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Mietkaution

Rechtsberatung und Informationen zu Mietkaution und Miet und Pachtrecht.

Die Mietkaution, Kaution oder Mietsicherheit ist eine Sicherheit, die der Mieter bei dem Vermieter hinterlegt. Sie dient für den Fall, dass der Vermieter in Zukunft von dem Mieter etwas aufgrund des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Höhe der Mietkaution ist auf drei Monatsmieten begrenzt. Für die Art und Weise der Hinterlegung gibt es unterschiedliche Ansätze, etwa eine Bürgschaft oder ein verzinstes Konto. Der Vermieter ist im Wohnraummietrecht verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen.
Während der Dauer der Miete darf der Vermieter sich nicht aus der Mietkaution bedienen oder diese auflösen. Der Zeitpunkt der Rückzahlung der Mietkaution nach der Miete birgt regelmäßig Konfliktpotential.

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) 1Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. 2Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. 3Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) 1Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. 2Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. 3In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. 4Sie erhöhen die Sicherheit. 5Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Wofür kann eine Mietkaution verwendet werden?

Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Forderung aus dem Mietverhältnis. Diese Absicherung ist bei preisgebundenem Wohnraum allerdings auf Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen beschränkt. Welche Höhe diese hat, kann sich aus den vorangehenden Vertragsverhandlungen ergeben. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Muss immer eine Mietkaution gezahlt werden?

Nein. Der Mieter ist zur Zahlung der Mietsicherheit nur verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist.

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Welche Arten der Zahlung einer Mietsicherheit durch den Mieter gibt es?

Die Bereitstellung der Mietkaution durch den Mieter kann wie folgt geschehen (Beispiele):

- Bürgschaft
- Bargeldzahlung, bitte den Betrag und das Datum unbedingt auf einer Quittung festhalten
- Einzahlung auf das Konto des Vermieters (der häufigste Weg), bitte auch hier auf jeden Fall den Einzahlungsbeleg als Beweismittel aufheben, falls der Vermieter die Kaution einfach nicht zurückzahlen will
- Errichtung eines Sparkontos mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters (von Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel)

Muss der Mieter selbst ein Konto für die Mietkaution einrichten?

Nein! Der Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet, diese Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Aufgrund dieser gesetzlichen Verpflichtung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - entschieden, dass der Mieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen darf und solange seine Pflicht zur Leistung der Kaution nicht verletzt, solange ihm vom Vermieter ein solches Konto nicht benannt worden ist.

Der Mieter muss sich vom Vermieter auch nicht darauf verweisen lassen, selbst ein Mietkautionskonto einzurichten. Um eine sofortige Zahlungspflicht des Mieters begründen zu können, ist jeder Vermieter gut beraten, vor Übergabe der Wohnung ein solches Kautionskonto einzurichten und dies dem Mieter bekannt zu geben. Ein Mieter sollte die Zahlung der Kaution von der Benennung eines solchen Kautionskontos abhängig machen, um sicher zu gehen, dass die Mietsicherheit tatsächlich vom Vermögen des Vermieters getrennt aufbewahrt wird und und bei einer Insolvenz oder Vermögenslosigkeit des Vermieters geschützt bleibt. (von Rechtsanwältin Gabriele Hufer)

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Im Wohnraummietrecht darf die Kaution nicht höher sein als drei Monatskaltmieten ohne Nebenkostenvorauszahlungen. Verträge, die eine höhere Kaution vorsehen, sind auf die gesetzlich vorgesehene Höhe zu beschränken. Zuviel gezahlte Beträge darf der Mieter zurückfordern.

Der Mieter ist berechtigt, mit Beginn des Mietverhältnisses die Kaution in drei gleichen, aufeinanderfolgenden Monatsraten zu bezahlen. (von Rechtsanwalt Michael Kohberger)

mehr dazu: Die Mietkaution

Ist die Mietkaution bei gewerblichen Mieten auch beschränkt?

Im Gewerberaummietrecht ist die Höhe der Kaution grundsätzlich nicht beschränkt ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vereinbarung als sittenwidrig anzusehen ist. Das ist aber nicht automatisch dann der Fall, wenn die im Wohnungsmietrecht zulässige Obergrenze deutlich überschritten wird.

Im Wohnungsmietrecht darf die Höhe der Mietsicherheit maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen. Bei der Geschäftsraummiete kann die Mietsicherheit deutlich höher vereinbart werden, auch eine sechsfache Monatsmiete ist noch ok.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.5.2009, Az. 10 O 2/09) (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wann muss die Mietkaution zurückgezahlt werden?

Die Kautionsrückzahlung kann gefordert werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung an den Vermieter vollständig herausgegeben.
- dem Vermieter steht eine angemessene Zeit zur Überprüfung der Frage, ob er noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis hat, zu. Die Rechtsprechung bemisst den Zeitraum für die Abrechnung zwischen 2 - 6 Monate. Im Einzelfall kann die Frist auch länger oder kürzer sein, wobei es darauf ankommt, in welcher Zeit es dem Vermieter zuzumuten ist, gegenüber dem Mieter abzurechnen (so auch BGH VIII ZR 71/05). Nach Ablauf der Frist kann der Mieter die Kaution zurückfordern.

Ist der Betrag der Ansprüche voraussichtlich geringer, als der zu erstattende Kautionsbetrag, darf der Vermieter nur einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten. Bei der Bürgschaft sollte der Vermieter anbieten, diese gegen Leistung eines entsprechend angemessenen Barbetrags herauszugeben.

Die Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten nach Zurückerhalt der Wohnung. Danach kann er derartige Ansprüche nicht mehr geltend machen. Spätestens mit der Verjährung der Ansprüche ist auch eine Kaution herauszugeben.

(von Rechtsanwältin Nina Marx)

Was gibt es bei einer Barzahlung der Mietsicherheit zu beachten?

Für den Vermieter ist die Barkaution die beste Wahl. Hierbei ist für den Vermieter zunächst nur zu beachten, dass er die Kaution korrekt anlegen muss (auch aus steuerrechtlicher Sicht). Dann allerdings kann der Vermieter über die Kaution verfügen, wann immer er die Voraussetzungen dafür für gegeben hält.
(von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Was ist bei einer Bankbürgschaft als Mietkaution zu beachten?

Die häufigste Form der Sicherungsmittel ist wahrscheinlich die Barkaution, zudem die Abtretung eines Sparguthabens oder der Gehaltsforderung, aber wohl eher inzwischen auch die Bankbürgschaft.

Hierbei handelt es sich um die Verpflichtung eines Bürgen (Bank oder sonstiger Dritter) gegenüber dem Vermieter für die Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis.

Bei der Bürgschaft, insbesondere der Bankbürgschaft, ist das Schriftformerfordernis als Wirksamkeitsvoraussetzung zu beachten - die Banken halten hier Vertragsmuster zur Vereinfachung bereit.

Es bedarf der klaren Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und des Umfangs der verbürgten Forderung.

Ein wesentlicher Nachteil:

Die Wohnbürgschaft ist zumeist teuer. Über die Jahre fallen erhebliche Summen an. Anders als bei einem verzinslichen Kautionssparbuch, ist dieses Geld für den Mieter praktisch verloren. (von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg)

Dürfen Mieter die Mietkaution mit ihren Forderungen verrechnen?

Nein! Ein folgenschwerer Rechtsirrtum ist der verbreitete Glaube vieler Mieter, man könne am Ende des Mietverhältnisses seine Kaution abwohnen.

Der Vermieter muss die Kaution treuhänderisch anlegen. Weder Vermieter noch Mieter dürfen während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen.

Immer wieder verrechnen Mieter aber vor dem Auszug aus der Wohnung die letzten Monatsmieten mit der hinterlegten Mietkaution. Die Mietzahlungen werden einfach eingestellt.

Aber: Verrechnet er die Miete vor Beendigung mit der Kaution, so ist er mit der Mietzahlung in Verzug. (von Rechtsanwältin Ulrike Hinrichs)

Was ist wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt?

Der Vermieter kann den Mieter fristlos kündigen, wenn er mit der Zahlung der Mietkaution in Verzug ist. (von Rechtsanwalt Ralf Mydlak)

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