Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung von Grundstücken

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Erwerb von Grundbesitz

Wer ein Grundstück in der Zwangsversteigerung erwerben möchte, sollte wissen, welche Kosten auf ihn zukommen. Die direkt beteiligten Gläubiger und Schuldner kennen die Verhältnisse ganz gut. Als Interessent sollte man sich die Angaben zu Objekt sehr genau ansehen.

1. Verkehrswert

Wichtig ist zunächst der Verkehrswert des Grundstücks. Das ist der Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann, der Marktwert bzw. der voraussichtliche Verkaufswert eines freihändigen Verkaufs. Der Verkehrswert ist also der zum Ermittlungszeitpunkt faire Preis für das Grundstück.

Der Verkehrswert wird von Amts wegen durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt. In der Regel gibt das Vollstreckungsgericht dazu ein Sachverständigengutachten in Auftrag (§ 74a Abs. 5 ZVG). Der Verkehrswert beeinflusst z.B. das Rügerecht der 7/10-Grenze (§ 74a ZVG), das Mindestgebot der 5/10-Grenze (§ 85a ZVG), die Gerichtsgebühren und die Sicherheitsleistung (§ 68 ZVG).

2. geringstes Gebot

Das geringste Gebot (§ 44 Abs. 1 ZVG) setzt sich aus den bestehen bleibenden Rechten mit ihrem Kapitalbetrag (§ 52 ZVG) und den bar zu zahlenden Teil (= Bargebot, § 49 Abs. 1 ZVG) zusammen.

Es bleiben die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte bestehen. Wenn ein Grundstück mit zwei Grundschulden belastet ist und wenn der Gläubiger mit der nachrangigen Grundschuld die Zwangsversteigerung betreibt, dann bleibt die vorrangige Grundschuld bestehen und ist beim geringsten Gebot zu berücksichtigen.

Das Bargebot besteht aus den Verfahrenskosten, den Vorschüssen einer Zwangsverwaltung, den öffentlichen Grundstückslasten und den laufenden und rückständigen Zinsen.

3. Versteigerungsbedingungen

Im Verfahren zur Zwangsversteigerung werden vom Rechtspfleger die Versteigerungsbedingungen festgestellt. Es werden der Verkehrswert, die bestehen bleibenden Rechte mit ihrem Wert und der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots genannt. Mit den Versteigerungsbedingungen wird darauf hingewiesen, dass das Gebot nur den bar zu zahlenden Betrag angibt und dass die bestehen bleibenden Rechte neben dem Bargebot zusätzlich zu zahlen sind.

4. Beschluss

Das Amtsgericht verkündet durch Beschluss, wer den Zuschlag in der Zwangsversteigerung bekommen hat. In dem Beschluss werden das bar zu zahlende Meistgebot und die bestehen bleibenden Recht mit ihrem Wert genannt.

5. Beispiel (vereinfacht)

Der Gläubiger G betreibt die Zwangsvollstreckung gegen seinen Schuldner S. S ist Eigentümer eines Grundstücks. Im Grundbuch sind zwei Grundschulden eingetragen. Im ersten Rang ist eine Grundschuld über 85.000 € für die C-Bank eingetragen. Im zweiten Rang ist eine Grundschuld über 50.000 € für den G eingetragen.

Der Verkehrswert des Grundstücks wird vom Amtsgericht auf 200.000 € festgesetzt. Die Grundschuld über 85.000 € bleibt bestehen. Die Verfahrenskosten betragen nach einer vorläufigen Aufstellung 2.500 € und die Zinsen für die C-Bank 15.000 €. Damit beträgt das geringste Gebot 102.500 €. Der bar zu zahlende Teil des geringsten Gebots beträgt 17.500 €.

In der Versteigerung wird nur auf den bar zu zahlenden Teil geboten. Der N bietet mit und erhält den Zuschlag auf sein Gebot von 70.000 €. Diesem Gebot sind noch die 85.000 € hinzuzurechnen, sodass der N den Zuschlag auf ein Meistgebot von insgesamt 155.000 € erhalten hat.

In der Praxis erheben häufig verschiedene Personen Anspruch auf die 85.000 €. Der N sollte sich vor einer Zahlung (rechtsanwaltlich) beraten lassen. Es besteht sonst die Gefahr, das Geld an einen Nichtberechtigten zu zahlen. Der N müsste dann diesem Geld nachlaufen und er wäre verpflichtet, den wahren Berechtigten auszuzahlen.