Eigentumsarten im Wohnungseigentumsrecht

Rechtslage zuletzt geprüft am: 26.4.2023 | Ratgeber - Baurecht, Architektenrecht Mehr zum Thema: Baurecht, Architektenrecht, Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung

Man unterscheidet im Wohnungseigentumsrecht zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum einerseits, Wohnungseigentum und Teileigentum andererseits.

Das Gemeinschaftseigentum - bzw. nach dem geänderten Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gemeinschaftliche Eigentum - sind nach § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zusammen bilden das Wohnungseigentum oder Teileigentum. Das Sondereigentum ist derjenige Teil des Wohnungseigentums, über den der betreffende Wohnungseigentümer allein verfügen kann und dessen Kosten und Gefahren er allein trägt. Es entsteht und wird aufgehoben durch Auflassung und Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Sondereigentum und Teileigentum sind abgeschlossen. Abgeschlossenheit bedeutet die dauerhafte räumliche Abgrenzung einer Einheit. Durch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kann der Gebrauch des Sondereigentums oder Teileigentums beschränkt werden.

Tragende Wände innerhalb des Sondereigentums gehören zum Gemeinschaftseigentum

Die tragenden Wände innerhalb des Sondereigentums gehören ebenso zum Gemeinschaftseigentum - BGH BauR 2001, 795, 798 – wie die sonstigen Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit des Anwesens notwendig sind, § 5 Abs. 2 WEG. Neben dem Grundstück, das bereits in § 1 Abs. 5 WEG als Gemeinschaftseigentum definiert ist, sind dies die Außenfenster mit Innenseite, Außenwände, Fundamente, Dach, Balkonbrüstungen, der Estrich, Fensterscheiben, Rollladenkästen, Schallschutz, Steigleitungen und die Tiefgarageneinfahrt. Eine nützliche Auflistung mit Rechtsprechungshinweisen findet sich bei Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16. Aufl. 2018, Rn. 468.

Anlagen für gemeinschaftlichen Gebrauch gehören ebenfalls zum Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören ferner die Anlagen oder Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, § 5 Abs. 2 WEG. Dies sind beispielsweise Fahrstühle, Treppenaufgänge, Wasserleitungen. Streitig ist die Zuordnung bei der Heizungsanlage und den Heizkörpern.

Mängel am Gemeinschaftseigentum können grundsätzlich vom einzelnen Erwerber geltend gemacht werden. Allerdings können dem die Gemeinschaftsbezogenheit und der Schuldnerschutz entgegenstehen. Der BGH lässt die selbständige Durchsetzung der Gewährleistungsrechte durch den Wohnungseigentümer dann nicht zu, wenn dem die Gemeinschaftsbezogenheit des Rechts entgegensteht.

Während der große Schadensersatz (Rückgabe des Empfangenen und Ersatz aller infolge des Erwerbs entstandenen Schäden) individualrechtlich und nicht gemeinschaftsbezogen einzuordnen ist, können die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich darüber befinden, wie das Wahlrecht zwischen Minderung und kleinem Schadensersatz auszuüben ist und wie die vom Gewährleistungsschuldner erlangten Mittel verwendet werden sollen, BGH NJW 1990, 1663, 1664. Dies gilt jedenfalls für behebbare Mängel.

Mängerechte können auf eine Gemeinschaft übertragen werden

Mängelrechte können vergemeinschaftet werden. Nach BGH NJW 2014, 1377 kann durch einen Beschluss, durch den die Gemeinschaft die Ausübung der Mängelrechte an sich zieht (Ansichziehungsbeschluss) eine durch einen einzelnen Erwerber erfolgte Fristsetzung und unter Umständen sogar ein Rücktritt unwirksam werden.

Der Bauträger ist des Weiteren vor einer mehrfachen Inanspruchnahme durch verschiedene Erwerber bezüglich des gleichen Interesses zu schützen. Es soll verhindert werden, dass der Bauträger wegen ein und desselben Mangels am Gemeinschaftseigentum mehrfach und in unterschiedlicher oder sogar widersprüchlicher Weise leisten muss. So soll sich der Bauträger nicht Minderungsansprüchen eines Erwerbers ausgesetzt sehen, während er dem anderen zur mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet bleibt.

Problematisch und umstritten sind auch die Regelungen zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Insbesondere bei größeren Wohnungseigentumsanlagen bietet sich zwar eine Delegation und Bevollmächtigung von Verwalter und Sachverständigen an. Solche Regelungen sind aber spätestens seit BGH NJW 2013, 3360 unmöglich rechtssicher zu gestalten, hierzu nur Elzer, DNotZ 2017, 163.

Maßgeblich für die Zuordnung ist die Teilungserklärung/Teilungsvertrag

Für die Zuordnung zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum maßgeblich ist zunächst die Teilungserklärung bzw. der Teilungsvertrag. Praktisch wird dies durch Beifügen von Grundrissen, Ansichten und Schnitten bewerkstelligt, in denen die betreffenden Räume durch eingekreiste Zahlen oder ein eingekreistes „G“ für „Gemeinschaftseigentum“ eindeutig und unmissverständlich zugeordnet werden. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht zum Sondereigentum erklärt werden, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden, § 5 Abs. 2 WEG. Balkone, Dachterrassen, Loggien und Veranden sind zwar keine Räume, sind aber als wesentliche Bestandteile des Sondereigentums ebenfalls sondereigentumsfähig im Gegensatz etwa zu Terrassen oder Carports, an denen nur Sondernutzungsrechte begründet und zugewiesen werden können.

Trotz der Komplexität ist die Mitwirkung eines Architekten bei der Herstellung des Aufteilungsplans und der Erlangung der Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Leistung, die der Realisierung des Bauvorhabens dient und damit keine Planungsleistung im Sinne der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), OLG Koblenz IBR 2013, 548. Für eine fehlerhafte Aufteilung kann unter Umständen der Notar haftbar gemacht werden.

Wohnungseigentum ist gem. § 1 Abs. 2 WEG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer), zu dem es gehört. Es ist zum Wohnen, zum Gebrauch als Lebensmittelpunkt bestimmt, wobei im Falle fehlender gegenteiliger Bestimmung in der für den ordnungsgemäßen Gebrauch maßgeblichen Teilungserklärung nach den Umständen auch z.B. die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste in Betracht kommt, der Gebrauch als Planungsbüro ohne Publikumsverkehr oder als Patentanwaltskanzlei, BGH NJW 2010, 3093.

Während Wohnungseigentum nur an Wohnungen begründet werden kann, wird an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes wie einem Laden oder auch einem Tiefgaragenstellplatz Teileigentum begründet. Tiefgaragenstellplätze können auch im Wege des Sondernutzungsrechts einer Wohnungseigentumseinheit zugewiesen werden. Dies wird dann im jeweiligen Wohnungsgrundbuch im Bestandsverzeichnis eingetragen.