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Mieter

Rechtsberatung und Informationen zu Mieter und Miet und Pachtrecht.

Der Mieter ist im Regelfall die Person oder aber auch eine Firma, die eine Wohnung, ein Haus oder Gewerberäume gegen Zahlung eines Mietzins vom Vermieter mietet. Er ist daher Vertragspartei des Mietvertrags. Der Mietvertrag beinhaltet Regelungen zu Nebenkosten, Renovierungen, Höhe der Miete etc., die der Mieter beachten muss. In einem Mietverhältnis gibt es aber auch immer wieder Dinge, die sich nicht allein aus dem Mietvertrag ergeben. Das können z.B. Sanktionen vom Vermieter, Mieterhöhungen, Mietminderungen, die Übergabe der Wohnung usw sein. Es gibt daher einige Rechte und Pflichten für den Mieter zu beachten.

Das sagt das Gesetz

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Häufige Fragen & Antworten

Welche Vertragspflichten hat der Mieter?

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Laut Gesetz hat diese Zahlung am Ende der Mietzeit zu erfolgen. Diese Vorschrift kann jedoch ohne Weiteres in monatliche Vorauszahlungen abgeändert werden, was in der Praxis auch die gängige Regel ist, da kein Vermieter so lange auf seine Miete warten will.

Schon fast von selbst versteht sich, dass die Mietsache pfleglich zu behandeln ist. Abnutzungserscheinungen oder Verschlechterungen durch normalen, vertragsgemäßen Gebrauch sind dem Mieter jedoch nicht anzulasten.

Vertragswidriger Gebrauch ist dem Mieter untersagt, und berechtigt den Vermieter zu Unterlassungsklagen, bei heftigen Verstößen gegebenenfalls zur Kündigung.

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Kann der Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Ja. Der Mieter hat das Recht (§ 551 Abs. 2 BGB), die Kaution (Barkaution) in drei monatlichen Raten ab Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen. Eine zum Nachteil des Mieters davon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das heißt, die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses, die beiden Folgeraten sind jeweils einen Monat später fällig (BGH VIII ZR 243/03).

Gleichwohl ist in vielen Mietverträgen die Regelung enthalten, dass der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses die Mietkaution in einer Summe zu zahlen habe. Derartige Klauseln sind jedoch im Mietrecht unwirksam. (von Rechtsanwalt Sascha Lembcke)

Was muss der Mieter bei einem Vermieterwechsel beachten?

Ob nun der Erwerber im Falle des Verkaufs oder die Erben im Falle des Todes des bisherigen Vermieters, das Mietverhältnis wird mit diesen fortgesetzt. Der Mieter kann also seine Forderungen gegen den alten Vermieter auch gegenüber dem neuen geltend machen. Im Gegenzug hat natürlich der neue Vermieter auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was kann der Mieter gegen eine Mieterhöhung unternehmen?

Zum einen kann der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen. Stimmt er diesem jedoch nicht vor Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu, so gilt die Zustimmung als verweigert. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, diese innerhalb von drei Monaten vor Gericht einzuklagen, woraufhin das Gericht die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens überprüfen wird.

Zudem steht dem Mieter bei einer Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ein Sonderkündigungsrecht zu, § 561 BGB. Nimmt er dieses wahr, so kann er zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens den Mietvertrag außerordentlich kündigen und muss die erhöhte Miete nicht zahlen. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Muss der Mieter für die Betriebskosten aufkommen?

Betriebskosten können generell nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies zwischen den Mietparteien vertraglich vereinbart ist, § 556 BGB. Die Betriebskostenabrechnung darf höchstens einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen. Der Vermieter ist zudem verpflichtet, die Abrechnung innerhalb von einem Jahr nach Ablauf des jeweils vorangegangenen Jahres vorzulegen, andernfalls sind sämtliche Ansprüche des Vermieters bzgl. der Betriebskosten ausgeschlossen. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Wie werden die Nebenkosten durch den Mieter gezahlt?

In Betracht kommt die Zahlung der Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung. Bei der Vorauszahlung zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag. Am Ende der Abrechnungsperiode wird über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Ist eine Pauschale vereinbart, sind damit alle Betriebskosten abgegolten. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsbelege?

Ja. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, Einsicht in die Abrechnungsbelege des Vermieters zu nehmen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter ihm diese aushändigen muss. Vielmehr richtet sich der Anspruch allein darauf, dass der Mieter – oder dessen Rechtsanwalt – diese in den Räumlichkeiten des Vermieters einsehen und so gegebenenfalls die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung überprüfen kann.

Zudem darf sich der Mieter auf eigene Kosten Kopien und Scans anfertigen, solange die Belege nicht beschädigt werden. Dementsprechend wird generell auch das Abfotografieren der Dokumente sowie das Erstellen von handschriftlichen Notizen für zulässig erachtet. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Kann der Mieter bei Mängel die Miete mindern?

Eine Minderung der vertraglich vereinbarten Mietzahlung ist nach den Vorgaben des § 536 BGB möglich, wenn ein "nicht unerheblicher Mangel" der Mietsache vorliegt. Wann genau dies der Fall ist, legt das Gesetz leider nicht eindeutig fest. Ein erheblicher Mangel soll aber jedenfalls dann vorliegen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vereinbarten Gebrauch (also zum Beispiel als Wohnraum) eingeschränkt ist, der Mieter also die Mietwohnung nicht so nutzen kann, wie dies vorab vereinbart war.

Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter den Mangel nicht selbst verursacht hat, also zum Beispiel bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, die zu erheblichen Einwirkungen auf die Mietsache durch Lärm und Schmutz führen. Allerdings darf der Mangel nicht völlig unerheblich sein, d.h. Bagatell-Mängel wie eine fehlende Glühbirne oder kleine Kratzer in der Lackierung der Wohnungstür berechtigen nicht zur Minderung der Miete. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Muss die Mietminderung vom Mieter schriftlich erfolgen?

Wenn Sie einen Mangel in der Wohnung haben, teilen Sie dies dem Vermieter mit. Wenn man ein gutes Verhältnis hat, kann das gern zunächst mündlich geschehen. Sollte aber nicht unverzüglich eine Mängelbeseitigung vom Vermieter eingeleitet werden, dann empfiehlt sich die schriftliche Mängelanzeige. Diese stellen Sie dem Vermieter unter Zugangsbeweis zu, entweder per Einschreiben, Fax oder auch durch Einwurf in den Hausbriefkasten (Achtung Zeuge mitnehmen). Nur eine Email zu versenden ist rechtlich aus Beweisgründen zu unsicher. Wichtig ist bei einer Mängelanzeige, dass Sie die Mängel so konkret wie möglich bezeichnen, gern auch unter Vorlage von Fotos. (von Rechtsanwältin Ulrike Hinrichs)

Wie kann der Mieter die Höhe Mietminderung berechnen?

Die Höhe der konkreten Mietminderung ergibt sich leider nicht aus dem Gesetz selbst. Der Gesetzgeber hat es der Rechtsprechung überlassen, die vielfältigen im alltäglichen Leben auftretenden Fälle einzuordnen und entsprechende Minderungsquoten festzulegen. Hierdurch sind über die Jahre unzählige Entscheidungen verschiedener Gerichte zur Höhe der Minderung ergangen, die leider auch nicht immer einheitlich ausgefallen sind.

So können sich die Minderungsquoten in eigentlich vergleichbaren Fällen - je nach Gerichtsbezirk - erheblich unterscheiden. Es existieren also keine einheitlichen Festlegungen, wonach zum Beispiel ein Schimmelbefall immer zur Minderung um 50% führt. Vielmehr existiert hier eine große Spannbreite, weshalb jeder Fall individuell zu betrachten ist und die genaue Höhe der Mietminderung im Zweifel von einem Experten geprüft werden sollte. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Sofern die Mietzeit nicht mehr als drei Jahre beträgt und in der Wohnung keine Schäden oder sonstige Substanzverletzungen (Bsp.: zerstörte Tapete durch Umzug) entstanden sind, sind Mieter in der Regel nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Klauseln im Mietvertrag, die etwas anderes sagen, sind unwirksam.
Weitere unwirksame Klauseln sind solche, die folgendes vorsehen:

- Starre Fristen (die Renovierungsfristen laufen unabhängig vom Zustand der Wohnung nach festen Zeiträumen ab)
- Klauseln, die die Art und Weise der Ausführung der Schönheitsreparaturen betreffen (Farbwahl, Raufasertapete oder Ähnliches wird vorgegeben)
- Arbeiten, die überhaupt keine Schönheitsreparaturen sind (Streichen der Fenster von außen) (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was muss der Mieter bei der Kündigung eines Mietvertrags beachten?

Folgendes ist zu beachten:

- Für eine Kündigung der Wohnung muss der Mieter keine Gründe angeben.

- Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

- Das Kündigungsschreiben muss als Absender alle Mieter (Stand zum Zeitpunkt der Kündigung) und als Empfänger alle Vermieter ausweisen.

- Den Mieter trifft die Beweislast im Hinblick auf den (rechtzeitigen) Zugang der Kündigung. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wann kann ein Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Folgende Gründe erlauben eine fristlose Kündigung:
- Die Wohnung kann aufgrund schwerster Mängel nicht mehr so genutzt werden, wie es der Mietvertrag eigentlich vorsieht. Dies kann z.B. bei starken Lärmstörungen oder extremem Schimmelpilz der Fall sein. Der Mieter muss jedoch den Mangel angezeigt und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Mit ungenutztem Ablauf der Frist kann der Mieter fristlos kündigen.
- In der Wohnung drohen dem Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren. Dies kann der Fall sein bei erhöhten Konzentrationen von Giftstoffen wie Asbest oder ähnlichem.
- Der Vermieter verstößt grob gegen seine mietvertraglichen Pflichten. Dies kann z.B. der Fall sein bei Manipulationen an der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter oder bei Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz.
- Der Hausfrieden ist nachhaltig gestört. Aufgrund der Störung muss eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Dies kann z.B. der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Vermieter, Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Wichtig: Liegt eine wirksame fristlose Kündigung durch den Mieter vor, kann dieser Schadensersatz für alle durch den Umzug anfallenden Kosten verlangen.

Was muss der Mieter bei der Übergabe der Wohnung beachten?

Die Wohnung ist unbedingt zum Ende der Mietzeit zurückzugeben. Das gilt auch für den Fall, dass der Vermieter noch Arbeiten durchführen will oder die Rücknahme verweigert. Eine wirksame Rückgabe erfolgt in dem Moment, indem der Vermieter die Schlüssel erhält und die Wohnung im Wesentlichen geräumt ist. Wenn der Vermieter die Rücknahme verweigert, sollten Sie die Schlüssel mit einem Zeugen in dessen Briefkasten einwerfen. Wenn das Mietverhältnis am 31. endet, sollten auch die Schlüssel spätestens an diesem Tage zurückgegeben worden seien. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was müssen Mieter bei einem Zeitmietvertrag beachten?

Nach der Reform des Mietrechts gibt es nunmehr nur noch einen Typ des Zeitmietvertrages. Der neue so genannte qualifizierte Vertrag kann so lange laufen, wie seine Vertragspartner es wollen. Das alte Mietrecht begrenzte die Laufzeit auf fünf Jahre.

Seit dem 01.09.2007 gibt es in der Regel bestimmte Voraussetzung für die zulässige Befristung eines Mietvertrages:

Der Vermieter muss schon im Vertrag den Befristungsgrund angeben: Eigenbedarf; Umbau, Sanierung, Abriss; Werkswohnung. Fehlt einer der Gründe, läuft der Vertrag über unbestimmte Zeit, gilt rechtlich als unbefristeter Vertrag.

Der Vermieter muss dem Mieter den zutreffenden Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt haben; die Verwendungsabsicht muss konkret und nicht nur schlagwortartig benannt werden.

Vier Monate vor Ablauf der Frist kann der Mieter nachfragen, ob der Grund noch besteht. Ist er entfallen, kann der Mieter darauf bestehen, dass der Vertrag unbefristet weiterläuft. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

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