Einkünfteerzielungsabsicht des Vermieters

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Steht eine Immobilie über einen längeren Zeitraum leer, so ist auf eine fehlende Absicht des Vermieters, mit dem Objekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, auszugehen.

Mit seiner Entscheidung vom 25.06.2009 hat der Bundesfinanzhof ( IX R 54/08) Grundlagen geschaffen.

Folgender Sachverhalt war zu bewerten:

die Klägerin ist Vorbehaltsnießbraucherin eines Objektes mit 30 zu Wohn- und Gewerbezwecken dienenden Einheiten, das 1976 errichtet wurde.

Einige Einheiten stehen seit 1976 leer.

Das beklagte Finanzamt erkannte für das streitgegenständliche Veranlagungsjahr 2003 die für die leer stehenden Einheiten von der Klägerin geltend gemachten Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nicht an.

Um ihre Absicht zur Einkünfteerzielung zu beweisen, wies die Klägerin die Beauftragung eines Maklers nach. Jedoch hätten Mietinteressenten die Nutzung der Mieteinheiten abgelehnt, da es an einem Aufzug in dem dreigeschossigen Gebäude fehle.

Nach ständiger Rechtsprechung können Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschieden hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 I Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat.

Ob vorbezeichnete Absicht besteht, muss das jeweilige Gericht in der Tatsacheninstanz entscheiden.

Muss der Steuerpflichtige feststellen, dass eine Vermietung in dem aktuellen Zustand des Objekts aussichtslos ist, muss er entsprechende Investitionen tätigen, um einen marktgerechten Zustand herbeizuführen.

Im vorliegenden Fall ist das FG zutreffend davon ausgegangen, dass eine Beauftragung eines Maklers allein nicht ausreicht.

Da die Klägerin über mehrere Jahre keine Maßnahmen einleitete, um die Mieteinheiten vermietungsfähig zu gestalten, durfte das vorinstanzliche Finanzgericht davon ausgehen, dass keine Einkünfteerzielungsabsicht der Klägerin (mehr) vorlag und die für die leer stehenden Flächen angefallenen Ausgaben der Privatsphäre zuzuordnen seien.

Ausdrücklich offen gelassen hat der BFH, ob und wie lange von einer Vermietungsabsicht ausgegangen werden kann, wenn ein Mietobjekt wegen eines strukturellen Überangebotes nicht vermietbar ist.

Handlungsempfehlung

Stehen Mietflächen über einen längeren Zeitraum leer, ist die Hinzuziehung eines erfahrenen Rechtsanwalts/Steuerberaters zu empfehlen, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht zu gefährden.