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Auszug

Rechtsberatung und Informationen zu Auszug und Miet und Pachtrecht.

Mit Auszug aus einer Mietwohnung endet meist das Mietverhältnis. Nicht selten aber geht es dann mit rechtlichen Problemen weiter. Die Frage, ob bei Auszug Schönheitsreparaturen geleistet werden müssen, ist trotz höchst richterlicher Rechtsprechung immer wieder akut. Und was ist von einer Renovierung alles umfasst? Wann kann die Mietzahlung eingestellt werden, was gilt es bei Übergabe der Wohnung zu beachten, wann kann die Kaution zurückgefordert werden?

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 546 Rückgabepflicht des Mieters

(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

§ 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete

(1) 1Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. 2Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung ...

mehrweniger

des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist, wenn ein MItbewohner ausziehen will?

Besteht z.B. eine Wohngemeinschaft mit Mitbewohnern, bei der beide den Mietvertrag unterschrieben haben?

Will einer von beiden in der Wohnung verbleiben, also das Mietverhältnis alleine fortsetzen, so ist Folgendes zu beachten:

Eine Kündigung von einem der beiden Mieter ist grundsätzlich nicht möglich. Sie können zwar aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen, bleiben aber gegenüber dem Vermieter Vertragspartner, mit der Folge, dass Sie auch für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis haften.

Wollen Sie dies vermeiden, so nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Vermieter auf, schildern ihm die Situation und bitten ihn darum, einen Nachtrag zum Mietvertrag zu fertigen, in dem geregelt ist, dass das Mietverhältnis mit ihnen beendet und mit Ihrem Lebensgefährten/Ihrer Lebensgefährtin alleine fortgesetzt wird. Ein solcher Nachtrag bedarf grundsätzlich der Schriftform und muss von allen Vertragsparteien unterzeichnet werden. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

Wer muss bei unehelichen Paaren ausziehen, wenn beide sich trennen?

Beim Zusammenleben in einer von einem Partner gemieteten Wohnung besteht durch die Überlassung des anderen Partners zur Mitbenutzung auch Mitbesitz des anderen Partners (§ 866 BGB). Diesen Mitbesitz kann der eine Partner, auch wenn er alleiniger Mieter der Wohnung ist, nicht einseitig ohne gerichtliche Hilfe beenden.

Nach Beendigung der Partnerschaft besteht ein Räumungsanspruch, der gerichtlich geltend gemacht werden muss, wenn der andere Partner nicht freiwillig auszieht. (von Rechtsanwalt Olaf Bartsch)

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Muss der Mieter bei Auszug renovieren?

Aufgrund der mieterfreundlichen Rechtsprechung der vergangenen Jahre berufen sich viele Mieter auf die Unwirksamkeit der sog. Schönheitsreparaturklauseln. So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen, die einen „starren" Fristenplan beinhalten, wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam sind.

Ein starrer Fristenplan enthält eine Renovierungspflicht des Mieters nach Ablauf fest vorgegebener Fristen. In den Mietverträgen finden sich dann Formulierungen wie „spätestens", „mindestens" oder „innerhalb" (vgl. u.a. BGH WM 2004, 463). (von Rechtsanwalt Roger Blum)

Ist eine Abgeltungsklausel bei Auszug wirksam?

Eine Abgeltungsklausel, die dem Mieter eine anteilige Kostentragungspflicht für bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam, wenn sie an eine starre Abgeltungsquote anknüpft (BGH vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778).

Eine Abgeltungsklausel ist nach der weiteren Rechtsprechung des BGH immer dann unwirksam, wenn sie allein nach Zeitablauf bemessen wird, eine unterdurchschnittliche Abnutzung deshalb nicht berücksichtigt, die Klausel nicht eindeutig und klar formuliert ist, der Kostenvoranschlag verbindlich ist oder dem Mieter keine Abwendungsbefugnis durch eigene Renovierungsarbeiten ermöglicht wird. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)

Muss der Mieter bei Auszug das Parkett schleifen ?

Nein. Außenanstriche sind genau so wenig Schönheitsreparaturen wie das Abschleifen und Versiegeln eines Parkett- oder die Erneuerung eines Teppichbodens. (von Rechtsanwalt Michael Böhler)

Wände bei Auszug weiß streichen?

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Mieter über den Mietvertrag nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe «Weiß» festgelegt werden dürften.

Anderenfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen. (von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg)

mehr dazu: Farbwahlklausel

Kann der Mieter die Wände bei Auszug bunt streichen?

Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die Wohnung beim Auszug nicht in neutraler Dekoration zurück gibt.

Wände in kräftigen Farben werden als Schaden bewertet. Der Schaden des Vermieters ist darin zu sehen, dass der Vermieter gehindert ist, die kunterbunte Wohnung neuen Mietern anbieten zu können. Die überwiegende Zahl von Interessenten würde eine solche Wohnung sicher nicht akzeptieren.

Entscheidung des BGH vom 6.11.2013 (BGH VIII ZR 416/12) (von Rechtsanwältin Ulrike Hinrichs)

Was ist eine besenreine Übergabe bei Auszug?

Da selbst das Wort „besenrein" zwischen Vermietern und Mietern zu Streitigkeiten führen kann und die Gerichte beschäftigt hat, hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 124/05 entschieden, dass unter besenrein zu verstehen ist, dass die Wohnung ordentlich durchgekehrt werden und von groben Verschmutzungen befreit sein muss. Spinnenweben müssen entfernt werden, Fenster aber nur dann geputzt, wenn sie übermäßig verdreckt sind.

(von Rechtsanwalt Steffan Schwerin)

Muss die Miete bei Auszug weiter gezahlt werden, wenn noch keine wirksame Kündigung erfolg ist?

Allein der Auszug des Mieters ändert nichts an der Pflicht zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete - zumindest dann, wenn der Mieter nicht oder noch nicht wirksam gekündigt hat und das Mietverhältnis noch besteht.

Auch durch die vom Vermieter erreichte Weitervermietung wird der Mieter nicht (vollständig) von der Zahlung der Miete befreit. Indem der Vermieter den Gewerberaum weitervermietete, hat dieser seiner Pflicht zur Minderung des eintretenden Ausfallschadens entsprochen. Der Mieter kann aus der Weitervermietung nur das Recht ableiten, nicht mehr die vollständige Miete zahlen zu müssen. Hätte der Vermieter keinen Nachmieter gefunden, dann hätte der Mieter weiterhin die gesamte Miete zahlen müssen.

Kammergericht Berlin, 08.01.2014, Az. 8 U 132/12 (von Rechtsanwalt Steffen Bußler)

Muss die Miete bei Auszug weiter gezahlt werden, wenn der Vermieter sie schon abgenommen hat?

Wenn der Vermieter die Wohnung eher abnimmt, weil beispielsweise sein Nachmieter renovieren will, brauchen Sie ab Schlüsselübergabe keine Miete mehr zu bezahlen (Urteil des Kammergerichts Berlin Az. 8 U 187/10). Also auch wenn der Vertag noch läuft. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Was muss bei Auszug und Übergabe der Wohnung beachtet werden?

Im Ersatzansprüche wegen angeblicher Schäden in der Wohnung zu vermeiden, sollte mit dem Vermieter ein Übergabetermin vereinbart werden, bei dem ein Protokoll angefertigt wird. Wer Schönheitsreparaturen durchführen muss, sollte dies auch tun, da der Vermieter sonst die Kaution einbehalten kann und das Ganze unter Umständen teurer wird.

Nicht bezahlen muss der Mieter für Schäden, die durch vertragsgemäße Abnutzung entstehen (Böden, Waschbecken, Wanne, Kücheneinrichtung). Hier lohnt sich ein Blick auf das Übergabeprotokoll bei Einzug, da dort oft schon Schäden drin stehen, die dem Mieter bei Auszug nicht mehr angehängt werden dürfen.

Wenn der Vermieter sich weigert oder nicht kommt: Fertigen Sie das Wohnungsübergabeprotokoll vor Zeugen selbst an und fotografieren Sie die Wohnung. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Wann kann der Mieter nach Auszug die Kaution zurück verlangen?

In der Regel kann man davon ausgehen, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution etwa drei bis sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann.

Der Vermieter behält die Kaution meist zurück, um mit eventuell bevorstehenden Nachzahlungen der Betriebs- und Nebenkosten aufrechnen zu können. (von Rechtsanwalt Steffan Schwerin)

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