Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei öffentlicher Förderung von Instandsetzungsarbeiten

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Auch wenn eine Wohnung mit Hilfe öffentlicher Mittel instand gesetzt worden ist, darf die Miete erhöht werden,entschied der Bundesgerichtshof am 19.01.2011, AZ: VIII ZR 87/10. Es gehört dabei nicht zum erforderlichen Inhalt eines Mieterhöhungsverlangens bei öffentlicher Förderung von Instandsetzungsarbeiten, auf diese Förderung hinzuweisen.

Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde. Die Klägerin ist Vermieterin und verlangt vom Mieter unter Zugrundlegung des anwendbaren Mietspiegels Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Voreigentümer der Wohnung hatte öffentliche Förderungsmittel für die Wohnung im Jahre 1999 erhalten, diese waren in dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin Juli 2008 nicht aufgeführt. Der Förderungsvertrag betraf die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten. Im Einzelnen enthielt der Förderungsvertrag die Regelung, dass die Förderungsmittel als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten bestimmt sind, während Modernisierungsmaßnahmen alleine durch den Vermieter finanziert werden.

Die Vermieterin hatte geklagt, nachdem der Mieter die erhöhte Miete nicht akzeptieren wollte. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Dagegen hatte die Vermieterin beim BGH nun erfolgreich Revision eingelegt.

Seine Entscheidung begründet der Bundesgerichtshof so, dass die Klägerin sich zur Begründung der Erhöhung allein auf den Mietspiegel berufen konnte ohne die Fördermittel zu erwähnen, da nach dem Förderungsvertrag ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen öffentliche Mittel gewährt wurden. Nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB werden allerdings nur die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung gebracht, nicht jedoch die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen. Daraus folgt, dass wenn eine Wohnung nur instand gesetzt worden ist, dies keinen Einfluss auf die geplante Mieterhöhung.

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