Wohnungsmietrecht vs. Gewerbemietrecht – die wichtigsten Unterschiede

15.5.2025 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Schutz, Wohnungsmiete, Gewerbemiete, Vermieter, Mieter

Wer in Deutschland eine Immobilie mietet, ist entweder Mieter einer Wohnung oder eines gewerblich genutzten Objekts. Doch obwohl beide Vertragsarten das Wort „Miete" im Namen tragen, gibt es erhebliche Unterschiede – sowohl rechtlich als auch in der praktischen Ausgestaltung. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen als Laie verständlich auf, worin die Unterschiede zwischen Wohnungsmietrecht und Gewerbemietrecht liegen und worauf Mieter und Vermieter unbedingt achten sollten.

1. Was ist Wohnungsmiete, was ist Gewerbemiete?

Die Wohnungsmiete dient dazu, privaten Wohnraum zu überlassen – also Wohnungen oder Häuser, die Menschen als Lebensmittelpunkt nutzen. Das Mietverhältnis ist dadurch besonders geschützt, da es um ein grundlegendes Bedürfnis – das Wohnen – geht.

Die Gewerbemiete dagegen betrifft Räume, die zur Ausübung einer selbstständigen, gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit genutzt werden – zum Beispiel Ladenlokale, Büroräume, Arztpraxen oder Werkstätten.

2. Schutz des Mieters – bei Wohnraummiete deutlich stärker

Ein zentraler Unterschied liegt im Mieterschutz. Bei der Wohnungsmiete genießt der Mieter weitreichende gesetzliche Schutzvorschriften. Dazu zählen insbesondere:

Kündigungsschutz: Ein Wohnungsmieter kann nur unter engen Voraussetzungen gekündigt werden – etwa bei Eigenbedarf. Auch dann gelten lange Kündigungsfristen.
Mietpreisbremse und Mieterhöhungen: Die Miete darf bei Neuvermietung oder Erhöhungen innerhalb des bestehenden Vertrags nur begrenzt steigen. Mieterhöhungen müssen begründet und angekündigt werden.
Formvorschriften und Pflichtangaben: Mietverträge über Wohnraum unterliegen klaren gesetzlichen Vorgaben – etwa in Bezug auf die Betriebskosten, Schönheitsreparaturen und Kautionsregelungen.

Im Gewerbemietrecht gilt dagegen weitgehend das Prinzip der Vertragsfreiheit. Das heißt: Was nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt ist, gilt auch nicht. Es gibt keine Mietpreisbremse, weniger Kündigungsschutz und deutlich mehr Gestaltungsfreiheit. Die Gerichte gehen davon aus, dass beide Seiten geschäftlich erfahren sind und auf Augenhöhe verhandeln.

3. Kündigung und Laufzeit – was man wissen sollte

Bei Wohnungsmietverträgen ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur unter bestimmten Bedingungen zulässig, und es gelten gesetzlich geregelte Fristen, die sich nach der Mietdauer richten. Unbefristete Verträge sind üblich.

Gewerbemietverträge können sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Eine Kündigung ist bei befristeten Verträgen während der Laufzeit meist ausgeschlossen, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor oder es wurde etwas anderes vereinbart. Bei unbefristeten Gewerbemietverhältnissen gelten oft individuell vereinbarte Kündigungsfristen – üblich sind 6 Monate, können aber abweichen.

Wichtig: In der Praxis kommt es oft zu Streit, wenn Kündigungsklauseln unklar oder widersprüchlich formuliert sind. Die Rechtsprechung legt dann sehr genau fest, ob eine Klausel wirksam ist – besonders wenn sie überraschend oder benachteiligend für eine Seite ist.

4. Betriebskosten – nicht immer gleich geregelt

Auch bei den Nebenkosten gibt es Unterschiede. Während im Wohnraummietrecht genau geregelt ist, welche Kosten umgelegt werden dürfen und wie die Abrechnung zu erfolgen hat, ist bei der Gewerbemiete vieles frei verhandelbar. So können auch Kosten umgelegt werden, die im Wohnbereich unzulässig wären – etwa Verwaltungskosten oder Kosten für bestimmte Instandhaltungen.

Wichtig ist, dass bei Gewerbemietverträgen sehr genau darauf geachtet wird, welche Kostenart im Vertrag genannt ist. Die Gerichte entscheiden bei Streitigkeiten oft nach dem Grundsatz, dass unklare Regelungen zulasten des Vermieters auszulegen sind.

5. Modernisierung und Instandhaltung – wer zahlt was?

Im Wohnraummietrecht trägt der Vermieter grundsätzlich die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung. Nur unter bestimmten Voraussetzungen darf er einen Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Im Gewerbemietrecht ist es möglich, abweichende Vereinbarungen zu treffen – etwa, dass der Mieter für Instandhaltungskosten im Inneren der Räume oder sogar für bestimmte Reparaturen am Gebäude mit aufkommen muss. Auch hier gilt: Der Wortlaut des Vertrags ist entscheidend. Enthält er zu pauschale Formulierungen, kann die Regelung unwirksam sein.

6. Form und Schriftlichkeit – bei Gewerbemiete noch wichtiger

Wohnraummietverträge können grundsätzlich auch mündlich wirksam geschlossen werden – obwohl das in der Praxis selten vorkommt. Bei langfristigen Gewerbemietverträgen (über ein Jahr Laufzeit) muss der Vertrag hingegen in Textform abgeschlossen werden. Sonst gilt das Mietverhältnis als unbefristet – mit der Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung.

Auch Änderungen oder Nachträge sollten bei der Gewerbemiete stets schriftlich erfolgen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Fazit: Unterschiedliche Regeln, unterschiedliche Risiken

Zusammenfassend lässt sich sagen:

* Das Wohnungsmietrecht ist stark auf den Schutz des Mieters ausgerichtet.
* Das Gewerbemietrecht bietet größere Vertragsfreiheit, setzt aber auch größeres rechtliches Verständnis und Sorgfalt voraus.
* Streitigkeiten entstehen häufig bei unklaren oder unausgewogenen Regelungen, insbesondere zu Kündigung, Nebenkosten oder Instandhaltung.

Für beide Seiten – Mieter wie Vermieter – ist es daher entscheidend, klare, verständliche und ausgewogene Verträge zu schließen. Bei Unsicherheiten sollte frühzeitig fachkundiger Rat eingeholt werden – idealerweise bevor der Vertrag unterzeichnet ist.

Tipp für Suchende:
Wenn Sie nach einem passenden Mietvertrag suchen oder bereits einen vorliegen haben, lohnt sich ein genauer Blick – oder die Prüfung durch einen Anwalt. Besonders im Gewerbemietrecht können kleine Formulierungen große rechtliche Wirkung entfalten.