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Räumungsklage

Rechtsberatung und Informationen zu Räumungsklage und Miet und Pachtrecht.

Der Vermieter kündigt dem Mieter ordentlich oder außerordentlich, aber dieser zieht trotzdem nicht aus. Ist die Zwangsräumung möglich und wann darf der Vermieter den Mieter einfach vor die Tür setzen? Vor einer Zwangsräumung muss ein Räumungstitel aus einer Räumungsklage vorliegen. Wie läuft das in der Praxis ab und kann sich der Mieter gegen die Räumung wehren?

Das sagt das Gesetz

ZPO (Zivilprozessordnung)

§ 940a Räumung von Wohnraum

(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

(3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.

Häufige Fragen & Antworten

Wann darf ein Vermieter die Zwangsräumung einer Wohnung durchführen?

Gegen den Willen des Mieters kann dessen Wohnung nur nach einem Räumungsprozess aufgrund eines Räumungsurteils oder Räumungsvergleichs zwangsgeräumt werden. Ein Räumungsurteil setzt mindestens eine Räumungsklage voraus, diese wiederum, dass dem Mieter wirksam die Kündigung erklärt wurde und eine etwaige Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Es gilt also folgende Reihenfolge:

- Kündigung
- Räumungsklage
- Räumungsurteil
(von Rechtsanwalt Jürgen Vasel)

Was sind die Voraussetzungen für eine Räumungsklage?

Voraussetzung einer Räumungsklage ist regelmäßig die ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Eine anderweitige Form der Beendigung gilt beispielsweise bei befristeten Mietverhältnissen; diese enden bereits mit Ablauf der vereinbarten Zeit.

In den meisten Fällen handelt es sich um eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen. Zu einer solchen ist der Vermieter berechtigt, wenn der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Monatsmieten in Verzug ist. (von Rechtsanwältin Carla Fuchs)

mehr dazu: Die Räumungsklage

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Wer und erhebt die Räumungsklage und wo ist sie einzureichen?

Die Klage ist selbstverständlich von dem Vermieter einzureichen. Sofern das Verfahren - wie immer bei Wohnraummietverhältnissen - beim Amtsgericht zu führen ist, besteht keine Anwaltspflicht, so dass der Vermieter die Klage auch selbst einreichen kann. Aufgrund der Bedeutung des Klageverfahrens und der rechtlichen Fallstricke ist hiervon aber dringend abzuraten. Vielmehr sollte der Vermieter trotz der damit verbundenen Kosten sachkundige Hilfe hinzuziehen.
(von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Welchen Inhalt muss eine Räumungsklage haben?

In der Räumungsklage müssen sämtliche zu räumende Flächen angegeben werden, so z.B. auch Keller und sonstige Nebenräume der Wohnung. Zusätzlich ist der Anspruch auf Räumung zu begründen und damit die Beendigung als Voraussetzung zu benennen und die Gründe hierfür mitzuteilen.

Bei Bestreiten muss dann auch der Zugang und das Vorliegen der Kündigungsgründe bewiesen werden, so dass es sich bereits im Vorfeld empfiehlt, möglichst beweissicher zu dokumentieren, dass z.B. Zahlungsrückstände bestehen und die
Kündigung dem Mieter auch unter Benennung der Gründe und schriftlich zugegangen ist (Vorlage des Kündigungsschreibens in Kopie, Einschreiben Rückschein, Zeugen, Mieterbestätigung usw.). (von Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner)

Muss der Mieter bei Erhebung einer Räumungsklage reagieren?

Mieter müssen spätestens nach dem Zugang einer Räumungsklage aktiv werden. Andernfalls droht ein Versäumnisurteil im schriftlichen Verfahren. Aus dem Räumungsurteil kann der Vermieter dann die Zwangsvollstreckung betreiben.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Je nach Schwierigkeit der Sach- und Rechtslage und dem Prozessverhalten der Parteien kann ein Urteil bereits nach einigen Wochen ergehen, es kann aber auch mehr als ein Jahr dauern. (von Rechtsanwalt Jürgen Vasel)

Wann kann der Vermieter Zwangsräumung der Wohnung betreiben?

Der Vermieter erlangt mit Abschluss des Verfahrens regelmäßig einen sog. Räumungstitel. Ein solcher wird benötigt, um gegebenenfalls einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung zu beauftragen, wenn auch zu dem im Titel genannten Zeitpunkt kein Auszug erfolgt. (von Rechtsanwältin Carla Fuchs)

mehr dazu: Die Räumungsklage

Wie berechnen sich die Kosten für eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungslage bemessen sich nach der Miethöhe. Die Anwaltskosten betragen bei einer Nettomiete von 500,00 EUR im Monat (Jahresnettomiete 6.000 EUR) für die gerichtliche Tätigkeit ca. 1.000 EUR, die Gerichtskosten 408,00 EUR. Bei der Berechnung richtet sich deren Höhe nach der jeweiligen Jahresnettomiete, je höher diese ist, je höher sind auch die zu zahlenden Rechtsanwaltskosten und Gerichtsgebühren. (von Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner)

Wer trägt die Kosten der Räumungsklage

Reicht ein Vermieter Klage gegen den Mieter hat, hat er zunächst die Klage mit Gerichtskosten zu versehen. Beauftragt er zugleich anwaltliche Hilfe, so ist der Vermieter auch dazu verpflichtet, das entstehende Anwaltshonorar zu begleichen.

Was sich für den Vermieter sehr nachteilig anhört, ist aber nur die halbe Wahrheit. Im Rahmen des Räumungsverfahrens wird zugleich auch über die entstandenen Kosten mit entschieden. Wird der Mieter antragsgemäß verurteilt und muss die Wohnung herausgeben, so ist der Mieter auch dazu verpflichtet, alle Kosten zu erstatten, die dem Vermieter mit Einlegung der Räumungsklage entstanden sind.

Übrigens können auch Kosten für ein anwaltliches Kündigungsschreiben erstattungsfähig sein, wenn die Kündigung auf eine Pflichtverletzung des Mieters zurückzuführen ist. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Wie wird der Räumungstitel vollstreckt?

Das gerichtliche Verfahren schließt - wenn es nicht zu einer freiwilligen Einigung kommt - mit einer gerichtlichen Entscheidung, in der Regel einem Urteil ab. Das heißt nun jedoch nicht, dass der Mieter alleine aufgrund des Urteils der gerichtlichen Anordnung Folge leistet. Sollte der Mieter noch immer nicht ausziehen oder die Räume herausgeben, so ist auf der Grundlage des Urteils eine Zwangsvollstreckung möglich. Hierfür wird der Gerichtsvollzieher mit der so genannten Räumungsvollstreckung beauftragt.

Wird der Gerichtsvollzieher mit der vollständigen Räumung beauftragt, so zieht dieser zu der Räumung einen Schlosser und ein Speditionsunternehmen hinzu. Die Mieter werden aus der Wohnung geworfen, das Schloss getauscht, der neue Schlüssel nur dem Vermieter übergeben und die Gegenstände des Mieters außerhalb der Wohnung eingelagert.

Auch hier muss der Vermieter zwar grundsätzlich in Vorleistung treten, die Kosten sind allerdings von dem Mieter zu erstatten.
(von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Wie ist der Ablauf einer Zwangsräumung?

Nachdem der Gerichtsvollzieher den Räumungsauftrag, den vollstreckbaren Räumungstitel und den Kostenvorschuss erhalten hat, teilt er dem Mieter zunächst mit, dass der Vermieter Räumungsauftrag erteilt hat und fordert den Mieter auf, die Wohnung freiwillig zu räumen und den Gerichtsvollzieher zu kontaktieren.

Meldet sich der Mieter daraufhin nicht oder teilt er mit, dass er nicht freiwillig räumen werde, erhält der Mieter eine weitere Mitteilung, in welcher der konkrete Räumungstermin genannt wird.
(von Rechtsanwalt Jürgen Vasel)

Kann der Mieter sich gegen eine Zwangsräumung wehren?

Für von einer anstehenden Zwangsräumung Betroffene gibt es grundsätzlich noch die Möglichkeit, Räumungsschutz nach § 765 a ZPO beim zuständigen Vollstreckungsgericht zu beantragen. Allerdings ist der Antrag gemäß § 765a Abs. 3 ZPO bis spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen.
(von Rechtsanwalt Michael Kohberger)

Wann kann Räumungsschutz erfolg haben?

Wenn die Räumung des Mieters kurz bevor steht, kann dieser noch Räumungsschutz beantragen, wenn eine Räumung eine Härte bedeuten würde, die nicht mit den guten Sitten vereinbar ist. Hier sind meist nur Fälle von Lebensgefahr und der Gefahr von erheblichen Gesundheitsgefahren Gründe, die eine Vollstreckung noch aufhalten können.

Gründe für eine Härtefall könne sein:

- Alter, Krankheit, Pflegebedürftigkeit, Verwurzelung und hohes Alter
- Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache
- Ausbildung / berufliche Gründe
- Fehlender Ersatzwohnraum
- Krankheit
- Suizidgefahr

Was dann noch zu erfolgen hat, ist eine ausführliche Interessenabwägung zwischen den Vermieter- und den Mieterinteressen. Erst wenn hier ein Vorrang der Mieterinteressen herausgearbeitet werden kann, bestehen Erfolgsaussichten.
(von Rechtsanwältin Elisabeth Aleiter)

Was bedeutet Wiedereinweisung durch die Verwaltungsbehörde?

Die Kommunalverwaltung kann zur Vermeidung von Obdachlosigkeit den ehemaligen Mieter in die gekündigte Wohnung behördlich einweisen. Dies kommt insbesondere bei örtlichem Wohnungsmangel und bei Personen in Betracht, die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt große Schwierigkeiten haben, und denen die Unterbringung in einer Obdachlosenunterkunft nicht zuzumuten ist (Familien mit Kindern; ältere, kranke oder behinderte Menschen). Der Vermieter erhält in diesem Fall eine Nutzungsentschädigung von der Gemeinde, die wiederum vom ehemaligen Mieter eine Nutzungsentschädigung verlangt. (von Rechtsanwalt Jürgen Vasel)

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