Sie überlegen, ob Sie zahlen wollen oder nicht. Wenn der Vermieter nicht Ihr „OK" bekommt, muss er auf Zustimmung klagen.

Wenn Sie unsicher sind, wenden Sie sich an einen Anwalt oder Mieterverein. Befragen Sie Mitbewohner vergleichbarer Wohnungen, wie deren Miete aussieht. Sollten Sich in Ihrer Wohnung Mängel befinden, dürfen Sie die Bruttomiete mindern. Mit der Erhöhung selbst  hat das leider nichts zu tun!

Tipp: Bei einer Klage auf Erhöhung  der Miete eigene Arbeiten, die wohnwerterhöhend sind, dem Vermieter  vorhalten und Widerklage auf Beseitigung der Mängel  erheben. Auch wenn die Widerklage vom Gericht abgetrennt werden kann, können Sie trotz Verurteilung zur Mieterhöhung Ihre Rechte geltend machen.

Bei der Aufzählung der Mängel sind die Gerichte jedoch penibel. Jeder Mangel muss einzeln beschreiben, zeitlich eingeordnet und geltend gemacht werden. Es reicht also nicht, wenn Sie „Schimmel" oder „Wassereintritt" anführen. Der Richter will genau wissen, wo der Mangel ist und wie er sich auswirkt.  Da solche Widerklagen schnell ins Geld gehen können, ist hier Beratung angebracht. Wer nicht zum Anwalt will, kann einen Bausachverständigen beauftragen. Es entstehen Kosten von ca. 300-400 EUR, die wiederum  im Prozess aber geltend gemacht werden können.

Das Mietrecht ist ein Mieterschutzrecht. Machen Sie davon Gebrauch. Wir beraten Sie gerne.