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Mietminderung

Rechtsberatung und Informationen zu Mietminderung und Miet und Pachtrecht.

Die Mietminderung ist die Herabsetzung der Miete bei fehlerhaftem Mietobjekt: Bei mangelhaften Mieträumen können Mieter die Miete mindern bzw. kürzen. Der Fehler muss erheblich sein (z.B. Heizung funktioniert im Winter nicht richtig) und nicht vom Mieter verschuldet. Die Höhe der Mietminderung ist vom Fehler abhängig und orientiert sich meist an vergleichbaren Gerichtsurteilen.

Der Mangel muss dem Vermieter angezeigt werden, die Mietminderung selbst bedarf aber keiner besonderen Ankündigung. Der Mieter darf die Miete per Gesetz für den Zeitraum kürzen, in dem der Mangel tatsächlich vorliegt. Eine unberechtigte Mietminderung kann allerdings zur Kündigung des Mieters führen.

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 536 - Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) 1Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. 2Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. 3Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Wann kann eine Mietminderung in Frage kommen?

Das Gesetz gebietet dem Vermieter, die Wohnung in gebrauchsfreiem und makellosem Zustand zu übergeben und diesen Zustand zu erhalten. Den Gebrauch einschränkende oder gänzlich aufhebende Mängel an der Mietsache müssen vom Vermieter beseitigt werden.

Für die Zeit, in der der Mangel vorhanden ist, kann der Mieter die Miete mindern oder sogar gänzlich aufheben. Dabei ist es egal, ob der Mangel schon zur Zeit der Überlassung bestand oder erst während der Mietzeit auftritt.

mehr dazu: Die Mietminderung

Berechtigt jeder Mangel zur Mietminderung?

Nach dem Gesetz kann die Miete gemindert werden, wenn ein Mangel vorliegt, durch den die „Tauglichkeit" der Mietsache gemindert oder aufgehoben wird. Folglich berechtigt nicht jede Verschlechterung der Mietwohnung zur Minderung. Vielmehr muss die Beeinträchtigung von einer gewissen Erheblichkeit und Nachhaltigkeit sein. Beispielsweise geringfügige oder nur sehr vereinzelte Geruchs- oder Geräuschbeeinträchtigungen, kleine optische Beeinträchtigungen o.ä. berechtigen den Mieter also nicht zur Minderung. (von Rechtsanwalt Falk Brorsen)

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Was gilt wenn der Vermieter einen Mangel verneint?

Entgegen der Vorstellung, die vor allem unter Vermietern gelegentlich aufzutreten scheint, kommt es für die Frage, ob ein Mangel vorliegt, nicht auf die subjektive Sicht der Parteien an. Das Vorliegen eines Mietmangels wird vielmehr - spätestens durch das zuständige Gericht - nach objektiven Kriterien beurteilt.

Ein verbreiteter Irrglauben besteht außerdem darin, dass ein Mangel der Mietsache nicht vorliege oder nicht zur Minderung berechtige, wenn der Mieter von dem Mangel nichts mitbekommt. Dies ist jedoch in der Praxis nicht der Fall. Um im Bild zu bleiben - es liegt in jedem Falle ein zur Minderung berechtigender Mangel vor, wenn die Heizung im Winter nicht funktioniert. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sich in dieser Zeit im Urlaub befindet oder sogar schon aus der Wohnung ausgezogen ist. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Was kann der Vermieter tun, wenn der Grund der Mietminderung von einem anderen Mieter verursacht wurde?

Der Vermieter hat wegen der Mietminderungen einen Mietausfallschaden und deshalb grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen den störenden Mieter. Das Amtsgericht Bremen entschied (Urteil vom 9.3.2011, Aktenzeichen: 17 C 105/10), dass ein Mieter, der wegen Lärmbelästigung und Bedrohung eine Mietminderung anderer Mieter verursacht hatte, zum Ersatz den Mietausfallschadens beim Vermieter verpflichtet ist. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Muss der Mieter zur Mietminderung die Ursache des Mangels konkret darlegen?

Die Anforderungen an die Darlegungslast des die Miete mindernden Mieters dürfen nicht überspannt werden. Es reicht aus, wenn der Mieter die Mängel und die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit darlegt - und unter Beweis stellt, wenn der Vermieter sie bestreitet. Aussagen über den Umfang eines Mangels oder gar seine Ursachen, die dem Mieter oft gar nicht bekannt sind, braucht er indes nicht zu treffen. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)

Bedarf es einer Mängelanzeige vor der Mietminderung?

Wenn Mieter wegen eines Mangels in der Wohnung die Miete mindern wollen, müssen sie den Mangel vorher dem Vermieter anzeigen, andernfalls darf der Vermieter wegen der auflaufenden Mietrückstände sogar kündigen, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 3. November 2010, AZ. VIII ZR 330/09, entschieden hat.

Muss die Mängelanzeige schriftlich erfolgen?

Wenn Sie einen Mangel in der Wohnung haben, teilen Sie dies dem Vermieter mit.

Wenn man ein gutes Verhältnis hat, kann das gern zunächst mündlich geschehen. Sollte aber nicht unverzüglich eine Mängelbeseitigung vom Vermieter eingeleitet werden, dann empfiehlt sich die schriftliche Mängelanzeige. Diese stellen Sie dem Vermieter unter Zugangsbeweis zu, entweder per Einschreiben, Fax oder auch durch Einwurf in den Hausbriefkasten (Achtung Zeuge mitnehmen). Nur eine Email zu versenden ist rechtlich aus Beweisgründen zu unsicher.

Wichtig ist bei einer Mängelanzeige, dass Sie die Mängel so konkret wie möglich bezeichnen, gern auch unter Vorlage von Fotos. (von Rechtsanwältin Ulrike Hinrichs)

Wie wird die Höhe der Mietminderung berechnet?

Der wichtigste Hinweis für Mieter in diesem Zusammenhang: Die Miete sollte nicht einfach um einen gewissen Betrag gekürzt werden. Es gibt nämlich keine genauen Bestimmungen dazu, bei welchem Mangel man in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist. Über die angemessene Höhe entscheidet letztlich immer ein Richter, wenn sich Mieter und Vermieter nicht zuvor einig werden. Der Richter wiederum wird die Höhe dann schätzen. Dabei kommt ihm naturgemäß ein gewisser Ermessenspielraum zu. Diese spätere Schätzung wird ein Mieter aber kaum genau treffen, wenn er einfach selbst die Miete in einer gewissen Höhe mindert.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wie erfolgt eine Schätzung der Minderungshöhe?

Eine Schätzung kann sich an verschiedenen Kriterien orientieren. Zum einen kann man natürlich auf die betroffene Fläche abstellen. Betrifft der Mangel einen klar abgrenzbaren Bereich der Wohnung, z. B. die Hälfte, kann die Minderung schon einmal nicht über 50 % betragen. Dann ist weiter zu prüfen, wie intensiv die Gebrauchsbeeinträchtigung letztlich wirklich ist. Auch in diesem Zusammenhang kommt eine Minderung um 100 % kaum in Betracht, solange die entsprechenden Räume zumindest noch irgendwie genutzt werden können, und sei es nur zum Abstellen von Gegenständen. In diesem Rahmen wird sich also eine gerichtliche Schätzung meist bewegen. Genauere Anhaltspunkte lassen sich in diesem Zusammenhang allerdings kaum finden. Besonders schwierig wird es z. B. beim Thema Lärmbelästigung, wenn der betroffene Bereich nicht klar abgrenzbar ist oder sich die Intensität nur schwer bestimmten lässt. Hier hilft jedenfalls ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll des Mieters, anhand dessen der Richter sich dann später ein Bild von der Beeinträchtigung machen kann. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Gibt es Beispiele zur Höhe von Mietminderungen?

Die Höhe der Mietminderung kann leider nicht verallgemeinert werden, auch gibt es keine allgemein gültige Gleichung, die am Ende die Mietminderung in Prozent hervorzaubert. Die folgende Liste dient daher nur als Orientierungshilfe und soll Sie vor überzogenen Minderungen bewahren. Bei den angegebenen Prozentzahlen handelt es sich um von einzelnen Gerichten im Einzelfall zugesprochene Minderungshöhen.

- Abflusstau durch übelriechende Abwässer im Badezimmer - 38%
- Langwierige Bauarbeiten in Wohnungsnähe - 15%
- Baulärm durch angrenzende Hochhausbaustelle - 25%
- Fahrstuhlausfall, wenn die Wohnung im 5. Stock liegt - 7,5%
- Fehlende oder nicht genügende Beheizbarkeit in Schlaf/Kinderzimmer, Küche und Bad - 10%
- Nicht entferntes Baumaterial - 10%
- Durchfeuchteter Teppichboden und Tropfwasser an der Zimmerdecke - 50%
- Undichte Fenster, blinde Fenster - 25%
- Feuchtigkeitsschäden aufgrund Fenstermodernisierung - 10%
- Keine Nutzung des Gartens - 5%
- Defekte Gegensprechanlage - 5%
- Störende Gerüche durch Pizzeria - 15%
- 16-18 Grad Celsius Heizungstemperatur im Winter -20%
- Lärm aus Nachbarwohnung - 11-35%
- Extreme Lärmbelästigung und Nichtbenutzbarkeit von Waschküche und Trockenraum - 50%
- Lärm- und Schmutzbelästigung durch Bauarbeiten - 20%
- Fehlen der vereinbarten Einbauküche - 100%
- Lärmstörung durch Billardcafe - 20%
- Rostiges Leitungswasser - 10%
- Mäuse - 10%
- Fehlen des PKW-Stellplatzes - 10%
- Regenwasser im Kinderzimmer - 5%
- Silberfischchen - 20%
- Taubenhaltung auf Nachbargrundstück - 25%
- Eingeschränkte Terrassennutzung - 15%
- Mangelhafte Toilettenspülung - 15%
- Unzureichender Trittschallschutz - 5%
- Mangelhafte Reinigung einer Hochhausanlage - 5%
- Keine Waschmaschinenbenutzung - 10%
- Wasserschaden im Wohnzimmer - 30%
Zigarettenqualm aus unterer Wohnung - 20%

mehr dazu: Die Mietminderung

Wird die Miete von der Nettokaltmiete der Bruttowarmmiete oder der Bruttokaltmiete berechnet?

Nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 13. Oktober 2003 (Az 12 U 104/03) erstreckt sich die Minderung auf die gesamte Bruttowarmmiete (also der Grundmiete zuzüglich der Vorauszahlungen für Betriebskosten einschließlich derer für die Heizung und Warmwasserversorgung).

Wie sollten Mieter bei einem bestehenden Schaden am besten bei einer Minderung vorgehen?

Tritt ein Schaden auf, sollte die Miete zunächst weiterhin, aber nur noch vorbehaltlich überwiesen werden. Das heißt, der Mieter zahlt wie bisher, erklärt aber gegenüber dem Vermieter mit Berufung auf den Schaden, dass er die Miete künftig nur noch unter Vorbehalt zahle. Sobald der Schaden behoben ist, kann der Mieter den vorbehaltlich gezahlten Minderungsbetrag zurückfordern und auch einklagen.
(von Rechtsanwältin Denise Gutzeit)

Welche Risiken bestehen für Mieter bei einer Mietminderung?

Eine überzogene oder gar gänzlich unberechtigte Mietminderung kann zu einer Nachforderung des Vermieters und im schlimmsten Fall sogar zur Kündigung des Mietvertrages führen, weil fehlende Mietzahlungen den Vermieter ab einer gewissen Höhe zur Kündigung berechtigen. Deswegen sollten Mieter bzgl. der Höhe der Minderung eine gewisse Vorsicht walten lassen.
(von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Ist eine Mietminderung rückwirkend möglich?

Ja, der Mieter kann die Miete auch rückwirkend mindern. Eine rückwirkende Mietminderung ist aber nicht möglich, wenn Mieter den Vermieter auf einen Mangel nicht hinweisen und kommentarlos weiterhin die volle Miete zahlen. Schließlich hat der Vermieter ja auch keine Möglichkeit, Abhilfe zu schaffen, wenn er von dem Mangel keine Kenntnis hat.

Mieter sollten also frühzeitig und möglichst nachweisbar mit der Vermieterseite Kontakt aufnehmen. Dies gilt insbesondere, wenn durch den bereits bestehenden Mangel ggfs. weitere Schäden drohen - zum Beispiel bei einem Leck in der Wasserleitung - denn hier macht sich der Mieter unter Umständen schadenersatzpflichtig, wenn er die Gefahr dem Vermieter nicht zur Kenntnis bringt. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Kann der Vermieter eine Mietminderung verweigern?

Grundsätzlich kann sich ein Vermieter einer berechtigten Mietminderung nicht verweigern, weil die Minderung bei Vorliegen eines erheblichen Mangels der Mietsache bereits von Gesetzes wegen eintritt. Somit existieren hierfür auch keine Ausschlussfristen, nach denen ein Mieter seinen Anspruch nicht mehr geltend machen kann, von der Verjährung einmal abgesehen. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Gibt es online ein Muster zur Minderung der Miete?

Wir empfehlen den interaktiven Generator für eine Mietminderung von 123recht.de:

Mit dem interaktiven Muster bei Mietmängeln erstellen Sie Ihr individuelles Mietminderungsschreiben, eine Mängelanzeige oder machen Zurückbehaltungsrechte geltend. Das Schreiben brauchen Sie im Anschluss nur noch an den Vermieter zu übermitteln.

Ermitteln Sie ganz leicht Ihre Minderungsquote selbst. Mit einem Minderungsrechner wird dann die geminderte Miete errechnet.

Zum Muster Mietminderung bei Mängeln der Mietsache

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