Betriebsrisiko Coronavirus

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Gewerbemietvertrag in der Gastronomie / Einzelhandel

Die langsam anlaufender Maßnahmen des Gesetzgebers – der Monat neigt sich dem Ende zu - durch Kurzarbeitergeld, Soforthilfen aber auch die Stundung von Abgaben, Sozialbeiträgen sowie ein Kündigungsschutz bei Mietverträgen sind zahlreiche Bausteine die die Krise lindern sollen und noch wichtiger, eine Zahlungsunfähigkeit vermeiden soll.

Trotz aller Maßnahmen verlagern Stundungen, KfW Kredit, Bürgschaften für Bankdarlehen oder aber der Kündigungsschutz für gewerbliche Mietverträge die Probleme und Zahlungspflichten in die Zukunft.

Marcus Schröter
seit 2005 bei
123recht.de
Rechtsanwalt
Goethestraße 21
60313 Frankfurt am Main
Tel: 06032/5070054
Tel: 0176/61732353
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Antwortet: ∅ 6 Std. Stunden

Wie bei der Suche nach einem Impfstoff gilt es aktuell Zeit zu gewinnen. Gestundete Umsatzsteuervorauszahlungen, herabgesetzte Einkommenssteuervorauszahlung oder auch die gestundete Miete/Pacht müssen aber zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt werden. Die spätere Zahlung ist dann zusätzlich zu den laufenden Kosten zu leisten

Wenn der Vermieter gegenüber dem Gastronom, dem Einzelhändler oder aber dem gewerblichen Zwischenvermieter Verständnis hat, wird er ihn mit einem Verzicht oder einer befristeten Mietkürzung unterstützen, um einen Mieter nicht zu verlieren. Denn ist das Ladenlokal erst einmal leer wird es auch für den Vermieter schwer einen Neumieter in konjunkturell angespannten Zeiten zu finden. Aber auch der Vermieter wird sich bei seinem Steuerberater absichern müssen, ob er einfach auf die Miete oder einen Teil davon verzichten, ohne die steuerliche Anerkennung für seinen „Sanierungsbeitrag“ zu riskieren.

Nicht alle Vermieter und Verpächter haben ein solches Verständnis. Oft sind die Eigentümer nicht am Ort des Ladenlokals ansässig oder es handelt sich um Kapitalgesellschaften, die für einen Teilverzicht erst einen Gremienbeschluss einholen müssen. Schließlich haben auch Vermieter Annuitäten zu leisten und sind hierbei gegenüber ihrer Hausbank verpflichtet.

Immobilienkonzerne oder Immobilienfonds bei denen der Mietvertrag bereits einen Ordner füllt, tun sich in der Regel schwer einen Teilverzicht, jedenfalls in einem überschaubaren Zeitraum, zu gewähren.

Vertragliche Regelungen eine Mietreduzierung durchzusetzen wird es in den Mietverträgen kaum geben. Eine gesetzliche Regelung gibt es (noch) nicht. Und die geplanten Gesetzänderungen sehen einen Aufschub mit all seinen Konsequenzen, nicht aber einen Erlass oder Verzicht der Mietzahlung vor.

Auch die Regelung im Nachbarstaat Österreich klingt nach erstmaligen Lesen als passend und vielversprechend.

  • 1104 des ABGB in Österreich lautet wie folgt: „Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“

Aber auch die vorgenannte Reglung greift nicht, wenn Sie, wie oft in dem Miet- oder Pachtvertrag, ausgeschlossen wird.

Stellt sich die Frage, ob es nicht eine bestehende gesetzliche Regelung herangezogen werden kann, um den Vermieter oder Verpächter an den Verhandlungstisch zu bewegen. Denn wenn einem Mieter die Einnahmen von jetzt auf gleich wegbrechen, müssen alle bestehenden Möglichkeiten geprüft und verhandelt werden.

Auch wenn der Mieter und Pächter das Betriebsrisiko für sein Gewerbe trägt, entfällt bei einer Schließung des Ladenlokals durch eine Verordnung des jeweiligen Bundeslandes die Geschäftsgrundlage des Mieters, zumindest wird diese für eine unbestimmte Dauer gestört. Fraglich ist dann, in wessen Risikosphäre dies fällt.

Eine Regelung findet sich in § 313 BGB. Die Änderungen des Gesetzgebers, vorwiegend durch Verordnungen, verursacht durch das Coronavirus, kann eine Änderung der Geschäftsgrundlagen darstellen. Je nach Art des Miet- oder Pachtvertrages kann dies auch eine Unmöglichkeit der Leistung nach § 275 BGB  zur Folge haben.

Das Coronavirus ist sicherlich ein nicht vorhersehbares Ereignis. Ob es als Störung der Geschäftsgrundlage zu einer Vertragsanpassung oder einer ordentlichen Kündigung des Vertrages reicht, ist anhand des Vertrages und der weiteren Umstände zu entscheiden.

Wir beraten Sie hierzu umfassend und führen auch Verhandlungen mit dem Vermieter.

Sprechen Sie uns an.

Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
Zertifizierter Zwangsverwalter
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