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Nebenkosten

Rechtsberatung und Informationen zu Nebenkosten und Miet und Pachtrecht.

Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Man unterscheidet kalte und warme Betriebskosten:

Kalte Betriebskosten sind die Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser. Warme Betriebskosten beziehen sich auf die Kosten für Heizung und Warmwasser.

Betriebskosten oder Nebenkosten bei einer Immobilie oder Wohnung können auf den Mieter im Mietvertrag umgelegt werden. Wenn Vorauszahlung vereinbart ist, dann muss eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten erfolgen, die bestimmte formelle Anforderungen erfüllen und die Kosten verständlich auflisten muss.

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

(1) 1Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. 2Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 3Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. 4Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) 1Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. 2Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) 1Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 4Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. 5Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. 6Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Was sind Betriebs- bzw. Nebenkosten?

Der Begriff der Betriebskosten ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Hiernach sind Betriebskosten alle Kosten, die dem Vermieter laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen (§ 1 BetrKV). Demnach können Kosten, die nicht regelmäßig anfallen, nicht auf den Mieter abgewälzt werden. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Welche Nebenkosten gibt es?

Zu den Neben- bzw. Betriebskosten gehören die folgende Kosten:

Grundsteuer
Kosten der Wasserversorgung
Heizkosten
Warmwasserkosten
Kosten für den Betrieb des Aufzuges
Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
Kosten der Haureinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Gartenpflege
Kosten der Beleuchtung
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Kosten für den Hauswart
Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss
Kosten für Einrichtung der Wäschepflege
sonstige vergleichbare Betriebskosten (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

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Was sind keine umlagefähigen Nebenkosten?

Nicht umgelegt werden dürfen z.B.:
• Anschaffungs- und Reparaturkosten der Wasserleitungen sind keine Nebenkosten.
• Die Beleuchtung einer Tiefgarage darf hingegen nur auf die Garagenmieter umgelegt werden.
• Achtung: Sind die Kosten für den Schornsteinfeger bereits in der Heizkostenabrechnung enthalten, dürfen sie in der Nebenkostenabrechnung nicht mehr auftauchen.
• Rechtsschutz-, Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherungen des Vermieters dürfen nicht als Nebenkosten angesetzt werden.
• Kosten für Reparatur-, Renovierungs- oder Verwaltungsaufgaben des Hausmeisters (Wohnungsabnahmen, Zählerablesungen) sind keine umlegungsfähigen Betriebskosten.
• Sonstige Betriebskosten müssen ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sein. (von Rechtsanwalt Sascha Lembcke)

Wie wird die Höhe der Nebenkosten berechnet?

Grundlage der Höhe der Nebenkosten sind zunächst die Gesamtkosten, die dem Vermieter entstehen. Hiervon ausgehend muss der Vermieter einen Maßstab finden, wie die Kosten auf den einzelnen Mieter umzulegen sind. Häufig anzutreffen ist die Verteilung der Kosten nach Anzahl der Personen, nach Wohnungsgröße oder nach Verbrauch. Gemäß § 556a BGB wird – sofern keine anderweitigen Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind – nach Wohnungsgröße abgerechnet. Sofern der Verbrauch des einzelnen Mieters – wie in der Regel bei Wasser oder Wärme – erfasst wird, soll eine Abrechnung nach Verbrauch erfolgen. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Wer hat die Nebenkosten zu tragen?

Entgegen einer weitläufig verbreiteten Meinung sind die Nebenkosten einer Mietwohnung grundsätzlich von dem Vermieter zu tragen. Dem Vermieter und dem Mieter steht jedoch offen, die Nebenkosten durch eine Bestimmung im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen, § 556 BGB. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Muss die Höhe von Vorauszahlungen der Nebenkosten aufgeschlüsselt sein?

Laut Bundesgerichtshof nicht. Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genüge es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. Betriebskostenverordnung (BV) umschreibe und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedürfe es nicht.

(Bundesgerichtshof vom 13.01.2010 zum Aktenzeichen (AZ) VIII ZR 137/09) (von Rechtsanwältin Tanja Bresges)

mehr dazu: Betriebskosten

Wie können Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden?

Voraussetzung ist zunächst, dass die Umlage der Betriebskosten wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Dabei ist auch eine Bezugnahme auf den Gesetzestext (Betriebskostenverordnung, in alten Mietverträgen II. Berechnungsverordnung) zulässig. In vielen Mietverträgen kommt es allerdings vor, dass nur bestimmte Betriebskosten als umlagefähig vereinbart sind.

So ist es in Mietverträgen häufig anzutreffen, dass in dem Mietvertrag zwar sämtliche Betriebskosten in einem vorgefertigten Formular zunächst ausgefüllt sind. Dann sind aber einzelne Betriebskosten gestrichen oder einzelne Betriebskosten angekreuzt. Soweit solche Hervorhebungen im Mietvertrag vorhanden sind, führt dies dazu, dass gerade nicht alle Betriebskosten umlagefähig sind. (von Rechtsanwalt Frank Dubbratz)

Wie und wann werden die Nebenkosten gezahlt?

In Betracht kommt die Zahlung der Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung. Bei der Vorauszahlung zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag. Am Ende der Abrechnungsperiode wird über die tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet. Ist eine Pauschale vereinbart, sind damit alle Betriebskosten abgegolten. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Was ist sinnvoller: Pauschale oder Vorauszahlungen der Nebenkosten?

Die Pauschale bedeutet zwar zum einen Unkompliziertheit. Jeder weiß, dass monatliche Beträge als Pauschale entrichtet werden. Jeder kennt diesen Betrag genau. Das bedeutet, auf den ersten Blick, keine lästigen Abrechnungen, keine Nachforderungen.

Hier sollte der Vermieter zunächst wissen, dass eine Pauschale zunächst genau das besagt, d.h. es sind dann grundsätzlich erst einmal keine Nachforderungen mehr möglich. Das ist aber gerade bei lang dauernden Mietverhältnissen keinesfalls zu empfehlen. Gerade die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, wie sehr sich Energiepreise und damit verknüpften Betriebskosten erhöht und damit verändert haben. Eine Pauschale bedeutet zunächst mangelnde Flexibilität.

Die Vorauszahlung hingegen legt fest, dass ein monatlicher Betrag auf die Nebenkosten vorausbezahlt wird und eine Nachzahlung erfolgt. Die eigentlich ratsame Regelung für vor allem länger andauernde Mietverhältnisse. (von Rechtsanwältin Elisabeth Aleiter)

Im Mietvertrag gibt es keine Regelung zu den Nebenkosten?

Wenn im Mietvertrag keine Regelung über die Betriebskosten enthalten ist, sind diese bereits in der Miete enthalten. Der Vermieter darf in diesem Fall nicht über die Betriebskosten abrechnen und auch nichts nachfordern. Als Ausnahme ist anzusehen die Kosten für Heizung und Warmwasser, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. (von Rechtsanwalt Alexandros Kakridas)

mehr dazu: Mietrecht von A-Z

Wie sind Nebenkosten zu versteuern?

Bei den Nebenkosten handelt es sich um Werbungskosten, die den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind. (von Rechtsanwalt Siegfried Reulein)

Können zu Unrecht gezahlte Nebenkosten zurückgefordert werden?

Ja. Rechnet der Vermieter nicht rechtzeitig in der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ab, verliert er seinen Anspruch auf eine etwaige Nachzahlung. Zahlt der Mieter in Unkenntnis dessen, kann er diese rechtsgrundlos erbrachte Zahlung später zurückfordern oder ggf. mit der laufenden Miete verrechnen.

Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, weil er etwa unverschuldet noch auf Unterlagen oder den Ausgang eines Rechtsstreits wartet. Dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat, müsste der Vermieter aber darlegen und beweisen - was in der Regel nicht einfach ist.

(Bundesgerichtshof vom 18.01.2006, Az VIII ZR 94/05) (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)

Welche Nebenkosten können bei gewerblichen Mietverträgen umgelegt werden?

Betriebskosten können auch bei Gewerbemietverträgen nur umgelegt werden, wenn und soweit dies vertraglich vereinbart ist. Fehlt es an einer wirksamen Vereinbarung oder sind einzelne Kosten nicht erwähnt, trägt der Vermieter die Betriebskosten.

Die Parteien können frei vereinbaren, welche Nebenkosten umgelegt werden. Grundsätzlich kann auch die Umlage der Kosten für technische Serviceleistungen, Verwaltungs- und Hausdienste sowie Bewachung vereinbart werden. Dabei muss deutlich werden, für welche konkreten Leistungen Kosten umgelegt werden sollen.

Grundsätzlich kann der Mieter nicht darauf vertrauen, dass die bei Vertragsbeginn festgelegten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten auch nur annähernd die tatsächlich entstehenden Betriebskosten abdecken. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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