Was tun, wenn die Miete ausbleibt?

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Anfang des Monats. Ein Blick auf den Kontoauszug. Ernüchterung.

So mag es dem ein oder anderen Vermieter gehen, wenn sein Mieter die monatliche Miete schuldig bleibt. Einen ersten Überblick über die Möglichkeiten des Vermieters, sich hiergegen zur Wehr zu setzen, soll der vorliegenden Artikel geben.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.de
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
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Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Zunächst muss anhand des Mietvertrages überprüft werden, bis wann der Mieter die monatliche Miete zu zahlen hat. Die meisten Standardmietverträge gehen hierbei davon aus, dass die Miete bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen sind. Erfolgt die Zahlung nicht bis zu diesem Tage, befindet sich der Mieter automatisch auch ohne Mahnung in Verzug, § 286 II Nr. 1 BGB. Dies mit wichtigen Folgen. Durch den Verzug muss der Mieter sämtliche Kosten ersetzen, die durch die Rechtsverfolgung durch den Vermieter entstehen. Dies bedeutet, dass der Vermieter einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen kann, eine Klage erheben kann oder aber auch zunächst einen Rechtsanwalt mit der Geltendmachung der rückständigen Miete beauftragen kann. Die entstehenden Kosten sind sodann grundsätzlich von dem Mieter zu erstatten.

Fehlende Mietzahlungen führen darüberhinaus auch zu einem (fristlosen!) Kündigungsrecht für den Vermieter. Dieses entsteht, wenn der Mieter zwei Monatsmieten hintereinander nicht in voller Höhe ausgeglichen hat und hierdurch ein Rückstand in Höhe von mindestens einer Monatsmiete entstanden ist (§ 543 II Nr. 3a).

Ebenfalls besteht ein solches fristloses Kündigungsrecht, wenn über mehrere Monate hinweg die Miete nicht vollständig gezahlt wurde und sich der Rückstand auf 2 Monatsmieten beläuft (§ 543 II Nr. 3b).

Sofern der Mieter - wie in aller Regel - den Rückstand zu verschulden hat, ist auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich. Diese hat für den Vermieter den Vorteil, dass dem Mieter die Möglichkeit genommen wird, die fristlose Kündigung durch Zahlung der rückständigen Miete unwirksam werden zu lassen. Allerdings ist die ordentliche Kündigung nur mit einer Frist möglich.

Auch hier gilt allerdings wieder: Die entstehenden Kosten für die Kündigung sind von dem Mieter zu übernehmen.

Schließlich kann auch die nur verspätete Zahlung der Miete zu einer Kündigung führen. Hierfür ist jedoch eine vorherige Abmahnung des Mieters notwendig, in dem diesem klar vor Augen geführt wird, dass zukünftige verspätete Zahlungen zu einer Kündigung führen können. Ignoriert der Mieter die Abmahnung und zahlt auch weiterhin unpünktlich, kann der Vermieter kündigen.

Um den Zahlungsrückstand nicht anwachsen zu lassen, sollte der Vermieter grundsätzlich frühzeitig die rückständige MIete geltend machen. Entstehende zusätzliche Kosten sind von dem Mieter zu erstatten, so dass dem Vermieter grundsätzlich zu empfehlen ist, anwaltliche Hilfe - insbesondere bei der Erstellung von Kündigung - in Anspruch zu nehmen.

Zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus der Wohnung aus, ist eine Räumungsklage notwendig. Auch hier gilt: Ist die Klage erfolgreich, trägt der Mieter die Kosten.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Der vorstehende Artikel erhebt nicht den Anspruch, eine abschließende rechtliche Beratung darzustellen. Fragen, Lob, Kritik und sonstige Anregungen zu dem Artikel sind gerne gesehen.
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