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Mieterhöhung

Rechtsberatung und Informationen zu Mieterhöhung und Miet und Pachtrecht.

Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses einer Wohnungen sind häufiger Anlass zu Streitigkeiten. Der Vermieter darf zum Beispiel die Miete an eine allgemeine Mietpreissteigerung anpassen. Darüber hinaus gib es aber auch andere Gründe für eine Mieterhöhung wie z.B. Modernisierungsmaßnahmen. Aber ist eine Mieterhöhung immer rechtens? Vermieter müssen dabei einiges beachten und auch Mieter stehen einer Mieterhöhung nicht rechtlos gegenüber.

Das sagt das Gesetz

§ 557 BGB

Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Welche Möglichkeiten von Mieterhöhungen gibt es für den Vermieter?

Zum einen können die Parteien eines Mietvertrages natürlich jederzeit einvernehmlich eine Erhöhung der Miete – also eine Änderung des geltenden Mietvertrages – beschließen.
Zudem kann der Mietvertrag von vornherein eine „automatische" Anpassung des Mietzinses enthalten z.B. eine Indexmiete, § 557 Abs. 1 BGB oder eine Staffelmiete, § 557 Abs. 2 BGB.

Abgesehen von einer einvernehmlichen vertraglichen Änderung des Mietzinses kann eine Erhöhung auch durch den Vermieter einseitig durchgesetzt werden. Diese Möglichkeit besteht zum einen, wenn eine Modernisierung (§§ 559, 559a BGB) durchgeführt werden soll, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöht. Zum anderen kann der Vermieter unter bestimmten Umständen die Anpassung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558ff. BGB) verlangen. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Welche Formalien muss der Vermieter bei der Mieterhöhung einhalten?

Bei jeder Mieterhöhung muss der Vermieter gewisse Formalien einhalten, z.B. Form, Frist und eine Begründung. Dabei kann er sich auf einen Mietspiegel berufen, auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen.

Bei einem Index- oder Staffelmietvertrag sind jährliche Steigerungsraten von vornherein festgelegt. Auch bei einem Zeitmietvertrag mit einer Festmiete ist die Anpassung an eine Vergleichsmiete ausgeschlossen.

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Wie erfolgt das Mieterhöhungsverlangen und was muss es beinhalten?

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform – beispielsweise mittels eines Briefes, Faxes oder einer E-Mail – zu erklären. Sind im Mietvertrag mehrere Personen als Mieter aufgeführt, reicht es nicht aus, wenn der Vermieter seine Erklärung lediglich an eine davon richtet (vgl. BGH VIII ZR 124/03).

Unabhängig davon, auf was der Vermieter sein Erhöhungsverlangen stützt, müssen Angaben eines bestehenden qualifizierten Mietspiegels stets mitgeteilt werden – anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grund unwirksam.

Eine Erhöhung der Miete ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist.
Die beabsichtigte Erhöhung darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Zur Bestimmung dieser Miete nennt das Gesetz bestimmte Kriterien wie Art, Größe und Ausstattung des Wohnraums. Ebenso ist hier unter Umständen der energetische Zustand der Wohnung (z.B. die Qualität der Wärmedämmung) von Bedeutung.

Da sich die meisten Mietspiegel ebenfalls an diesen Kriterien orientieren, kommt den dort genannten Mietspannen regelmäßig zumindest eine Indizwirkung für die Ortsüblichkeit zu.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bei Mieterhöhung ermittelt?

In der Praxis greift der Vermieter hierbei in der Regel auf einen Mietspiegel zurück, soweit ein solcher von der Gemeinde oder den Interessenverbänden (Mieterverein, Vermieterverein, Haus 6 Grund) aufgestellt wurde. Dort lässt sich in der Regel anhand eines Punktesystems die angemessene Miete ablesen. Besteht ein solcher Mietspiegel nicht, bleibt dem Vermieter meist nichts anderes übrig, als dem Mieter drei Vergleichswohnungen zu benennen. Diese Wohnungen müssen mit der eigenen Wohnung hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung vergleichbar sein.

Wichtig ist hierbei, dass die Wohnung tatsächlich zu einer höheren Miete vermietet werden. Die Angabe von Zeitungsinseraten, in denen von Vermietern nach Wohnungen gesucht werden, genügt deshalb nicht.
(von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Was ist bei der Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zu beachten?

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung um jährlich bis zu 8 % der für die Mietsache aufgewendeten Kosten verlangen, wenn er Baumaßnahmen durchführt, die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen, also den Wohnwert für den Mieter verbessern. Hierunter fallen zum Beispiel der Einbau einer zentralen Heizungsanlage oder einer besseren Isolierung zur Einsparung von Wärmeenergie, nicht jedoch reine Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ist keine Zustimmung des Mieters erforderlich, der Vermieter kann diese einseitig festlegen. Allerdings ist der Vermieter in diesem Falle verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahmen 3 Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich anzukündigen. In bestimmten Fällen kann der Mieter hiergegen vorgehen, zum Beispiel, wenn die Baumaßnahme für ihn eine unzumutbare Härte darstellen würde. Zudem steht während deren Dauer eine Mietminderung im Raum. Mieter sollten sich zu diesen Fragen im Einzelfall anwaltlich beraten lassen.
(von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Wann ist eine Mieterhöhung unwirksam?

Ein Mieterhöhunsgverlangen muss folgende Punke beachten, sonst ist es unwirksam:

- Schriftliche Mieterhöhung: Sie muss von allen Vermietern stammen und an alle Mieter zugestellt werden. Auch bei Ehepaaren und Wohngemeinschaften.

- Richtiger Absender: Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Wenn ein Erbe erhöht, dann nur mit Erbschein, erhöht eine Hausverwaltung oder ein Anwalt nur mit Originalvollmacht, die lesbar mit dem ganzen Namenszug der Vermieter unterschrieben ist. (Keine Paraphe!!)

- Gesetzliche Frist eingehalten: Die letzte Mieterhöhung auf eine Vergleichsmiete muss über 12 Monate her sein.

- Begründung: Der Vermieter muss mit einer Begründung aufwarten, dass die neue Miete ortsüblich ist. Das geht mit einem Mietspiegel, einer Vergleichsmiete, einem Sachverständigengutachten.

- Sind Eigenleistungen ausgespart: Haben Sie mit Wissen des Vermieters Arbeiten in der Wohnung durchgeführt, die ein Wohnmerkmal des qualifizierten Mietspiegels betreffen, darf dieses vom Vermieter (z.B. moderne Küche, modernes Bad etc.) nicht berücksichtigt werden.

- Wohnungsgröße: Stimmt die Größe Ihrer Wohnung? Sie darf max. 10% vom Mietvertrag abweichen.

- Kappungsgrenze berücksichtigt: Die Miete darf in 3 Jahren höchstens um 20% steigen. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Welche Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter bei einer Mieterhöhung?

Zum einen kann der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen. Stimmt er diesem jedoch nicht vor Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu, so gilt die Zustimmung als verweigert. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, diese innerhalb von drei Monaten vor Gericht einzuklagen, woraufhin das Gericht die Rechtmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens überprüfen wird.
(von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen?

Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen vom Mieter verlangen, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

- Miete seit einem Jahr (15 Monate zwischen den letzten Änderungen) unverändert
- Miete wird innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht
- Miete übersteigt nach der Erhöhung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete

Weitere Voraussetzung ist das Vorliegen eines formell ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens des Vermieters.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Welche Folgen kann die Verweigerung der Zustimmung einer Mieterhöhung für den Mieter haben?

Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, weil er dem ordnungsgemäßen und begründeten Erhöhungsverlangen nicht zugestimmt hat, droht ihm ab einem gewissen Rückstand die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Mietrückstands. (von Rechtsanwältin Helicia H. Herman)

Kann der Mieter sich gegen die Mieterhöhung nach erfolgter Zustimmung noch wehren?

Sobald man der Mieterhöhung zugestimmt hat, kann man sich dagegen nicht mehr erfolgreich wehren. Es hilft dann auch die Mietpreisbremse nichts. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Hat die Mietpreisbremse Auswirkungen auf die Mieterhöhungen?

Ja. § 558 Absatz 3 BGB regelt, dass Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% auf 15% absenken können.
(von Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen)

Was ist mit Mieterhöhungen bei Neuvermietungen?

Die Mieten bei Neuvermietungen dürfen nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Erstmieten in Neubauten und Mieten nach umfangreichen Modernisierungen sind aber davon ausgenommen. (von Rechtsanwältin Denise Gutzeit)

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