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Schönheitsreparaturen

Rechtsberatung und Informationen zu Schönheitsreparaturen und Miet und Pachtrecht.

Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die durch das ganz normale Bewohnen der Wohnung („bestimmungsgemäßer Gebrauch") erforderlich sein können. Denn die Wohnung nutzt sich ab, wenn man darin wohnt. Während der Miete, aber vor allem bei Auszug aus Mietwohnung oder Büro ist immer wieder die Frage, ob der Mieter renovieren muss. In welchem Umfang, welche Farbe, durch Handwerker? Wenn im Mietvertrag starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, ohne auf eine Notwendigkeit abzustellen, dann sind solche Klauseln ungültig. Was ist noch unwirksam, und was ist von Schönheitsreparaturen eigentlich grundsätzlich umfasst?

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 307 Inhaltskontrolle

(1) 1Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) 1Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. 2Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Häufige Fragen & Antworten

Was sind Schönheitsreparaturen?

Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach der in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen Definition, wonach als Schönheitsreparaturen

- das Tapezieren,
- Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind.

Das Versiegeln von Parkettböden oder das Streichen der Außenfenster und Außenfassade gehören nicht zu den auszuführenden Schönheitsreparaturen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Müssen Schönheitsreparaturen vom Fachmann erledigt werden?

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich im Wesentlichen um eine malermäßige Renovierung.

Mieter sind verpflichtet, die Schönheitsreparaturen „in mittlerer Art und Güte" zu erledigen. „Selber machen ist erlaubt, Stümperarbeiten reichen aber nicht aus". Der Mieter darf nicht verpflichtet werden, eine Fachkraft zu bestellen. „Eine solche Klausel wäre unwirksam".

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Wer ist für Schönheitsreparaturen bei Miete verantwortlich?

Die Ausführung von Schönheitsreparaturen obliegt grundsätzlich gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter. Etwas anderes gilt nur, wenn die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam auf den Mieter abgewälzt worden ist.

Die Abwälzung auf den Mieter ist die Regel - in Mietverträgen wird die Durchführung von Schönheitsreparaturen gerne auf den Mieter übertragen. Dies ist grundsätzlich möglich, aber:

In einer Vielzahl von Fällen sind vom Bundesgerichtshof sog. Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam beurteilt worden, da sie für den Mieter eine unangemessene Benachteiligung darstellen.

Eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen führt dazu, dass der Mieter gar nicht renovieren muss.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind unwirksam?

Nahezu alle Wohnraummietverträge enthalten Klauseln, in denen der Mieter während der Mietzeit oder bei Auszug verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen (Streichen/Tapezieren der Wände, Anstreichen der Türen, Heizkörper) vorzunehmen. Solche Klauseln stellen in der Regel allgemeine Geschäftsbedingungen dar, die von der Rechtsprechung voll überprüfbar sind und in vielen Fällen auch als unwirksam angesehen werden.

Folgende Klauseln wurden bereits für unwirksam erklärt:

- Fristenpläne
Schönheitsreparaturen sind nur dann vorzunehmen, wenn entsprechender Abnutzung der Mieträume eingetreten ist.

- Tapeten- und Farbklauseln
Selbst wenn keine starrer Fristenplan vereinbart ist, können die Klauseln dennoch unwirksam sein, weil der Mieter auf andere Art und Weise unangemessen benachteiligt wird.

- Quotenklauseln
Quotenklauseln verpflichten den Mieter, wenn er vor Ablauf der fällig werdenden Schönheitsreparaturen auszieht, zur Zahlung anteiliger Kosten der Reparaturen. (von Rechtsanwalt Janus Galka)

Was sind starre Fristen im Mietvertrag?

Mit seinem bahnbrechenden Urteil vom 23.06.2004 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die bisher dahin üblichen sog. „starren" Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen unwirksam sind (VIII ZR 361/03).

Wenn man z.B. Bad und Küche alle drei Jahre, weitere Wohnräume alle fünf Jahre und sonstige Räume alle sieben Jahre renovieren soll, dann benachteiligt das den Mieter unangemessen. Dies deshalb, weil ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zum Farbeimer gegriffen werden musste.

Man sollte beachten, dass die Rechtsprechung nur Formularverträge betrifft. Eine individuelle Vereinbarung auch „starrer" Fristen bleibt weiterhin möglich. Allerdings muss dann ein tatsächliches Aushandeln stattgefunden haben. Das ist zugegebenermaßen selten, weil der Vermieter in der Regel den Mietvertrag zur Unterschrift vorlegt. (von Rechtsanwalt Michael Böhler)

Was ist eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag?

Mietverträge sehen oft - meist durch handschriftliche oder getippte "Zusatzvereinbarung" - eine Verpflichtung des Mieters vor, bei Auszug frisch zu renovieren. Diese Klauseln sind unwirksam. (von Rechtsanwältin Susanne Walter)

Was sind Tapetenklauseln im Mietvertrag?

Mietverträge enthalten oftmals eine Klausel, nach der der Mieter bei Auszug alle Tapeten zu entfernen hat, unabhängig von der Frage, ob er sie selbst angebracht oder vom Vormieter übernommen hat. Eine solche Klausel begründet dann z.B. die Pflicht, die Wohnung "tapetenfrei" zurückzugeben.

Der Bundesgerichtshof hat (Urteil vom 05.04.2006, Az. : VIII ZR 109/05) entschieden, dass eine entsprechende Klausel, jedenfalls im Rahmen eines Formularmietvertrages, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und unwirksam ist, da sie dem Mieter ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf zusätzlich zu ebenfalls vereinbarten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen einen erheblichen Arbeitsaufwand auferlege. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)

Was sind Quotenklauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?

Quotenabgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Derartige Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Diese liegt darin, dass der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (von Rechtsanwalt Alexander Nadiraschwili)

Muss der Mieter die Wände bei Auszug weiß streichen?

Mietvertragsklauseln, die bestimmten, dass der Mieter auch während der Mietzeit Renovierungsarbeiten in einer bestimmten Art und Weise ausführen muss (zum Beispiel Raufasertapete) oder dass er nur in konkret vorgegebenen Farben renovieren darf, sind schon nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH unwirksam gewesen.

Zusätzlich hat der BGH zudem klargestellt, dass Mieter über den Mietvertrag auch nicht bei ihrem Auszug auf die Farbe «Weiß» festgelegt werden dürften.

Anderenfalls wären sie praktisch gezwungen, schon während der Mietzeit alles weiß zu streichen oder wegen einer anderen Farbgestaltung der Wohnung Gefahr zu laufen, beim Auszug eine noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen. (von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg)

mehr dazu: Farbwahlklausel

Kann der Vermieter bei Auszug irgendwelche anderen Vorgaben zur Farbwahl machen?

Ein Streichen in der Farbe „weiß" kann nicht verlangt werden. Wer als Vermieter eine derartige Regelung in seinen Mietverträgen verwendet, kann am Ende ganz auf den Schönheitsreparaturen „sitzen bleiben", wie der Bundesgerichtshof am 18.02.2009 (VIII ZR 166/08) entschieden hat. Es geht den Vermieter nichts an, welche Farbe der Mieter für seine Räume wählt.

Natürlich gibt es abgesehen von der Farbe „Weiß" aber Klauseln, die ein Vermieter verwenden kann. Denn der Bundesgerichtshof sieht natürlich auch dessen Interesse, die Wohnung in einem Zustand zurückzuerhalten, der von neuen Mietinteressenten akzeptiert wird. Stichwort sind hier „helle, deckende und neutrale Farben" – deren Verwendung benachteiligt den Mieter nach Auffassung der Karlsruher Richter nicht unangemessen, allerdings muss sich die Farbwahlklausel dann auf den Rückgabezeitpunkt beziehen.

Der Mieter könne dann ja frei entscheiden, ob er z.B. in einer schwarz gestrichenen Wohnung leben will, denn es ist ihm dann bewusst, dass er zum Auszug hin renovieren muss (Urteil vom 18.06.2008, VIII ZR 224/07). (von Rechtsanwalt Michael Böhler)

Sind starre Fristen zu Schönheitsreparaturen auch in gewerblichen Mietverträgen ungültig?

Die vom BGH für das Wohnraummietrecht entwickelten Grundsätze zu ungültigen starren Fristenplänen gelten auch für Mietverträge über Geschäftsräume. Gewerbliche Mieter sind bei einer vergleichbaren Vertragsgestaltung nicht weniger schutzbedürftig als Wohnraummieter.

Auch bei der gewerblichen Miete wird der Mieter bei Vorliegen eines „starren" Fristenplans mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen können. (von Rechtsanwältin Nina Marx)

Was ist die Folge von ungültigen Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?

Ist eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, hat dies zur Folge, dass die Umlage der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht wirksam vereinbart wurde. Der Mieter muss deshalb nicht renovieren und darf die Mietsache besenrein zurückgeben. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)

Gibt es auch Fälle, in denen man trotz unwirksamer Klauseln renovieren muss?

Solange die Abnutzung einer Wohnung auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch (= „normales Wohnen") zurückzuführen ist, handelt es sich um vom Vermieter hinzunehmende Gebrauchsspuren (Schönheitsreparaturen), die von ihm auszubessern sind - soweit sie nicht im Vertrag – rechtlich zulässig - vom Mieter übernommen wurden.

Keine Schönheitsreparaturen sind im Umkehrschluss u.a. die Beseitigung von solchen Beeinträchtigungen, die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung durch den Mieter hervorgerufen wurden. Und diese verursachten Schäden sind auch ohne „Schönheitsreparaturverpflichtung" vom Mieter zu tragen. Weil er sozusagen „mehr gewohnt hat als erlaubt".

Was ist vertragsgemäßer Gebrauch? Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

- Ein knallroter, grüner oder blauer Wandanstrich ist in der Regel nicht mehr vertragsgemäß (LG Frankfurt Az: 2 S 11 125/06, KG Berlin Az: 8 U 211/04)

- Hellblaue Wände sind vertragsgemäß und können bleiben, urteilte das Landgerichts Lübeck (Az: 14 S 221/00)

- Echte Harry Potter Fans dürfen sich auch im Kinderzimmer eine Harry Potter Bordüre kleben (LG Berlin Az: 62 S 87/05)

- Wer lieber eine Sternchentapete im Kinderzimmer mag, der handelt ebenfalls vertragsgemäß (LG Frankfurt Az: 2 S 11 125/06)

- Die Anbringung von Dübeln ist in der Regel vertragsgemäß

- Durchbohren der Fliesen (statt Bohrungen in Fugen) in der Regel nicht

...
... (von Rechtsanwältin Ulrike Hinrichs)

Was ist, wenn man bei Auszug renoviert hat, obwohl die Klausel im Mietvertrag unwirksam war?

In einer Vielzahl von Formularmietverträgen befinden sich unwirksame Endrenovierungsklauseln. Welche Rechtsfolgen sind damit verbunden, wenn ein Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit trotzdem bei Auszug noch Schönheitsreparaturen ausführt?

Ein Vermieter sollte sich reiflich überlegen, ob er es darauf ankommen lassen will, dass einem Mieter schon nicht die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel auffallen wird. In einem solchen Falle würden nämlich die vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtlichen Grund erbracht worden sein. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter Wertersatz zu leisten hätte, da die vom Mieter rechtsgrundlos erbrachte Leistung in Natur nicht herausgegeben werden kann.

Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder Werkleistungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

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