Wie man als Mieter bei einer Mietminderung vorgeht

Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Miete, Minderung
4,5 von 5 Sterne
Bewerten mit: 5 Sterne 4 Sterne 3 Sterne 2 Sterne 1 Stern
2

Sie haben in Ihrer Wohnung einen Mangel entdeckt und meinen es sei Sache der Vermieters, diesen zu beseitigen?

Grundsätzlich ist die vereinbarte Miete nur dann voll zu zahlen, wenn die der tatsächliche Zustand der Wohnung dem bei Vertragsschluss vereinbarten Zustand entspricht. Denn die Miete ist das Entgelt, welches für den einwandfreien Gebrauch einer Wohnung gezahlt wird. Bei Mängeln, Gebrauchsbeeinträchtigungen oder Fehlen von zugesicherten Eigenschaften muss der Mieter daher die Miete nicht in voller Höhe zahlen, sondern kann diese für den Zeitraum kürzen, in dem der Mangel vorliegt.

Soweit so gut – aber wie konkret müssen Sie als Mieter nun vorgehen, um die Mietminderung auch durchzusetzen? Fehler hierbei können Geld kosten und nerven rauben. 

Halten Sie sich an folgende Checkliste, haben Sie schon Einiges richtig gemacht:

Schritt 1: Liegt ein Mangel vor?

Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann. Es müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren.  Weiter können feuchte Decken, Schimmelpilzbefall, undichte Fenster und Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern oder Baustellenlärm Mängel sein.

Gesetzlich ist es unerheblich, ob den Vermieter ein Verschulden an den Mängeln der Mietsache trifft oder nicht. Erheblich ist nur, dass ein Mangel vorliegt. Natürlich gilt dies nicht, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet verursacht hat. Dann ist die  Mietminderung nicht möglich.

Schritt 2: Mängel zur Mietminderung anzeigen

Ist nach Prüfschritt 1 klar, dass ein Mangel vorliegt, müssen Sie diesen Mangel Ihrem Vermieter unverzüglich mitteilen. Dies kann durch ein formloses Schreiben geschehen (je nach persönlicher Einschätzung des Vermieters auch als Einschreiben). Ohne diese Mängelanzeige haben Sie keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird. Nachvollziehbar- der Vermieter weiß ja nichts von dem Mangel J.

Das Schreiben sollte den Mangel möglichst genau beschreiben, verbunden mit dem Hinweis, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Setzen Sie ihm eine Frist, in der er den Mangel zu beheben hat (realistische Frist setzen). Und kündigen Sie an, dass Sie die Miete um einen bestimmten Betrag kürzen werden.

Schritt 3: Bezifferung der Mietminderung

Ab dem Augenblick, ab dem Sie den Mangel bemerkt haben, dürfen Sie die Miete mindern. Auf den Zugang Ihres Schreibens oder den Fristablauf müssen Sie nicht warten. Zu empfehlen ist, die Höhe der geplanten Mietminderung sogleich mit in das Schreiben von Schritt 1 mit aufzunehmen. Hinsichtlich der Höhe der  Mietminderung haben sich in der Praxis Mietminderungstabellen bewährt. Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, also Miete zuzüglich geschuldeter Nebenkosten.

Die Höhe der Mietminderung kann sich auf 5% bis 100 % belaufen (bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung). Völlig unerhebliche Mängel (Haarriss an der Wand, Schramme an der Tür) berechtigen nicht zur Mietminderung.

Bereits gezahlte Miete können Sie im Folgemonat kürzen. Allerdings nur für den Zeitraum, in dem der Mangel vorlag, nicht bereits für die Zukunft (nächster Monat). Der Vermieter kann ja den Mangel bis dahin beseitigt haben.  Keine Sorge – eine überzogene Minderung führt nur zur Pflicht der Nachzahlung der Miete, nicht aber zu einer Kündigungsmöglichkeit.

Schritt 4 – am Ball bleiben! Abstellen des Mangels und weitere Mieterrechte im  Blick behalten

Reagiert der Vermieter nicht oder  stellt den Mangel nicht ab, kann der Mieter neben der Mietminderung weitere Rechte geltend machen.

Er kann die Mangelbeseitigung vom Vermieter einklagen. Dauert dies unzumutbar lang, kann er auch nach vorheriger Androhung mit Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen lassen. Allerdings nur im Rahmen des Zumutbaren, keine Luxussanierungen.

Die Aufwendungen hierfür hätte der Vermieter zu tragen. Entstehen  aufgrund des Mangels Schäden am Mobiliar des Mieters, ist es denkbar, dass er hierfür Schadensersatz erhält. Dies wäre im Einzelfall von einem Anwalt zu prüfen (wegen Beweismöglichketen und Erfolgschancen etc.).

Ist die Wohnung nahezu unbewohnbar  (es regnet stark herein, Gesundheitsgefahr durch starken Schimmelpilz), kann der Mieter den Mietvertrag sogar fristlos kündigen.

Das könnte Sie auch interessieren
Musterverträge und Briefe Miete mindern - selbst gemacht