Hoher Preisnachlass und Maklerprovision

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Ob der Provisionsanspruch entfällt, richtet sich nach der prozentualen Höhe des Nachlasses

Regelmäßig stellt sich die Frage, ob auch bei hohen Preisnachlässen eine Maklerprovision geschuldet ist.

In einem jüngst entschiedenen Fall, stellte der Makler dem späteren Käufer ein Objekt zu einem Kaufpreis von EUR 600.000,-- vor. Einige Monate später erwarb der Käufer das Objekt zu einem Preis von nur noch EUR 450.000,--.

Der Makler hat – insoweit völlig klar – Maklerleistungen erbracht. Entgegen der landläufigen Meinung ist die rechtlich relevante Maklertätigkeiten einzig und alleine der „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags". Ausreichend ist dabei eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Erforderliche Angaben sind dabei regelmäßig die eindeutige Objektbezeichnung sowie Angaben zu der Person mit der Verhandlungen übern den Vertragsschluss geführt werden können (regelmäßig der Verkäufer).

Für Provisionsanspruch muss Vertrag aufgrund der Maklertätigkeit zustande gekommen sein

Weitere Voraussetzung des Provisionsanspruches nach § 652 Absatz 1 BGB ist die sogenannte Kausalität. Der Vertrag muss gerade aufgrund der Maklertätigkeit zustande gekommen sein. Allerdings ist es nicht notwendig, dass allein die Maklertätigkeit zu einem Vertragsschluss führte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Abschluss des Hauptvertrages nach einer „wertenden Betrachtung" zumindest von einer wesentlichen Maklerleistung erbracht worden sein.

Preisnachlässe bis 15% lassen Provisionsanspruch nicht entfallen

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie sich ein vereinbarter erheblicher Preisnachlass auswirkt. Fest steht, dass nicht jede Preisabweichung die Provision entfallen lässt, da gewisse Preisabweichungen geradezu typisch sind. In einer früheren Entscheidung sah der BHG in einer Abweichung von 15% dennoch eine Provisionspflicht. Der BGH stellt nun zwei Korridore auf. Bei einem Preisnachlass von bis zu 15% ist von einer sogenannten wirtschaftlichen Kongruenz zwischen Maklerangebot und endgültigem Hauptvertrag auszugehen, eine Provision damit geschuldet. Bei Preisnachlässen von über 50% ist diese jedoch zu verneinen.

Bei Preisnachlässe über 15% bis 50% ist Provisionsanspruch im Einzelfall zu prüfen

Wie sich der Nachlass von vorliegend rund 25% verhält, wurde vom BGH nicht entschieden. Die Richter stellen insoweit lediglich fest, dass hierfür weitere Informationen notwendigen seien, wie zum Beispiel der Verlauf der Vertragsverhandlungen. Der BGH wies den Rechtsstreit zur Aufklärung dieser Fragen an das zuständige Oberlandesgericht zurück.

BGH, Urteil vom 3.7.2014 – III ZR 530/13