Welche Folgen hat eine unwirksame Befristung des Mietverhältnisses, für Mietvertragsparteien?

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Bei Fehlen des Befristungsgrund muss Befristungsklausel durch ergänzende Vertragsauslegung geprüft werden

Stellt sich eine von beiden Mietvertragsparteien gewollte Befristung im Nachhinein als unwirksam heraus, so kann die Befristungsklausel nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshof (Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12) als beiderseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden.

Hintergrund der Entscheidung war, dass die Vertragsparteien das Mietverhältnis für eine Wohnung mit folgender Klausel befristet hatten:

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption."

Der Vermieter wollte dann aber das Mietverhältnis vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die Befristung des Vertrages war mangels Angabe eines Befristungsgrundes unwirksam. Eine über die in § 575 Abs. 1 BGB normierten Grenzen für Zeitmietverträge hinaus unzulässige Befristung des Mietverhältnisses führt nach § 575 Abs. 1 S. 2 BGB zu einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die Lücke im Vertrag sei dann aber – so der BGH - durch eine ergänzende Auslegung zu schließen und zu berücksichtigen, was die Parteien – in Kenntnis der Unwirksamkeit der Befristung des Mietverhältnisses - redlicherweise vereinbart hätten. Hier ist der BGH zu dem Ergebnis gekommen, dass die gewollte langfristige Vertragsbindung durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht erreicht werden könne. Daher ist ein solcher Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer der Befristung anzunehmen. 

Achtung: Die Vorschrift des § 575 BGB gilt nur für Wohnraummiete. Für Gewerberäume sind Befristungsvereinbarungen ohne weiteres zulässig und auch üblich.

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