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Eigentümerversammlung

Rechtsberatung und Informationen zu Eigentümerversammlung und Baurecht.

In der Eigentümerversammlung können Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Immobilie verwalten und notwendige Beschlüsse fassen. Sie muss mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Da es in der Eigentümerversammlung um die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und Sonderumlagen, bauliche Maßnahmen und andere Themen geht, kann es kontrovers zugehen. Die Eigentümerversammlung und ihre Durchführung ist daher im Wohnungseigentumsgesetz als Organ genau geregelt. Beschlüsse müssen meist per Mehrheitsbeschluss getätigt werden. Die Eigentümerversammlung darf nicht in der Öffentlichkeit stattfinden.

Das sagt das Gesetz

WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

§ 23 - Wohnungseigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.

(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären.

(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 2Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.


§ 24 - Einberufung, Vorsitz, Niederschrift

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahre einberufen.

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von ...

mehrweniger

dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.

(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen.

(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut

1. der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.

(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist die Eigentümerversammlung?

Sie ist das Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 23 WEG). Sie hat Beschlusskompetenz über die Belange der Gemeinschaft oder Einzelner (gemäß WEG oder Vereinbarung). Gesetzlich festgelegte Beschlusskompetenzen betreffen u.a. die Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeiten und Folgen des Zahlungsverzugs, etc. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was darf ein Verwalter einer Eigentümerversammung?

Nach den Bestimmungen des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) kann jeder Eigentümer einer gemeinschaftlichen Wohnimmobilie die Verwaltung durch einen Hausverwalter verlangen. Die Eigentümergemeinschaft kann dann entweder einen Miteigentümer oder einen selbständigen Dienstleister mit der Verwaltung des Wohneigentums betrauen; dieser muss spätestens nach fünf Jahren abgelöst werden.

Zu den Aufgaben gehören Bereiche wie z.B.

- die Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung,
- die ordnungsgemäße Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
- der Abschluss von angemessenen Feuer- und Haftpflichtversicherungen,
- die Erstellung des Wirtschaftsplans,
- die Erstellung der Jahresabrechnung,
- die Verwaltung von gemeinschaftlichen Geldern wie z.B. eine Instandsetzungsrücklage der Wohnungseigentümer,
- die Vorbereitung, Einladung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung oder
- die Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung.
D
er WEG-Verwalter besorgt somit sämtliche Geschäfte, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Gemeinschaftsimmobilie erforderlich sind. (von Rechtsanwalt Sebastian Trost)

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Wann kann ein Verwalter abberufen werden?

Bei erheblichen Pflichtverletzungen des WEG-Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen und den Verwalter fristlos abzuberufen. So lapidar sich diese Grundaussage anhört, wirft die Umsetzung in der Praxis doch immer wieder erhebliche Probleme auf. Unabhängig von der Frage, was im Einzelfall als erhebliche Pflichtverletzung und als wichtiger Grund anzusehen ist, wird dabei vielfach der zeitliche Zugzwang für die Abberufung bzw. Kündigung verkannt. (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

Wer kann einen Verwalter einer Eigentümergemeinschaft abberufen?

Die Abberufung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Wenn die nicht will, kann der einzelne Eigentümer darauf klagen. Aber nur, wenn er nachweist, dass er vorher den Weg über den Mehrheitsbeschluss versucht hat. Es sollte ein wichtiger Grund für die Abberufung vorhanden sein. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Wer ist für die Einladung zur Eigentümerversammlung zuständig und wer entscheidet über die Aufnahme der Tagesordnungspunkte (TOP)?

Die Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung organisiert in der Regel der WEG-Hausverwalter selbständig, § 24 WEG. Eine außerordentliche Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Eigentümer ist durch Gesetz nur ausnahmsweise möglich, nämlich nur dann, wenn es keinen Verwaltungsbeirat gibt. Dann kann sich ein Wohnungseigentümer durch eine gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigen lassen.

Die Aufstellung der TOP gehört zu den originären Aufgaben des WEG-Verwalters, der die zur Beschlussfassung vorgesehenen Tagesordnungspunkte (TOP) stichwortartig und hinreichend bestimmbar zu bezeichnen hat. (von Rechtsanwalt Samet Sen)

Gibt es eine Einladungsfrist, die beachtet werden muss?

Die gesetzliche Einladungsfrist beträgt grundsätzlich 2 Wochen, sofern kein dringender Fall im Sinne des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG vorliegt. Abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung wären entsprechend zu beachten. Die Nichteinhaltung der Einladungsfrist führt zur formellen Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Nichtbeachtung der in § 24 Abs. 4 S. 2 WEG bestimmten Ladungsfrist führt jedoch nicht per se dazu, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in Gänze ungültig wären. Vielmehr muss der Einberufungsmangel ursächlich für die Beschlussfassung sein (juristisch: kausal). Um die Einberufungsfrist zu wahren, muss das Einladungsschreiben innerhalb der o.g. gesetzlichen Frist dem jeweiligen Eigentümer wirksam zugegangen sein. (von Rechtsanwalt Samet Sen)

Wie werden die Punkte für eine Eigentümerversammlung bestimmt?

Entgegen der Meinung einiger Hausverwalter können diese aber nicht frei darüber entscheiden, was nun in einer Eigentümerversammlung besprochen werden kann. Falsch ist insbesondere auch, dass ein Tagesordnungspunkt nur dann aufzunehmen ist, wenn dies mehr als ¼ aller Eigentümer fordern. § 24 IV WEG regelt hierbei nur, dass eine Minderheit von mehr als 25 % der Miteigentumsanteile jederzeit eine Versammlung fordern und daher natürlich auch jeden Tagesordnungspunkt verlangen kann.

Auch unterhalb dieses Anteils von 25 % kann die Aufnahme eines Tagesordnungspunktes eingefordert werden. Auch ein einzelner Eigentümer hat einen Anspruch hierauf, den er – notfalls gerichtlich – auch gegen den Verwalter oder gegen den Wunsch der übrigen Eigentümer durchsetzen kann. Ausreichend hierfür ist, wenn der Tagesordnungspunkt „ordnungsgemäßer Verwaltung" entspricht. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Was ist eine ordnungsgemäße Verwaltung bei einer Eigentümerversammlung?

Einen Anspruch auf Aufnahme des von ihm gewünschten Tagesordnungspunktes hat der einzelne Wohnungseigentümer in der Regel nur dann, wenn es sich hierbei um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt. Hierzu gehören alle Regelungen, die einem geordnetem Zusammenleben der Gemeinschaft oder dem gemeinsamen Interesse aller Wohnungseigentümer dienen. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Können nach der Einladung noch Änderungen an der Tagesordnung (TO) vorgenommen werden?

Die Tagesordnungspunkte müssen grundsätzlich vor der Eigentümerversammlung feststehen. Damit die Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung gültige Beschlüsse fassen können, muss der Gegenstand bei der Einberufung (Einladung) zur Eigentümerversammlung bezeichnet sein, § 23 Abs. 2 WEG. Das heißt, für den Beschlussgegenstand ist eine hinreichend konkrete Bezeichnung erforderlich, wobei eine stichwortartige Angabe laut Rechtsprechung genügt. Eine nachträgliche Änderung ist deshalb rechtlich problematisch. (von Rechtsanwalt Samet Sen)

Kann man gegen einen Beschluss in der Eigentümerversammlung vorgehen?

Sie müssen innerhalb eines Monats Anfechtungsklage bei dem für Sie zuständigen Amtsgericht erheben. Für die Begründung haben Sie einen weiteren Monat Zeit. Lassen Sie diese Fristen verstreichen, erwächst der Beschluss in Bestandskraft. Bitte beachten: diese Fristen sind sog. Ausschlussfristen, die nicht verpasst werden dürfen. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Kann man Eigentümer von einer Eigentümerversammlung ausschließen?

Das Teilnahmerecht als Kernbereich der Eigentümerrechte kann nur in Notfällen, also beispielsweise bei gezielten und anders nicht abwendbaren Störungen der Versammlung, zeitweise beschränkt werden.

Keinesfalls kann im Einzelfalls beschlossen oder gar in der Gemeinschaftsordnung generell festgelegt werden, dass Zahlungsrückstände oder andere Gründe dieses Kernrecht antasten oder ganz ausschließen. (von Rechtsanwalt Martin Niklas)

Kann man eine Eigentümerversammlung in einem öffentlichen Biergarten abhalten?

Eigentümerversammlungen sollen nichtöffentlich stattfinden. Damit soll gewährleistet werden, dass die Tagesordnung ungestört von fremden Einflüssen und Ohren stattfinden kann. Nachdem es um eigentumsrechtliche Interessen der Betroffenen geht, gilt hier eine besondere Schutzwürdigkeit. Undenkbar ist demnach eine Versammlung in einem offenen Biergarten, in dem auch andere Gäste zuhören können, diese gelten nämlich als unberechtigt. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Kann man die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält leider keine festen zeitlichen Fristen. Aus §§ 21, 28 WEG ergibt sich lediglich die Verpflichtung des Hausverwalters, jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, einen Wirtschaftsplan für das laufende Kalenderjahr zu erstellen sowie die Kosten des vorangegangen Jahres abzurechnen ("Jahresabrechnung"). Wann dies zu geschehen hat, darüber schweigt sich das Gesetz allerdings aus.

Wichtig für den einzelnen Eigentümer ist, dass jeder für sich genommen - ohne Beteiligung der übrigen Eigentümer - einen auch einklagbaren Anspruch gegen den Eigentümer hat, die Aufstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplanes zu verlangen. Zu diesem Zweck kann auch die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangt werden. Damit der Verwalter in Verzug gerät, sollte er nach dem vorgenannten Zeitraum zunächst aufgefordert werden, seiner Verpflichtung nachzukommen.

Sollte die Situation sehr eilig sein, kommt auch eine einstweilige Verfügung in Betracht. Dies kommt insbesondere jetzt zum Jahresende in Betracht, wenn die fehlende Eigentümerversammlung oder Wirtschaftsplan zu besonderen Problemen führen kann. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Besteht eine Anwesenheitspflicht auf der Eigentümerversammlung?

Es besteht für die Eigentümer keine gesetzliche Verpflichtung zur Teilnahme. Ob an einer, mehreren oder an keiner Eigentümerversammlung teilgenommen wird, ist den Eigentümer selbst überlassen und freiwillig. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung für Miteigentümer einer WEG, an diesen Veranstaltungen teilzunehmen. Selbst als Antragsteller eines TOPs ist keine Anwesenheitspflicht gegeben. Es gibt klare Rechtsprechung, welche diese Ansicht stützen, beispielsweise das Urteil vom Amtsgericht Neumarkt vom 20. August 2018 (Aktenzeichen 4 C 5 / 14 WEG). (von Rechtsanwalt Samet Sen)

Wie kann man die Kostenverteilung bei einer Eigentümerversammlung ändern?

Für den jeweiligen Einzelfall (also nicht generell) können die Wohnungseigentümer eine abweichende Verteilung der Kosten von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie von baulichen Veränderungen und Modernisierungen beschließen. Dies bedarf allerdings eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses. Zum einen müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach dem Kopfprinzip) für eine geänderte Kostenverteilung stimmen. Zum anderen müssen diese noch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

Dürfen Ehepartner von Eigentümern an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Grundsätzlich dürfen Eigentümer und deren Ehepartner an der Eigentümerversammlung teilnehmen bzw. jemanden ordnungsgemäß bevollmächtigen. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1). (von Rechtsanwalt Samet Sen)

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