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Grundbuch

Rechtsberatung und Informationen zu Grundbuch und Baurecht.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die einzelnen Grundstücke (die Erdoberfläche Deutschlands ist genau nach Flächen eingeteilt) mit all ihren Rechtsverhältnissen (ist eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen etc.) verzeichnet sind. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt, einer Abteilung des Amtsgerichts.

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 873 - Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.


Grundbuchordnung

...

§ 3

(1) Jedes Grundstück erhält im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen.

(2) Die Grundstücke des Bundes, der Länder, der Gemeinden und anderer Kommunalverbände, der Kirchen, Klöster und Schulen, die Wasserläufe, die öffentlichen Wege, sowie die Grundstücke, welche einem dem öffentlichen Verkehr dienenden Bahnunternehmen gewidmet sind, erhalten ein Grundbuchblatt nur auf Antrag des Eigentümers oder eines Berechtigten.

(3) Ein Grundstück ist auf Antrag des Eigentümers aus dem Grundbuch auszuscheiden, wenn der Eigentümer nach Absatz 2 von der Verpflichtung ...

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zur Eintragung befreit und eine Eintragung, von der das Recht des Eigentümers betroffen wird, nicht vorhanden ist.

(4) Das Grundbuchamt kann, sofern hiervon nicht Verwirrung oder eine wesentliche Erschwerung des Rechtsverkehrs oder der Grundbuchführung zu besorgen ist, von der Führung eines Grundbuchblatts für ein Grundstück absehen, wenn das Grundstück den wirtschaftlichen Zwecken mehrerer anderer Grundstücke zu dienen bestimmt ist, zu diesen in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis und im Miteigentum der Eigentümer dieser Grundstücke steht (dienendes Grundstück).

(5) In diesem Fall müssen an Stelle des ganzen Grundstücks die den Eigentümern zustehenden einzelnen Miteigentumsanteile an dem dienenden Grundstück auf dem Grundbuchblatt des dem einzelnen Eigentümer gehörenden Grundstücks eingetragen werden. Diese Eintragung gilt als Grundbuch für den einzelnen Miteigentumsanteil.

(6) Die Buchung nach den Absätzen 4 und 5 ist auch dann zulässig, wenn die beteiligten Grundstücke noch einem Eigentümer gehören, dieser aber die Teilung des Eigentums am dienenden Grundstück in Miteigentumsanteile und deren Zuordnung zu den herrschenden Grundstücken gegenüber dem Grundbuchamt erklärt hat; die Teilung wird mit der Buchung nach Absatz 5 wirksam.

(7) Werden die Miteigentumsanteile an dem dienenden Grundstück neu gebildet, so soll, wenn die Voraussetzungen des Absatzes 4 vorliegen, das Grundbuchamt in der Regel nach den vorstehenden Vorschriften verfahren.

(8) Stehen die Anteile an dem dienenden Grundstück nicht mehr den Eigentümern der herrschenden Grundstücke zu, so ist ein Grundbuchblatt anzulegen.

(9) Wird das dienende Grundstück als Ganzes belastet, so ist, sofern nicht ein besonderes Grundbuchblatt angelegt wird oder § 48 anwendbar ist, in allen beteiligten Grundbuchblättern kenntlich zu machen, daß das dienende Grundstück als Ganzes belastet ist; hierbei ist jeweils auf die übrigen Eintragungen zu verweisen.

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Häufige Fragen & Antworten

Was ist das Grundbuch?

Rechtsänderungen im Immobilienrecht bestehen nicht allein aus rechtsgeschäftlichen Einigungen, sondern bedürfen immer auch eines so genannten Publizitätsaktes.

Unter einem Publizitätsakt versteht man einen Vorgang, der durch alle anderen wahrnehmbar ist. Eine Einigung zwischen zwei Menschen bekommt keiner mit, außer man sieht und hört zu. Eine Übergabe dagegen kann jeder sehen: Die Sache hat nun jemand anderes. Bei beweglichen Sachen ist die Übergabe der Regelfall. Bei Immobilien nimmt diese Aufgabe das Grundbuch war. Wenn eine Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen wird, kann dies jeder nachlesen.

Dadurch bekommen Rechtsänderungen im Immobilienrecht eine Außenwirkung, die für jedermann wahrnehmbar ist.

Wer kann Einsicht in das Grundbuch nehmen?

Nach § 12 der Grundbuchordnung (GBO) ist die Einsicht in das Grundbuch jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. (von Rechtsanwalt Johannes Kromer)

Dringend?

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Dürfen Erben Einsicht in das Grundbuch nehmen?

Das OLG Düsseldorf hat nun klargestellt, dass ein gesetzlicher Erbe und Pflichtteils- bzw. Pflichtteilsergänzungsberechtigter sein berechtigtes Interesse bereits durch die Darlegung seiner Rechtsposition (Mögliche Ansprüche auf Pflichtteil- und Pflichtteilsergänzung) belegt und die Einsicht bereits deshalb zu gewähren ist.

OLG Düsseldorf, Beschl. v. 4. 2. 2014 – I-3 Wx 15/14

Was ist der öffentliche Glaube des Grundbuchs?

Es gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs: Auf Eintragungen im Grundbuch kann man vertrauen, sie sind verlässlich. Wenn der Käufer sich mit dem als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Veräußerer über den Immobilienerwerb einigt, kann er nach notarieller Beurkundung und Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirksam Eigentum erwerben.

Der gutgläubige Erwerb von Eigentum ist demnach nur dann möglich, wenn das Grundbuch den Veräußerer als Eigentümer ausweist. Selbst wenn der Veräußerer - aus welchen Gründen auch immer - entgegen der Eintragung im Grundbuch nicht Eigentümer des zu veräußernden Grundstücks war, erwirbt der Käufer wirksam Eigentum am Grundstück. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Welche Rolle spielt das Grundbuch beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks?

Der notarielle Kaufvertrag, der bei einem Grundstücksverkauf zwingend ist, gewährleistet den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung am Grundstück. Durch die Grundbucheintragung geht dann allerdings erst tatsächlich das Eigentum an den Erwerber über. Die formalen Vorschriften rund um die Eintragung, Löschung o.ä. eines bestehenden Rechts im Grundbuch sind in der Grundbuchordnung zu finden.

Worauf muss man beim Kauf eines Grundstückes bis zur Eintragung im Grundbuch achten?

Als Käufer eines Grundstückes müssen Sie darauf achten, dass die Stellung als Eigentümer im Normalfall eines Grundstücksverkaufs erst mit der Eintragung im Grundbuch stattfindet. Die Eintragung im Grundbuch kann jedoch Wochen nach dem Termin beim Notar liegen. Solange sie ihre Eigentümerstellung durch den Eintrag im Grundbuch nicht nachweisen können, kann der Mieter die Zahlung der Miete an den neuen Eigentümer und Vermieter zurückweisen. In der Praxis kommt es deshalb darauf an, bereits im Vorfeld einer Eigentumsübertragung mit dem vormaligen Eigentümer eine entsprechende Vereinbarung zu treffen. Beispielsweise können Ansprüche auf Zahlung von Miete zu einem bestimmten Stichtag an den neu eintretenden Eigentümer abgetreten werden. Dies verhindert es, dass der Übergang der Rechte als Vermieter von dem zufälligen Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch abhängig ist. (von Rechtsanwalt Ulrich Schulte am Hülse)

Wird man beim Kauf aus einer Zwangsversteigerung auch erst mit Eintragung in das Grundbuch Eigentümer?

Nein. Mit Erteilung des Zuschlags wird der Meistbietende automatisch Eigentümer der Immobilie. Der Zuschlag erfolgt durch Beschluss, der durch seine Verkündung wirksam wird. Mit dem Zuschlag erwirbt der Ersteher das Eigentum an der Immobilie, auch wenn im Grundbuch noch etwas anderes steht. Der Zuschlagsbeschluss in vollstreckbarer Ausfertigung ist zugleich auch ein Räumungstitel gegen denjenigen Schuldner, der sein Grundstück oder die Eigentumswohnung selbst bewohnt. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wird Sondereigentum in das Gundbuch eingetragen?

Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

Zur Begründung von Wohnungseigentum ist also erforderlich, dass die vertragliche Einigung der Miteigentümer über die Einräumung von Sondereigentum (z.B. in Form von Eigentumswohnungen) gegenüber einem Notar erklärt wird und dass die Eintragung im Grundbuch erfolgt. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wird ein Sondernutzungsrecht in das Grundbuch eingetragen?

Wird das Sondernutzungsrecht durch eine Vereinbarung der bestehenden Wohnungseigentümer begründet, wirkt die getroffene Gebrauchsregelung grundsätzlich nur gegen die am Abschluss der Vereinbarung beteiligten Wohnungseigentümer. Gegen Personen, die erst nach der Vereinbarung Wohnungseigentum erwerben (so genannte Sondernachfolger) wirkt die Sondernutzungsvereinbarung nur dann, wenn diese gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen wurde.

Ist man nach einem Schwarzkauf und Eintragung in das Grundbuch Eigentümer einer Immobilie?

Beispiel: Ein Notar beurkundet einen Immobilienkauf zu einem Kaufpreis von 300.000 EUR. Um Steuern und Notarkosten zu sparen, übergibt der Käufer dem Verkäufer anlässlich der Beurkundung und vom Notar unerkannt in bar weitere 200.000 in einem Koffer. Der Käufer wird dann im Grundbuch eingetragen.

Der Zusatz- bzw. Nachtragsvertrag wird nur geschlossen, um Steuern und Notargebühren zu hinterziehen. Er ist daher gem. § 134 BGB nichtig. Da Notarvertrag und Zusatzvereinbarung miteinander stehen und fallen, ergreift die Nichtigkeit der Zusatzvereinbarung über § 139 BGB den an sich wirksamen Notarvertrag.

Der Käufer kann in einem solchen Fall mithin mangels wirksamer Auflassung nicht Eigentümer werden. Erfolgt dennoch eine Eigentumsumschreibung auf den Käufer, so wird das Grundbuch falsch und ist auf Antrag zu berichtigen. Ein gerechtes Ergebnis, da der Käufer Nutznießer gewesen wäre.

(von Rechtsanwalt Andreas Neumann)

Was sind im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte?

Grundpfandrechte sind vor allem im Rahmen der langfristigen Kreditfinanzierung und -besicherung von großer Bedeutung. Es handelt sich um Rechte des Kreditgebers an Grundstücken, die unabhängig vom jeweiligen Eigentümer bestehen können. Während bei Pfandrechten eine Übergabe des Sicherungsgutes an den Gläubiger zu erfolgen hat, entsteht ein Grundpfandrecht durch eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch.

Als Kreditsicherungsmittel kommt in der Praxis insbesondere der Hypothek und der Grundschuld besondere Bedeutung zu.

Muss ein Wohnrecht in das Grundbuch eingetragen werden?

Ein Wohnrecht ist eine Belastung eines Grundstücks und muss gem. § 873 BGB in das Grundbuch eingetragen werden. Die mündliche Vereinbarung eines Wohnrechts ist unwirksam.

Bei der Bestellung des Wohnrechts fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Die Höhe bestimmt sich nach der Wohnungsgröße und einem daraus folgenden fiktiven ortsüblichen Mietpreis sowie in Abhängigkeit des Alters des Berechtigten. Denn je jünger der Berechtigte ist, desto länger kann er von dem Wohnrecht profitieren und der Wert des Wohnrechts ist somit höher als bei einem älteren Menschen. Für die Berechnung des Wohnwertes hat das Finanzministerium Tabellen erstellt. (von Rechtsanwältin Simone Sperling)

Kann man Nießbrauch für sich am eigenen Grundstück in das Grundbuch eintragen?

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes kann ein Grundstückseigentümer einen Nießbrauch bzw. eine Wohnrecht jederzeit zu eigenen Gunsten an seinem Grundstück bestellen, obwohl dies ansonsten regelmäßig nur für andere, dritte Personen vorgenommen wird. Ein Grundstückseigentümer kann sich auf diese Weise also ohne Weiteres zum Beispiel im Fall einer bevorstehenden Veräußerung oder Zwangsversteigerung des Grundstücks dergestalt absichern, als dass dieser weiter im Hause wohnen oder auch die Nutzungen, zum Beispiel im Falle einer Vermietung, ziehen darf. (von Rechtsanwalt Thomas Joschko)

Was ist bei einem Kaufvertrag vom Bauträger zu beachten?

Die Nachfrage nach Wohnungseigentum verleitet den ein oder anderen Bauträger vermehrt dazu, bereits in einem sehr frühen Planungsstadium mit der Vermarktung zu beginnen und möglichst frühzeitig Kaufverträge abzuschließen. In derart gelagerten Fällen lässt sich dies schon anhand der Formulierungen in den Kaufverträgen sehr deutlich erkennen. Vorsicht sollte immer dann geboten sein, wenn

- der Bauträger als Eigentümer noch nicht im Grundbuch eingetragen ist,

- die Teilungserklärung noch nicht im Grundbuch vollzogen und die Wohnungsgrundbücher daher noch nicht gebildet sind. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

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