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Hausbau

Rechtsberatung und Informationen zu Hausbau und Baurecht, Architektenrecht.

Vor einem Hausbau oder Bauvorhaben sollten Sie sich umfassend rechtlich informieren und beraten lassen. Neben dem Kaufvertrag vom Bauträger sollte auch die Finanzierung oder die Gewährleistung und Haftung der einzelnen Handwerker geprüft werden.

Zunächst sollte man sich die Frage beantworten, ob man bauen oder kaufen will. Wer ausgeprägt viele individuelle Wünsche hat, dem ist wohl eher zum Bau zu raten. Allerdings ist auch ein erhöhtes Maß an Geduld, Energie und Nervenkraft erforderlich.

Wer sich zum Bau entschließt, muss vorher sorgfältig seine Finanzen prüfen.

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Möglicherweise lohnt es sich, für geringes Entgelt einen Experten über die Finanzierungspläne schauen zu lassen (eine Person, die nicht das Darlehen oder die Immobilie vermittelt). Hierfür überschaubar aufgewendetes Geld lohnt in der Regel und zahlt sich sehr häufig aus. Als Faustregel gilt: mindestens zehn Prozent Eigenkapital einbringen.

Häufige Fragen & Antworten

Notarvertrag rechtzeitig prüfen

Jeder Grundstückkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Dieser Beurkundungszwang soll die Kaufvertragsparteien schützen (Warnfunktion und Beweisfunktion). Der hierzu gewählte Notar hat eine Neutralitätspflicht: er darf nicht zugunsten einer Partei mit der anderen Partei verhandeln. Zudem hat er die Parteien über die Bedeutung des Inhaltes zu belehren (Ausnahme: keine Belehrungspflicht über steuerliche Konsequenzen). Dennoch zeigt sich in der Praxis, dass manche Notare stark mit Verkäufern zusammenarbeiten und deswegen deren bevorzugtes Kaufvertragsformular verwenden.

Es ist also anzuraten, den Kaufvertrag vorher einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen – wer nicht sachkundig genug ist, sollte einen Anwalt hinzuziehen (auch diese Kosten sind überschaubar und rechnen sich). Dieser prüft auf Wunsch auch Einträge und Vorlasten in Grundbuch und Baulastenverzeichnis, die den Wert der Immobilie mindern können. Bei Eigentumswohnungen prüft er zusätzlich die Teilungserklärung, gegebenenfalls Eigentümerversammlungsprotokolle und Nebenkostenabrechnungen. (von Rechtsanwalt Dirk Tietjen)

Sind die Angaben im Exposee des Verkäufers beim Hauskauf immer verbindlich?

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.11.2015 (V ZR 78/14) entschieden, dass in einem notariellen Kaufvertrag alle Erklärungen in den Vertrag aufgenommen werden müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen.

Werden vorvertraglich vom Verkäufer (z.B. in einem Exposé) geäußerte Eigenschaften (z.B. bestimmte Wohnfläche) in den notariellen Vertrag nicht integriert, muss unterstellt werden, dass sich die Kaufvertragsparteien insoweit nicht binden wollen. Der Käufer kann dann auch mangels Vereinbarung keine Mängelansprüche (z.B. wegen einer vom Exposé abweichenden weitaus geringeren Wohnfläche) geltend machen. (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

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Wie schützt man sich vor Mängeln beim Hausbau oder bei Hauskauf?

Vor Erwerb eines Grundstücks ist es deshalb regelmäßig sinnvoll, ein Sachverständigengutachten über die Qualität des Gebäudes bzw. der Eigentumswohnung einzuholen. Unter Umständen kann ein Boden- bzw. Baugrundgutachten sinnvoll sein.

Im Immobilienkaufvertrag sollte deshalb ausdrücklich festgehalten werden, dass keine behördlichen Bauverbote vorliegen oder dass die Baugenehmigung tatsächlich vorliegt. Lassen Sie sich eine Kopie der Baugenehmigung aushändigen. Sollten Sie auf dem Grundstück bauen wollen, empfiehlt es sich, nachzuprüfen, ob für alle Bauteile eine rechtswirksame, uneingeschränkte Baugenehmigung vorliegt.

Beim Erwerb von Wohnungseigentum ist es unerlässlich, die Teilungserklärung entweder einzusehen oder sich zumindest eine Kopie der Teilungserklärung vom Verkäufer aushändigen zu lassen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Gekauft wie gesehen im Immobilienkaufvertrag?

Verkäufer sollten in einem gesonderten Abschnitt ausdrücklich klargestellt, dass alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen ausgeschlossen sind, es sei denn, in dem Kaufvertrag finden sich ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarungen oder Garantien.

Selbstverständlich haftet der Verkäufer dennoch in solchen Fällen, in denen er arglistig für den Käufer wesentliche Umstände verschweigt. Nach der Rechtsprechung hat der Verkäufer die Pflicht, ungefragt auf verborgene Mängel oder auf Umstände hinzuweisen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

Beispielhaft seien genannt: das Fehlen einer Baugenehmigung; Altlasten, Kellerdurchfeuchtung aufgrund unzureichender Isolierung der Außenwände, Bestehen einer Mietpreisbindung, Verwendung von giftigem Holzschutzmitteln. (von Rechtsanwalt Bernd Fleischer)

Vertragsstrafen im Bauvertrag?

Jeder Bauherr hat ein Interesse daran, dass sein Vorhaben rechtzeitig fertig gestellt wird. Verspätet sich die Abnahme, muss eine Vertragsstrafe bezahlt werden – soweit so gut. Aber wie hoch darf diese sein? Der Bundesgerichtshof hat dies entschieden und eine Obergrenze für Vertragsstrafen eingeführt. Die Folge: Die Vertragsstrafenklausel in dem zu entscheidenden Fall war unwirksam und der Bauherr stand am Ende ohne Ansprüche da. (von Rechtsanwalt Tamás Asthoff)

Wie lassen sich Verzögerungen beim Bau vermeiden?

Terminverzögerungen gehören zu den typischen Ursachen für Streitigkeiten am Bau. Die lassen sich vermeiden, wenn Fristen und Termine bereits im Bauvertrag konkret geregelt werden. „Ärger ist dagegen programmiert, wenn im Bauvertrag keine Terminvereinbarungen enthalten sind", weiß Baurechtsanwalt Alexander Steuer, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV).

„Ein Vertrag ist selbstverständlich auch ohne entsprechende Fristen und Terminvereinbarung im Grundsatz wirksam. Weil aber unklar ist, wann der Unternehmer die Arbeiten aufnehmen und fertigstellen muss, kommt es hier regelmäßig zu Auseinandersetzungen. Der Bauherr hat ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, den Bau möglichst schnell zu übernehmen: Der Investor will mit seiner Kapitalanlage endlich Einkünfte erzielen. Der private Bauherr steht meist unter Zeitdruck, weil er die Mietwohnung gekündigt hat oder ihm sogar die Räumung droht." (von Rechtsanwalt Alexander Jakobs)

Gibt es Gewährleistung auch bei Schwarzarbeit?

Nein! In einem gerichtlich entschiedenen Fall vereinbarten die Vertragsparteien den mit den zu erbringenden Handwerkerleistungen verbundenen Vergütungsanspruch ohne Rechnung zu begleichen. Ziel war die Verkürzung der Umsatzsteuer.

Kurz nach Fertigstellung der vertraglich vereinbarten Arbeiten (Pflasterung einer Grundstückseinfahrt) zeigten sich Mängel in Form von Unebenheiten. Der eingeschaltete Sachverständige kam zu dem Ergebnis eines mangelhaften Unterbaus. Gestützt auf diese Feststellungen beanspruchte die Klägerin Erstattung der Mängelbeseitigungskosten.

Ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht Schleswig urteilte am 21.12.2012, Az. 1 U 105/11, bei einer in einem Bauvertrag enthaltenen Schwarzgeldabrede trete Gesamtnichtigkeit des Vertrages ein. Dies führe zum Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. (von Rechtsanwalt Markus Koerentz)

Was ist Schwarzarbeit beim Hausbau?

Das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz stellt klar: Schwarzarbeit leistet, wer Dienst- oder Werkleistungen erbringt oder ausführen lässt und dabei

1. als Arbeitgeber, Unternehmer oder versicherungspflichtiger Selbstständiger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht erfüllt,

2. als Steuerpflichtiger seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt,

3. als Empfänger von Sozialleistungen seine sich auf Grund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden Mitteilungspflichten gegenüber dem Sozialleistungsträger nicht erfüllt,

4. als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen seiner sich daraus ergebenden Verpflichtung zur Anzeige vom Beginn des selbständigen Betriebes eines stehenden Gewerbes nicht nachgekommen ist oder die erforderliche Reisegewerbekarte nicht erworben hat,

5. als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen ein zulassungspflichtiges Handwerk als stehendes Gewerbe selbständig betreibt, ohne in die Handwerksrolle eingetragen zu sein. (von Rechtsanwalt Michael Wundke)

Warum ist die Abnahme des Baus so wichtig?

Die Abnahme ist bei einer Werkleistung - und der Bau eines Eigenheims ist juristisch gesehen eine Werkleistung - ein entscheidender Zeitpunkt der Vertragsabwicklung. Oft jedoch versäumen die Bauherren und die Bauunternehmer, diese wichtige Rechtshandlung klar zu dokumentieren. Ein Umstand, der häufig später zu Problemen führt, da mit der Abnahme zahlreiche Rechtsfolgen eintreten.

So endet mit der Abnahme der Anspruch des Bauherrn auf die Herstellung des Bauwerks. Danach kann dann nur noch die Beseitigung der Mängel verlangt werden. Weiterhin ist die Abnahme die Fälligkeitsvoraussetzung für die Vergütung des Bauunternehmers. Damit dieser seinen Vergütungsanspruch im Streitfall durchsetzen kann, muss eine klar dokumentierte Abnahme vorliegen.

Die Abnahme hat aber auch eine entscheidende Bedeutung für die Verzinsung des Werklohnanspruchs und den Beginn der Verjährungsfrist für Mängelgewährleistungsansprüche. Denn insbesondere für die Mängelgewährleistung gilt: Ab Abnahme erfolgt eine so genannte Beweislastumkehr, so dass nun der Bauherr für das Vorliegen eines Mangels in der vollen Beweislast steht. Vor der Abnahme trifft diese Beweislast den Bauunternehmer. Er muss also beweisen, dass er das Werk ordnungsgemäß erstellt hat.

Wichtig ist auch: Mit der Abnahme geht die Gefahr, dass Beschädigungen an dem Bauwerk auftreten, auf den Bauherrn über. Der Bauherr muss sich eventuelle Vertragsstrafe zwingend vorbehalten. Dasselbe gilt für Mängel, die er bereits zum Zeitpunkt der Abnahme kannte. (von Rechtsanwältin Eva Feldmann)

Was ist wenn schon während des Hausbaus Mängel auftreten?

Oft treten bereits während der Verwirklichung eines Bauprojekts Mängel auf. Es stellt sich dann die Frage, ob dem Auftraggeber die Mängelrechte – Nacherfüllung, Kostenvorschuss bzw. Aufwendungsersatz zwecks Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung sowie Schadensersatz - zustehen, auch wenn keine Abnahme erfolgt ist. Dagegen spricht, dass es bis zur Abnahme im Verantwortungsbereich des Auftragnehmers liegt, wie er das geschuldete Werk vertragsgemäß herstellt.

Ist die VOB/B einbezogen, so ist die Frage aber zugunsten des Auftraggebers zu entscheiden. Leistungen, die schon während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erkannt werden, hat der Auftragnehmer gem. § 4 Abs. 7 VOB/B auf eigene Kosten durch mangelfreie zu ersetzen und bei Verschulden auch Schadensersatz zu leisten. Bleibt die Fristsetzung unter Androhung der Auftragsentziehung fruchtlos, kann der Auftraggeber gem. § 8 Abs. 3 VOB/B sogar kündigen (siehe den Rechtstipp zu den Konflikten am Bau).

Anderes gilt, wenn die VOB/B nicht einbezogen worden ist. Der Bundesgerichtshof hat den damit verbundenen Meinungsstreit mit drei Urteilen vom 19.01.2017 - VII ZR 301/13 (Fassade), VII ZR 235/15 (Anbau) und VII ZR 193/15 (Terrasse) entschieden:

Danach kann der Besteller Mängelrechte nach § 634 BGB grundsätzlich erst nach Abnahme des Werks mit Erfolg geltend machen. (von Rechtsanwalt Andreas Neumann)

Gibt es Anforderungen für die Schlussrechnung beim Hausbau?

Eine prüffähige Rechnung ist nicht ohne Weiteres mit einer "normalen" Rechnung zu vergleichen. In § 14 VOB/B ist definiert, wie eine prüffähige Schlussrechnung auszusehen hat. Hierbei legt die Rechtsprechung die Norm eher verbraucherfreundlich aus.
Die Anforderungen orientieren sich an den Kenntnissen des Vertragspartners. Dies bedeutet, dass der Bauunternehmer jemandem, der ein baulicher Laie ist, eine Rechnung stellen muss, die auch diesem verständlich ist.

Was ist ein VOB-Vertrag?

Die inhaltliche Ausgestaltung von Bauverträgen folgt grundsätzlich dem Werkvertragsrecht. (§§ 631ff BGB). Diese Regelungen gelten für jeden Werkvertrag. Und genau das ist das Problem. Nach diesen Paragrafen werden Autoreparaturen genauso wie die Taxifahrt oder Bauverträge geregelt.
Es ist einleuchtend, dass Regelungen, die für solche unterschiedliche Vertragsarten gelten, im Bereich des einzelnen Vertragstypus Schwächen aufweisen.

Deshalb wird im Bereich des Hausbaues und hier insbesondere beim Architektenbau, sowie bei jedem anderen Vertrag, den der Bauherr mit einem Bauunternehmer abschließt (z.B. Decken eines Daches), ein so genannter VOB-Vertrag vereinbart.

VOB bedeutet Verdingungsordnung für Bauleistungen. Die VOB ist ein speziell auf Bauleistungen zugeschnittenes Regelungswerk. Sie besteht aus einem A B und C Teil.
Die vertraglichen Bedingungen aus dem B-Teil ändern zum Teil die werkvertraglichen Vorschriften ab. Hierbei werden die werkvertraglichen Vorschriften teilweise zu Gunsten des Bauherrn und teilweise zu Gunsten des Bauunternehmers abgewandelt.