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Miete

Rechtsberatung und Informationen zu Miete und Miet und Pachtrecht.

Ohne Miete keine Wohnung. Die Miete ist daher einer der Kernbereiche des Mietrechts. Bei der Miete handelt es sich um eine Vereinbarung, in der ein Vermieter einem Dritten, also dem Mieter, eine bestimmte Sache gegen Geld überlässt. Die Sache kann ein beweglicher Gegenstand wie ein Auto aber auch ein unbeweglicher Gegenstand wie ein Haus oder eine Wohnung sein.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist die Miete?

Das gesetzlich geregelte Mietrecht, insbesondere die §§ 535ff BGB, ist anwendbar auf gegenseitige Verträge, in denen sich der Vermieter verpflichtet, eine bestimmte Sache dem Mieter gegen einen bestimmten Betrag zum Gebrauch zu belassen.

Bei der Miete kann es sich sowohl um bewegliche (z.B. Fahrzeuge) als auch unbewegliche Sachen (Grundstücke, Wohnungen etc.) handeln.

Bei der Miete wird nur das Recht des Gebrauchs einer Sache gegen Entgelt eingeräumt, nicht auch das Recht zur Fruchtziehung (Ausbeute und Erzeugnisse). Dann handelt es sich um Pacht, für die andere Gesetzesvorschriften einschlägig sind.

Die in der Praxis wichtigste Art der Miete ist die Miete von Wohnraum und anderen Räumlichkeiten. Durch die Reform der Wohnraummiete heißt das alte Wort "Mietzins" ab September 2001 auch im Gesetz so, wie es jeder nennt: "Miete".

Wie setzt sich die Miete zusammen?

Im deutschen Mietrecht herrscht eine teilweise unterschiedliche Handhabung im Hinblick auf die Bezeichnungen der Miete und ihrer Bestandteile. Hier ist bei den einzelnen Begrifflichkeiten Vorsicht geboten. Missverständnisse über die Bedeutung von Bezeichnungen wie Nettomiete, Bruttomiete, Bruttokaltmiete, Bruttowarmmiete usw. sind vorprogrammiert.

Ohne ausreichende Vereinbarung geht das deutsche Mietrecht regelmäßig von einer sogenannten Bruttowarmmiete aus. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Vermieter die auf dem Grundstück ruhenden Lasten trägt.

In der Praxis ist bei neueren Mietverträgen die Vereinbarung einer sogenannten Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die zu erwartenden Nebenkosten („kalte" Betriebskosten und Heizkosten) durchgängig üblich und auch sinnvoll.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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Kann der Mieter die Miete mindern?

Weist die Mietsache, also z. B. die Wohnung, einen Mangel auf, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zentrale Frage für Mieter ist hierbei, in welcher Höhe sie denn eigentlich mindern dürfen. Im Gesetz finden sich dazu nur sehr vage Anhaltspunkte. Demnach ist für die Höhe der Mietminderung das Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich. Es finden sich aber keine Vorschriften dazu, bei welcher Art von Mangel der Mieter in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist.

Höhe der Minderung durch Schätzung des Gerichts
Das hat zur Folge, dass letztlich das entsprechende Gericht die Höhe der angemessenen Mietminderung bestimmt, wenn sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können. Das Gericht arbeitet dabei dann mit einer Schätzung. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann der Vermieter die Mieter erhöhen?

Auch während eines bereits laufenden Vertrages kann es dem Vermieter möglich sein, die Miete anzuheben. Dies kann unproblematisch zunächst dann erfolgen, wenn Mieterhöhungen im Vertrag von vorneherein vereinbart wurden. Insoweit kann es sich um eine Staffel- oder Indexmiete handeln. Liegt dem gegenüber ein Vertrag mit festem Mietzins vor, bedarf eine Mieterhöhung der Zustimmung des Mieters. Mitunter kann diese Zustimmung allerdings erzwungen werden.

Was ist die Mietpreisbremse?

Mit dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs" haben Bundesländer die Möglichkeit erhalten, Regionen zu „angespannten Wohnungsmärkten" zu erklären, um dort die Mieten bei Neuvermietung zu begrenzen. Aktuell gilt das für über 300 Städte und Gemeinden und bedeutet: Die Miete darf zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (§ 556d BGB). (von Rechtsanwalt Sascha Kugler)

Was ist eine Staffelmiete?

Bei der Staffelmiete wird bereits bei Beginn des Mietverhältnisses schriftlich vereinbart, dass die Miete zukünftig steigen wird.

Voraussetzung für eine solche Vereinbarung ist, dass die Miete zumindest für den Zeitraum eines Jahres unverändert ist. Daneben muss die Mietsteigerung oder die neue Miete angegeben werden. Zweckmäßig wird dabei der Erhöhungsbetrag und die neue Miete bereits im Mietvertrag vereinbart. (von Rechtsanwalt Frank Dubbratz)

Was ist eine Indexmiete?

Bei Vereinbarung einer Mietanpassung (Indexmiete) haben sich die Mietparteien darauf geeinigt, dass die weitere Entwicklung des Mietzinses durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden soll (Bsp: die Miete soll in dem Maße steigen, wie der allgemeine Lebenshaltungsindex). Auch hier muss die Vereinbarung zu ihrer Gültigkeit, insbesondere unter Einhaltung der Schriftform, wirksam abgeschlossen sein. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete?

Eine Miete ist dann ortsüblich, wenn sie dem Mietpreis einer Wohnung von vergleichbarer Ausstattung, Beschaffenheit und Lage am Ort oder einer vergleichbaren Gemeinde entspricht.

Eine Anlehnung an derartige Mieten darf allerdings nur dann erfolgen, wenn diese in den letzten vier Jahren festgelegt oder erhöht wurden. Somit wird die Anpassung an die aktuelle Mietsituation gewährleistet.

Was können Vermieter tun, wenn die Miete ausbleibt?

Zunächst muss anhand des Mietvertrages überprüft werden, bis wann der Mieter die monatliche Miete zu zahlen hat. Die meisten Standardmietverträge gehen hierbei davon aus, dass die Miete bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen ist. Erfolgt die Zahlung nicht bis zu diesem Tage, befindet sich der Mieter automatisch auch ohne Mahnung in Verzug, § 286 II Nr. 1 BGB.

Dies bedeutet, dass der Vermieter einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen kann, eine Klage erheben oder aber auch zunächst einen Rechtsanwalt mit der Geltendmachung der rückständigen Miete beauftragen kann.

Fehlende Mietzahlungen führen darüber hinaus auch zu einem (fristlosen!) Kündigungsrecht für den Vermieter.

Sofern der Mieter - wie in aller Regel - den Rückstand zu verschulden hat, ist auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB möglich. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Kann der Mieter zuviel gezahlte Miete zurückverlangen?

Ja, solche Möglichkeiten gibt es. Weicht z.B. die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlichen Fläche um mehr als 10% nach oben ab, so ist hierin ein Mangel der Mietsache zu sehen und der Mieter berechtigt, die Miete (in Höhe der Differenz) zu mindern sowie in der Vergangenheit zuviel gezahlte Beträge zurückzufordern. Dies gilt selbst dann, wenn die Größenangabe im Mietvertrag mit dem Zusatz "ca." versehen ist. (von Rechtsanwalt Falk Brorsen)

Wie kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückverlangen?

Der Mieter sollte die Miete nach Unterschrift des Mietvertrages und des Einzugs auf die zulässige Höhe überprüfen und diese schriftlich gegenüber dem Vermieter rügen. Eine Rüge ist während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses möglich. Erst ab der Rüge aber kann die überhöhte Miete zurückgefordert werden.

Die Rüge muss darlegen, auf welcher Grundlage die ortsübliche Vergleichsmiete und die zu hoch angesetzte Miete ermittelt wurde.

Das Gesetz kennt drei Ausnahmen!

- Für Neubauten
- Nach umfassenden Modernisierungen
- Für bereits bestehende Miethöhen beim Vormieter

Somit muss der Mieter für eine qualifizierte Rüge wissen, wie hoch die Miete seines Vormieters war. Der Vermieter ist zwar zur Herausgabe dieser Information verpflichtet (§556g BGB). Viele Vermieter verweigern jedoch die Auskunft und verweisen auf den Rechtsweg vor Gericht. (von Rechtsanwalt Felix Hoffmeyer)

Gibt es online ein Muster zur Erstellung eines Mietvertrags?

Wir empfehlen den interaktiven Generator für die Erstellung eines Mietvertrags einer Wohnung oder eines Hauses von 123recht.de. Sowohl ein unbefristeter als auch befristeter Mietvertrag sind möglich.

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