Kein Anspruch auf Maklerprovision bei hohem Preisnachlass

Rechtslage zuletzt geprüft am: 6.4.2023 | Ratgeber - Vertragsrecht Mehr zum Thema: Vertragsrecht, Maklerprovision, Immobilienmakler, Kongruenz, Kaufvertrag, Maklerleistung

Weicht der geschlossene Kaufvertrag deutlich vom ursprünglich geplanten ab, ist die vereinbarte Vermittlung nicht zustande gekommen

Dieser aktuelle Fall belegt wieder einmal, dass die komplexen Voraussetzungen für den Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision von sämtlichen Details des konkreten Falls abhängen.

Bei Zweifeln über das Bestehen eines Provisionsanspruchs eines Maklers - insbesondere wegen unvorhergesehener Ereignisse in Bezug auf den Hauptvetrag - sollte eine fachkundige Beratung eines in dieser Materie versierten Rechtsanwalts in Anspruch genommen werden. Insbesondere hilft das Einholen allgemeiner Informationen bei Problemen des Maklerrechts oft nicht weiter, da - auch nach Auffassung des BGH - stets die Besonderheiten des Einzelfalles maßgebend sind.

Provisionsanspruch entsteht mit Zustandekommen des geplanten Vertrags

Grundlage für einen Anspruch eines Maklers gegen seinen Vertragspartner ist § 652 BGB. Neben einem wirksamen Maklervertrag und dem Erbringen der geschuldeten Maklerleistung setzt dieser Anspruch voraus, dass der vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Vertrag auch tatsächlich zustande kommt.

Wird die Maklerleistung für einen Vertragsschluss nicht ursächlich oder kommt ein Vertrag anderen Inhalts zustande, kann ein Makler keine Vergütung von seinem Auftraggeber verlangen. Ist der Abschluss eines Immobilienkaufvertrags beabsichtigt, kann dies zum Tragen kommen, wenn Käufer und Verkäufer letztendlich einen Vertrag über ein anderes als das anvisierte Grundstück schließen. Aber sogar auch dann, wenn sich Maklerleistung und Kaufvertrag auf denselben ursprünglichen Kaufgegenstand beziehen.

Bei Identität des Kaufgegenstands handelt es sich nämlich dann nicht mehr um den vom Makler beabsichtigten Vertrag, wenn der Auftraggeber mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag einen anderen wirtschaftlichen Erfolg erzielt. In einem solchen Fall fehlt es an der für den Provisionsanspruch notwendigen wirtschaftlichen Kongruenz zwischen Maklerleistung und abgeschlossenem Rechtsgeschäft.

Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um einen Immobilienmakler, der einem Auftraggeber im Dezember 2010 ein Kaufobjekt zu einem Kaufpreis von 1,1 Mio € benannt hatte. Nach Abschluss der Verhandlungen kam im Juli 2011 ein Kaufvertrag zu einem Kaufpreis i.H.v. 525.000 € zustande. Gegenstand des ursprünglichen Angebots war ein bebautes Grundstück. Der Käufer, der jedoch lediglich ein Interesse an dem Grundstück selbst, nicht jedoch an der vorhandenen Bebauung hatte, handelte gegenüber dem Verkäufer aus, dass vom ursprünglichen Kaufpreis die Kosten des Gebäudeabrisses abzuziehen seien, so dass der Kaufpreis um etwas mehr als 50 % herabgesetzt wurde. Der Makler klagte sodann auf Zahlung einer Provision i.H.v. ca. 19.000 €.

Positiveres Rechtsgeschäft für den Auftraggeber kann Makler die Provision kosten

Während teilweise die Auffassung vertreten wird, dass ein für den Auftraggeber positiveres Rechtsgeschäft immer bedeute, dass er auch den ursprünglich beabsichtigten wirtschaftlichen Erfolg erziele, bewertet die höchstrichterliche Rspr. des BGH diese Frage anders.

Vielmehr könne es auch gerade dann an einer wirtschaftlichen Kongruenz zwischen anvisiertem und tatsächlich zustande gekommenem Vertrag fehlen, wenn das abgeschlossene Geschäft für den Auftraggeber sehr viel günstiger ausfalle. Wirtschaftliche Kongruenz sei nur dann gegeben, wenn sich die Abweichungen im Rahmen dessen halten, womit der Maklerkunde üblicherweise rechnen müsse. Im vorliegenden Fall belege gerade der Umstand, der zu diesem hohen Preisnachlass führte, dass nicht der ursprüngliche wirtschaftliche Erfolg eingetreten sei.

Die ursprüngliche Maklerleistung habe sich auf ein bebautes Grundstück bezogen. Wirtschaftlich betrachtet sei Gegenstand des zustande gekommenen Vertrags jedoch lediglich das unbebaute Grundstück geworden, da die Abbruchkosten vom Verkäufer zu tragen waren. Daher sei nicht der ursprünglich beabsichtigte Vertrag zustande gekommen. Ein Provisionsanspruch des Maklers bestehe deshalb nicht (Urteil des BGH vom 06.02.2014, III ZR 131/13).