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Nachmieter

Rechtsberatung und Informationen zu Nachmieter und Miet und Pachtrecht.

Als Nachmieter bezeichnet man einen Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, da der bestehende Mieter aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte. Der Nachmieter oder auch Ersatzmieter übernimmt dabei alle Verpflichtungen des Vormieters aus dem Mietvertrag. Gegebenenfalls kann der Vermieter allerdings für den Nachmieter die Miete erhöhen.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist eine Nachmieterklausel im Mietvertrag?

Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel, kann man in der Regel vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden.

Ohne eine solche Klausel besteht kein genereller Anspruch des Mieters, einen Nachmieter zu stellen.

Gegebenenfalls kann der der Mieter aber trotzdem ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung haben. Hier sind sehr enge Grenzen gesetzt.

Haben Mieter einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag bei Stellung eines Nachmieters?

In der Regel muss sich der Vermieter nicht auf einen Nachmieter einlassen. Allerdings gilt auch hier der Grundsatz: Keine Regel ohne Ausnahme. Die Gerichte berufen sich dabei auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Danach muss der Vermieter den Mieter immer dann vorzeitig aus dem Vertrag entlassen, wenn dessen Interesse an der vorzeitigen Beendigung gegenüber dem Vermieterinteresse an der Vertragserfüllung deutlich überwiegt. Der Mieter muss sich also immer auf einen wichtigen Grund berufen können.

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Was ist ein wichtiger Grund, bei dem der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren muss?

Laut Rechtsprechung gilt das für folgende Fälle:

- Der Mieter muss aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen

- Der Mieter muss aus gesundheitlichen Gründen umziehen, insbesondere in Alters- oder Pflegeheime

- Die Wohnung wird aufgrund von Nachwuchs zu klein

- Bei Heirat des Mieters, wenn die Wohnung für zwei Personen nicht geeignet ist

Muss der Vermieter jeden vom Mieter gestellten Nachmieter akzeptieren?

Nein, ein Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen bestimmten Nachmieter zu akzeptieren. Der Vermieter genießt bei der Auswahl des Nachmieters vollumfängliche Vertragsfreiheit. Die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, begründet lediglich einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis, Sie begründet aber keinen Anspruch auf Abschluss eines Nachfolgemietvertrages. (von Rechtsanwalt Ralf Mydlak)

Welche Voraussetzungen muss der Nachmieter erfüllen?

Der Nachmieter muss für den Vermieter - der einen neuen Vertragspartner erhält - zumutbar sein.
Das erfordert, dass der Nachmieter nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bietet, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird. Weiterhin muss der Nachmieter (zumindest) die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert akzeptieren.

Berechtigen drei Nachmieter bei Zeitmietverträgen zum Auszug?

Entgegen der allgemeinen verbreiteten Meinung kann man durch Stellung von drei Nachmietern nicht Kündigungsfristen oder Zeitmietverträge umgehen. Dies ist nur dann der Fall, wenn Mietverträge dem Mieter durch die sogenannte Nachmieterklausel dieses Recht explizit zugestehen.

Muss der Vermieter Gründe für eine Ablehnung des Nachmieters nennen?

Der Vermieter kann aus objektiven Gründen jeden Nachmieter ablehnen.
Eine Begrenzung auf drei Ablehnungen gibt es nicht.

Objektive Gründe sind:

- keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter

- der Nachmieter will die Wohnung gewerblich nutzen

- der bisherige Mieter befindet sich mit der Mietzahlung in Verzug; dabei wird die Kaution nicht zugunsten des Mieters angerechnet

Kein objektiver Grund liegt vor, wenn der Ersatzmieter Ausländer ist.

Welche Folgen kann eine Ablehnung eines zumutbaren Nachmieters für den Vermieter haben?

Wenn der Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter unberechtigterweise ablehnt, entfällt die Mietzahlungspflicht des Mieters ab dem Zeitpunkt, ab dem für den Vermieter der Abschluss des Mietvertrags mit dem Nachfolger zumutbar gewesen wäre. Zu beachten ist allerdings auch, dass dem Vermieter in der Regel eine 2-monatige Überlegungsfrist eingeräumt wird.

Sind Vereinbarungen zwischen Mieter und Nachmieter für den Vermieter bindend?

Nein. Eine Vereinbarung mit dem Nachmieter sollte stets mit dem Vermieter abgestimmt werden, da derlei Vereinbarungen in der Regel dessen Zustimmung bedürfen. Kaufverträge mit dem Nachmieter sollten unbedingt schriftlich geschlossen werden. Mieter sollten sich außerdem vom Vermieter bestätigen, dass verkaufte Gegenstände in der Wohnung verbleiben dürfen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann der Vermieter vom Nachmieter eine höhere Miete verlangen?

Der Vermieter darf vom Ersatzmieter einen höheren Mietzins fordern, wenn der bisherige Mietzins unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, auch wenn mit dem vorherigen Mieter eine Staffelmiete vereinbart wurde.

Gibt es online ein Muster zur Erstellung eines Mietvertrags?

Wir empfehlen den interaktiven Generator für die Erstellung eines Mietvertrags einer Wohnung von 123recht.de. Sowohl ein unbefristeter als auch befristeter Mietvertrag ist möglich. Der Generator hilft Ihnen dabei, diese korrekt in Ihr Schreiben zu integrieren und ist auch für Nachmieter geeignet.

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