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Mietvertrag

Rechtsberatung und Informationen zu Mietvertrag und Miet und Pachtrecht.

Jedem Mietverhältnis liegt ein Mietvertrag zugrunde. Dabei sollten besonders Mieter den Vertrag nicht einfach ungelesen unterschreiben, nur um schnell eine Wohnung zu bekommen. Es gibt viel zu regeln und viele Fallstricke, die zu Problemen und Streit führen können. Aber auch für den Vermieter gibt es vieles zu beachten, wie etwa die Regelungen zur Umwälzung von Betriebskosten oder Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
Ein Mietvertrag kann schriftlich und auch mündlich geschlossen werden. Auch bei mündlichen Mietverträgen muss eine Kündigung schriftlich erfolgen.
Einzelne unwirksame Klauseln im Mietvertrag führen zur Unwirksamkeit der Klausel, nicht aber des gesamten Mietvertrags.

Das sagt das Gesetz

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist der Inhalt eines Mietvertrages?

Mit einem Mietvertrag einigen sich Vermieter und Mieter auf die Konditionen für die Miete einer Wohnung oder eines Hauses. Der Vermieter überlässt dem Mieter darin die Mieträume zum Gebrauch, der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung der Miete (Mietzins).

Wann ist der Mietvertrag wirksam?

Ein Vertrag ist wirksam geschlossen worden, wenn über die wesentlichen Punkte eine Einigung erzielt wurde – dies trifft in der Regel zu, wenn der Beginn des Mietvertrages und die Höhe der Miete vereinbart worden sind. Der Mietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden, um späteren Beweisschwierigkeiten beim Streit über die Rechte und Pflichten der jeweiligen Vertragspartei aus dem Weg zu gehen. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

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Sind bei einem Mietvertrag über Wohnraum besondere Formvorschriften zu beachten?

Ein Mietvertrag bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form und kann somit auch mündlich vereinbart werden.

Lediglich Mietverträge über Grundstücke oder Räume, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, bedürfen der schriftlichen Form.

Liegt die Schriftform bei diesen Mietverträgen nicht vor, wird dadurch der Vertrag nicht ungültig. Vielmehr gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen, mit Kündigungsmöglichkeit nach frühestens einem Jahr.

Mietverträge sollten aus Gründen der Rechtssicherheit immer schriftlich geschlossen werden.

Kann man den Mietvertrag, wenn Schriftform vereinbart ist, auch per Fax oder E-Mail abschließen?

Haben Partner eines Mietvertrages für ihren Vertrag ausdrücklich Schriftform vereinbart, genügt es nicht, wenn sie diesen nur per Telefax abschließen. Vielmehr ist ein gemeinsamer Vertragstext im Original zu unterzeichnen. Allerdings kann sich die Vertragspartei, für die die mangelnde Schriftform nachteilig ist, eventuell ausnahmsweise auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) berufen, so dass der Vertrag trotz Formfehlers schließlich doch gilt. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn man sich ausdrücklich mündlich auf die Nachholung der Schriftform geeinigt hat, dies dann aber versehentlich unterblieben ist.

Ein Zeitmietvertrag kann daran scheitern, dass die Vermieterseite die notwendige Schriftform nicht wahrt. Dann kann sich der Mieter von diesem Vertrag im Rahmen der regulären Mietvertragskündigung lösen. Die Schriftform ist z.B. dann nicht gewahrt, wenn eine Erbengemeinschaft Vermieterin ist und sich bei Vertragsabschluss vertreten lässt, aber im Vertrag die einzelnen Miterben nicht namentlich benannt sind. (von Rechtsanwalt Eckart Jakob)

Bedarf es der Schriftform bei Mietverträgen im Gewerbemietverhältnis?

Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss aufgrund § 550 BGB der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls die Schriftform nicht eingehalten ist, führt dies zur Unwirksamkeit der zeitlichen Befristung. Dies wiederum hat zur Folge, dass dann statt eines befristeten ein unbefristetes Gewerbemietverhältnis vorliegt. Ein solches – unbefristetes – Gewerbemietverhältnis kann entsprechend den gesetzlichen Vorschriften ordentlich mit einer Frist von wenigen Monaten gekündigt werden. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Gibt es einen Schutz des Mieters bei Abschluss eines Mietvertrags?

Ja. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum gilt das soziale Mietrecht, das dem Schutz der Mieter dient. Dies hat zur Folge, dass hinsichtlich der meisten im Mietvertrag zu treffenden Regelungen (weitgehend) keine Vertragsfreiheit besteht. Sind in diesen Fällen im Vertrag vom Gesetz abweichende Regelungen vereinbart, so sind diese unwirksam. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Gibt es Mindestangaben, die der Mietvertrag enthalten sollte?

Der Text des Mietvertrages steht den Parteien frei, muss jedoch folgende Mindestangaben enthalten:

- Namen und Anschrift der Parteien
- Beginn und Dauer des Mietverhältnisses
- Höhe des Entgelts (Mietzins) und der Nebenkosten
- Zahlungsmodalitäten (z.B. Dauerauftrag)
- Beschreibung der Wohnung und ihrer Lage einschließlich der Stockwerkangabe,
- Anzahl der Wohnräume sowie der sonstigen Räume,
- Festlegung und Beschreibung von Gemeinschaftseinrichtungen
- Garage, Gartenbenutzung, Treppenhausreinigung und ähnliches

Muss der Mieter die Nebenkosten zahlen wenn nichts im Mietvertrag steht?

Nein. Damit der Vermieter die Betriebskosten auf den Mieter abwälzen kann, ist im Mietvertrag eine entsprechende Umlagevereinbarung erforderlich. Fehlt eine solche, hat der Mieter nur die im Mietvertrag ausgewiesene Miete zu entrichten, nicht aber auch die Nebenkosten zusätzlich. (von Rechtsanwalt Lars Liedtke)

Kann man den Rücktritt vom Mietvertrag erklären?

Sobald der Mietvertrag abgeschlossen wird, ist man daran gebunden. Die Meinung, man könne von jedem Vertrag innerhalb von 14 Tagen zurücktreten, ist ein weitverbreiteter Irrtum. Insofern sollte ein Mietvertrag nicht ohne Not unter Zeitdruck unterschrieben werden. Es versteht sich von selbst, dass sich der potentielle Mieter im Rahmen der Möglichkeiten informieren sollte, wie der künftige Vermieter mit seinen Mietern umgeht, um so ein eventuelles späteres Konfliktpotential einschätzen zu können. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Was sind die wichtigsten Vertragspflichten aus dem Mietvertrag?

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Laut Gesetz hat diese Zahlung am Ende der Mietzeit zu erfolgen. Diese Vorschrift kann jedoch ohne Weiteres in monatliche Vorauszahlungen abgeändert werden, was in der Praxis auch die gängige Regel ist, da kein Vermieter so lange auf seine Miete warten will.

Schon fast von selbst versteht sich, dass die Mietsache pfleglich zu behandeln ist.

Vertragswidriger Gebrauch ist dem Mieter untersagt, und berechtigt den Vermieter zu Unterlassungsklagen, bei heftigen Verstößen gegebenenfalls zur Kündigung.

Der Vermieter hat die Sache dem Mieter zu überlassen, und zwar in der im Vertrag festgelegten Art und Weise: der vertragsmäßige Gebrauch muss gewährleistet sein und gewährleistet bleiben.

Welche Folgen haben unwirksame Klauseln im Mietvertrag?

In Mietverträgen finden sich oft unwirksame Klauseln, wie auch den meisten Mietern bekannt sein dürfte.
Soweit eine mietvertragliche Klausel gegen Recht und Gesetz verstößt, den Mieter unangemessen benachteiligt oder auch sonst wie gegen Rechtsvorschriften verstößt, ist sie unwirksam, woraufhin sich der Mieter darauf berufen kann und ein vor Gericht geführter Streit zugunsten des Mieters entschieden werden sollte, wenn man insbesondere einschlägige Rechtsprechung dazu finden kann, vor allem solche des Bundesgerichtshofs als höchstem deutschen Zivilgericht.

Ob eine Klausel unwirksam ist, wird zwar nach dem jeweils vorliegenden Einzelfall entschieden, es kommt zu einer Interessenabwägung zwischen den Belangen des Vermieters und des Mieters.

Das gilt auch dann, wenn beide Parteien ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen.

Eine nichtige Klausel führt nicht zur Unwirksamkeit des ganzen Mietvertrages. An ihre Stelle tritt die entsprechende gesetzliche Regelung. (von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg)

Was ist bei der Kündigung des Mietvertrags durch Vermieter und Mieter zu beachten?

Kündigung durch Mieter:

Einen unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter ohne Begründung kündigen. Zu beachten sind die Form der Kündigung sowie das Einhalten von Fristen, um nicht mehr zu zahlen als nötig. Durch die Mietrechtsreform ab September 2001 gilt für Mieter die einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten

Wirksam ist nur eine schriftliche Kündigung, die mündliche Kündigung reicht nicht. Ebenso unwirksam sind Kündigungen, die mittels Emails, Fax oder Telegramm übermittelt werden.

Kündigung durch Vermieter:

Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer schriftlich erfolgen, mündliche Kündigung sind unwirksam. Bei mehreren Mietern hat die Kündigung gegenüber allen zu erfolgen. Die Kündigung muss weiterhin die Unterschrift des Vermieters enthalten. Der Vermieter muss die Kündigung begründen.

Für den Vermieter gelten folgende Fristen:

Drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren
Sechs Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren
Neun Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab acht Jahren

Was wird aus dem Mietvertrag bei einer Trennung der Eheleute?

Dabei ist es entscheidend, wer der Vertragspartner ist.

Mietvertrag mit beiden Ehepartnern:
Im Falle einer Trennung von Eheleuten, die schließlich in eine Scheidung mündet, muss in vielen Fällen eine Regelung getroffen werden, was mit dem Mietvertrag, den die Eheleute noch gemeinsam abgeschlossen haben, zu geschehen hat. Oft wird der Vermieter den ausziehenden Ehegatten aus dem Mietverhältnis entlassen und sich nur noch an den verbleibenden Ehepartner halten. Es ist umstritten, ob der in der Wohnung verbleibende Ehepartner dieser Entlassung zustimmen muss oder nicht, damit sie wirksam ist.

Mietvertrag mit nur einem Ehepartner
In vielen Fällen schließt ein Ehepartner allein einen Mietvertrag ab. Es werden also bei einem zusammenlebenden Ehepaar nicht beide Eheleute Vertragspartner des Vermieters. Zieht der Ehepartner, der den Vertrag abgeschlossen hat, auf Grund der Trennung der Eheleute aus der Wohnung aus und verbleibt der andere Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterzeichnet hat, in der Wohnung, wird dieser möglicherweise Vertragspartner des Vermieters, wenn sich entsprechende Schlüsse aus seinem Verhalten ziehen lassen. Dies ist etwa der Fall, wenn der wohnenbleibende Ehegatte im eigenen Namen Willenserklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt, den Schriftverkehr mit ihr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet (von Rechtsanwalt Eckart Jakob)

Was wird aus dem Mietvertrag nach dem Tod des Vertragspartners, wenn noch andere Menschen in der Wohnung leben?

Wenn beispielsweise der Ehemann, der einziger Vertragspartner ist, stirbt, geht das Mietverhältnis grundsätzlich auf den oder die Erben über. Zu beachten ist aber, dass der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, kraft Gesetzes als Sonderrechtsnachfolger in das Mietverhältnis eintritt. Er geht dabei dem Erben im Rang vor. Gleiches gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen und für Kinder, die in dem gemeinsamen Haushalt leben. Der letztgenannte Fall gilt nicht, wenn bereits der Ehegatte in das Mietverhältnis eintritt. Will der Familienangehörige oder Partner nicht in den Mietvertrag eintreten, da beispielsweise die Wohnung für eine Person zu groß und zu teuer ist, muss er den Eintritt in das Mietverhältnis ausdrücklich gegenüber dem Vermieter ablehnen. (von Rechtsanwältin Ulrike Knobel)

Wie kann man einen Gewerbemietvertrag von einem Wohnraummietvertrag abgrenzen?

Für die Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen ist zunächst die Zweckbestimmung des Vertrages maßgeblich. Die Natur des Vertrages muss also geschäftlichen, insbesondere gewerblichen und freiberuflichen Zwecken dienen. Dazu zählen Geschäftsräume, wie bspw. Läden, Lagerräume, Verkaufsbuden, Praxisräume, Gaststätten, Werkstätten, Garagen uvm. Bei sog. Mischmietverhältnissen kommt es auf die überwiegende Nutzung der Mieteinheit an. Ein Überwiegen des Geschäftszwecks ist anzunehmen, wenn der Mieter ohne die geschäftlich genutzten Räume seiner Berufstätigkeit bzw. dem Erwerb seines Lebensunterhalts nicht nachgehen kann.
(von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Welche Betriebskosten können im Gewerbemietvertrag auf den Mieter umgelegt werden?

Grundsätzlich können im Gewerbemietrecht Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden, die über die Betriebskostenverordnung hinausgehen. Die Beschränkungen des § 556 BGB gelten nur für Wohnraummietverhältnisse. Es können insbesondere auch Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie Verwaltungskosten im Gewerbemietvertrag auf den Mieter umgelegt werden.

Dies gilt allerdings nicht schrankenlos. Die umgelegten Kosten müssen dem Mietgebrauch und der Risikosphäre des Mieters zuzurechnen sein und der Mietvertrag muss eine betragsmäßige Obergrenze der Kosten aufweisen. Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB

Auch die Verwaltungskosten können im Gewerbemietvertrag auf den Mieter umgelegt werden. Umstritten ist allerdings, ob der Begriff „Verwaltungskosten" allein ausreicht oder ob der Mietvertrag diesen konkretisieren muss. (von Rechtsanwalt Roger Blum)

Was droht dem Vermieter, wenn er zu hohe Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Mieter abwälzt?

Bei einer Überwälzung im Mietvertrag über diese Grenze riskiert der Vermieter die Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Das gilt auch dann, wenn die Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen umgelegt werden sollen. Letztlich macht es keinen Unterschied, ob der Mieter die Verpflichtung zur Instandsetzung bzw. Instandhaltung direkt übernimmt oder ob er über die Nebenkostenabrechnung die Kosten dafür tragen. Verstöße können zur teilweisen Unwirksamkeit auch der betreffenden Nebenkostenabrechnung führen.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Ist ein Grund bei der Kündigung des Gewerbemietvertrags notwendig?

Einen besonderen Grund braucht man für die ordentliche Kündigung im Gegensatz zu einer fristlosen/außerordentliche Kündigung nicht.

Abweichendes kann aber vereinbart werden, auch Verlängerungen und Verkürzungen von Laufzeiten und Kündigungsfristen, was bei einseitigen Klauseln ebenfalls sehr weitreichend möglich ist.

Einen besonderen gesetzlichen Schutz des Gewerberaummieters gibt es daher leider nicht, es sei denn, man hätte hier etwas Derartiges verabredet. So gelten weder der auf Wohnraum anwendbare Kündigungs- und Bestandsschutz (§§ 573 ff. BGB) noch die Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) noch die Vorschriften zur Regelung der Miethöhe.

Auch aus wichtigem Grund ist das Mietvertragsverhältnis für beide Parteien wie gesagt kündbar.

Als wichtiger Grund für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags sind allgemein Umstände anzusehen, die so schwerwiegend sind, dass einem Vertragsteil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Bestimmte „wichtige Gründe", die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, normiert das Gesetz, z. B. den vertragswidriger Gebrauch, den schuldhaften Zahlungsverzug und sonstige erhebliche Vertragsverletzungen. (von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg)

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